Prestasi pasaran hartanah yang dikatakan perlahan buat masa ini ternyata telah mempengaruhi kadar penolakan pinjaman perumahan oleh bank.
Ramai yang menghadapi kesukaran untuk mendapatkan pinjaman perumahan dengan peningkatan jumlah permohonan yang ditolak sejak beberapa tahun lepas.
Menurut Bank Negara Malaysia (BNM), pada tahun lalu, kadar tersebut telah berada pada hampir 60%!
Ini membuktikan yang kebanyakan rakyat Malaysia masih bergelut untuk memiliki rumah sendiri yang boleh digelar sebagai “rumahku, syurgaku”.
Dengan statistik yang membimbangkan itu, rasanya sudah tiba masa untuk kita mengenalpasti punca di sebalik isu penolakan pinjaman perumahan ini.
Mengapa Bank Tolak Permohonan Pinjaman Rumah Anda?
Oleh kerana itu, beberapa eksekutif pinjaman dari bank tempatan telah cuba untuk menjawab persoalan mengapa terlalu ramai rakyat Malaysia yang telah ditolak permohonan pinjaman rumah mereka.
Anda pasti akan terkejut apabila mengetahui maklum balas daripada eksekutif-eksekutif tersebut!
1) Pemohon kurang faham proses permohonan
— Surendran, 38, Putrajaya
“Keseluruhan proses permohonan pinjaman rumah di sini sebenarnya amat berbeza jika dibandingkan dengan proses di negara lain.
Di Malaysia, kebanyakkannya akan mencari hartanah daripada mana-mana senarai yang ada, dan terus pergi ke bank pilihan untuk memohon pinjaman perumahan.
Cara ini boleh jadi bermasalah kepada pembeli kerana nilai hartanah yang diminta oleh penjual mungkin tidak sama dengan apa yang dinilai oleh bank.
Selain itu, tanpa pengetahuan yang cukup tentang apa yang anda mampu atau tidak, senarai yang dilihat mungkin melebihi peruntukan yang ada (berdasarkan kriteria pendapatan anda).
Walau bagaimanapun, sebab yang paling biasa didengari adalah pembeli rumah langsung tidak mengetahui kemampuan mereka untuk membuat pembayaran semula sekiranya mendapat pinjaman.
Pihak bank akan sentiasa merujuk kepada Pusat Sistem Maklumat Rujukan Kredit (CCRIS) untuk mengetahui Nisbah Khidmat Hutang (DSR) setiap pelanggan.
Jadi, ia sangatlah penting untuk anda ambil tahu tentang kedua-dua perkara ini sebelum anda membuat permohonan.
Tips PropertyGuru
DSR adalah formula di mana bank-bank menilai dan membuat keputusan samada seseorang boleh membayar balik pinjaman yang telah dipinjam. Yang penting, nilainya tidak boleh melebihi 70% atau pinjaman perumahan anda pasti akan ditolak.
Sangat membantu untuk anda mengetahui nilai DSR dan pada masa yang sama juga membuatkan kerja saya menjadi lebih mudah.
Selain itu, ada beberapa kes di mana pemohon telah memalsukan dokumen kewangan mereka.
Tolong ingat yang cara ini sangat berisiko kerana bukan sahaja permohonan anda akan ditolak, tetapi ia boleh menjadi kes polis dan anda mungkin dibawa ke muka pengadilan!
Salah satu lagi sebab utama penolakan pinjaman perumahan ialah tidak mempunyai bukti pendapatan yang kukuh.
Jadi ini antara dokumen-dokumen yang penting – akaun simpanan dan pengisytiharan cukai pendapatan (di mana gaji anda dikreditkan, serta sumbangan KWSP) – jika anda mahu permohonan anda diluluskan.
Akhir sekali, sila pastikan yang borang permohonan diisi dengan betul, lagi-lagi maklumat yang mudah seperti alamat rumah dan butiran hubungan anda.
Sangatlah rugi kalau permohonan anda ditolak disebabkan isu yang remeh seperti ini!”
2) Pemohon kurang buat kajian sendiri
— Adrian, 34, Subang Jaya
“Kesilapan yang paling biasa saya lihat dalam proses permohonan pinjaman perumahan adalah kebanyakan klien saya tidak mengkaji dulu sebelum membuat keputusan mengenai sesuatu hartanah.
Maksud saya disini adalah menyemak dahulu latar belakang pemaju, atau melakukan penyelidikan mengenai penjual hartanah. Ada kemungkinan yang pemaju atau penjual telah diisytiharkan muflis.
Dan mengikut undang-undang Malaysia, apa-apa transaksi hartanah tidak dibenarkan sama sekali jika penjual telah diisytiharkan muflis, atau berada di bawah prosiding undang-undang dari Credit Tip-Off Service (CTOS).
Selain itu, pemaju mungkin telah disenarai hitamkan oleh bank, atau oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan!
Bank-bank juga mempunyai senarai hitam hartanah tersendiri, yang biasanya berkaitan dengan lokasi dan status hartanah.
Sebagai contoh, jika hartanah masih belum menerima hakmilik strata selepas beberapa tahun, ia mungkin telah dipangkah oleh bank.
Akhir sekali, jika hartanah yang hendak dibeli mempunyai status pajakan, anda perlu tahu yang bilangan tahun yang tinggal untuk hartanah tersebut sangatlah penting.
Menurut bank-bank tertentu, hartanah dengan tempoh pajakan yang tinggal antara 30 dan 60 tahun atau kurang, tidak akan dibiayai.
Ini kerana bank melihat hartanah tersebut sebagai pembiayaan berisiko tinggi, yang mana nilai hartanah akan jatuh apabila tempoh pajakan hampir tamat.
Disebabkan itu, saya selalu menasihati klien untuk menggunakan senarai hartanah yang boleh dipercayai untuk mencari rumah impian mereka, seperti laman web PropertyGuru."
3) Staf bank mungkin buat silap
— Sue Ling, 35, Cheras
“Perkara ini mungkin agak malu untuk diakui, tetapi saya pernah menyaksikan kes-kes di mana permohonan pinjaman perumahan telah dirosakkan oleh eksekutif yang bertanggungjawab.
Ini adalah perkara biasa lagi-lagi jika mereka baru bekerja dalam industri tersebut!
Jika mereka tidak mempunyai pengalaman dan tidak biasa dengan pemprosesan yang ketat dan pengesyoran berkaitan kelulusan pinjaman perumahan, ada kemungkinan yang maklumat pada permohonan mempunyai kesilapan atau tidak mencukupi dan akan ditolak.
Dalam kes lain, mungkin eksekutif baru sahaja bekerja di bank tersebut, dan masih tidak dapat membiasakan diri dengan set peraturan yang ada di sana.
Oleh itu, dokumen yang mereka dapatkan dari pelanggan mungkin tidak mencukupi untuk mendapat kelulusan.
Malangnya, akan selalu ada kesilapan yang datang dari manusia walau dalam profesion mana pun. Jadi pastikan semak betul-betul!
Apa Cara Nak Elak Masalah Dalam Permohonan Pinjaman Perumahan?
Untuk mengetahui sahaja mengapa permohonan pinjaman perumahan mungkin ditolak, tidak cukup untuk anda meningkatkan peluang permohonan anda diluluskan selepas ini.
Anda juga perlu memastikan yang anda membuat permohonan dengan betul supaya pihak bank dapat menganalisis dengan mudah dan pantas.
Sila ikuti panduan di bawah untuk mengetahui cara memohon dan dokumen penting yang diperlukan:
Langkah 1: Macam mana nak mohon pinjaman perumahan?
Cara nak mohon pinjaman perumahan adalah langkah yang paling awal semasa membeli hartanah.
Orang yang banyak duit pun akan ambil pinjaman sebab itu adalah keputusan kewangan yang bijak.
Kalau cukup duit tunai sekalipun, tak disyorkan untuk beli hartanah dengan wang tunai sebab lagi bagus kalau ada pihak lain yang bayarkan hartanah anda, dan bolehlah gunakan duit yang anda ada itu untuk pelaburan lain.
Nak memohon pinjaman perumahan sangatlah mudah. Anda hanya perlu pergi ke bank yang berkenaan dan isikan permohonan. Tapi sebelum apa-apa, anda perlukan beberapa dokumentasi.
Kalau rumah yang nak dibeli tu rumah baru daripada pemaju, anda perlukan resit bayaran tempahan.
Resit ni akan diperolehi selepas membayar yuran tempahan pada pemaju. Dengan resit tersebut, pembeli boleh pergi ke bank untuk membuat permohonan pinjaman bank.
Kalau membeli daripada pemilik persendirian, atau dikenali sebagai ‘hartanah subsale’, pembeli perlukan juga resit, tapi resit ni datang daripada peguam pembeli.
Jika tidak, dokumen yang menunjukkan bahawa kedua-dua pihak telah mempersetujui harga untuk menukar hak milik hartanah diperlukan.
Amaun tempahan, yang dikenali sebagai deposit permulaan, biasanya ditetapkan pada 3%.
Kebiasaannya ejen hartanah yang akan menyediakan dokumen-dokumen yang diperlukan, tetapi kalau anda ingin melakukannya sendiri, inilah dokumen yang perlu anda sediakan:
- Borang tempahan
- IC / passport
- Slip gaji
- Penyata akaun bank selama 12 bulan
- Resit cukai pendapatan
- Penyata KWSP (EPF) selama 6 bulan
Langkah 2: Berapa lama kena tunggu untuk bank luluskan permohonan?
Jika semua dokumen yang dihantar telah disediakan dengan betul dan lengkap, akan mengambil masa selama satu atau dua hari untuk pemohon pinjaman untuk mendapatkan jawapan samada bank telah meluluskan atau tidak pinjaman tersebut.
Pegawai bank kemudian perlu menyemak semua dokumen untuk memastikan semuanya teratur.
Selepas itu, bank tersebut perlu memulakan proses kelulusan yang memerlukan pengesahan dari pihak ketiga seperti:
- Pusat Sistem Maklumat Rujukan Kredit (CCRIS)
- Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN)
- Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP)
Setelah menerima pengesahan dari semua pihak, proses kelulusan pinjaman akan bergerak dengan lebih pantas.
Hanya akan timbul kelewatan jika pendapatan dan perbelanjaan peminjam tidak dapat menyokong pembayaran pinjaman hartanah yang hendak diambil.
Pegawai bank akan meminta peminjam untuk mengemukakan sumber pendapatan tambahan untuk menyelamatkan permohonan perumahan tersebut. Sumber pendapatan lain termasuk:
- Unit amanah
- Amanah Saham Bumiputera (ASB)
- Deposit Tetap (FD)
Kalau semuanya gagal, bank mungkin meminta peminjam untuk mencari Penjamin – yang mana dokumen penjamin pula perlu disediakan.
Langkah 3: Dokumen yang diperlukan, dan Surat Akujanji dan Akuan Berkanun dalam pinjaman perumahan
Samada anda adalah warga asing yang menetap di Malaysia, rakyat Malaysia yang tinggal di luar negara atau hanya pekerja biasa, semua orang boleh membeli hartanah di Malaysia.
Di sini adalah senarai lengkap dokumen yang diperlukan untuk membeli hartanah di Malaysia.
Selain itu, terdapat dua dokumen sampingan penting yang perlu diberi oleh pembeli, seperti yang dinyatakan di bawah:
1. Surat Akujanji (Letter of Undertaking)
Surat Akujanji ini memang diperlukan tidak kira anda membeli hartanah daripada pemaju ataupun dari pasaran subsale, dan jika hartanah itu mempunyai hakmilik atau tidak.
Surat Akujanji akan disediakan oleh peguam yang mewakilkan pembeli, dan syarat-syarat tersebut akan merangkumi:
- Penyiapan hartanah tersebut
- Hartanah telah diberikan Sijil Perakuan Penyiapan dan Pematuhan (CCC)
- Persetujuan Pemindahan jika hartanah tersebut memerlukannya
- Perlaksanaan Memorandum Pindahan (MOT) untuk hartanah dengan hakmilik
- Wang yang dikeluarkan oleh bank untuk pinjaman gadai janji perlu dikembalikan jika hartanah tidak dapat dipindahkan kepada pembeli atas sebab apa sekalipun
2. Akuan Berkanun (Statutory Declaration)
Dokumen ini perlu ditandatangani supaya bank yang terlibat dapat menjalankan pemeriksaan yang diperlukan pada pembeli. Dokumen ini ditandatangi di hadapan Pesuruhjaya Sumpah atau Notari Awam.
Dokumen tersebut akan disahkan dengan cop rasmi yang mempunyai nama dan nombor Pesuruhjaya Sumpah yang berkenaan.
Apa Jadi Bila Anda Gagal Bayar Pinjaman Perumahan?
Apabila anda mendapat pinjaman gadai janji daripada bank, anda perlu menandatangani Perjanjian Pinjaman (Loan Agreement).
Di dalam perjanjian ini terdapat terma dan syarat sekiranya anda gagal membayar pinjaman perumahan anda tepat pada waktunya.
Walaupun setiap perjanjian adalah unik dengan haknya tersendiri, ada beberapa akibat yang selalunya terjadi apabila anda gagal membayar pinjaman perumahan anda:
- Peringatan – Ini adalah peringatan pertama yang akan diterima oleh peminjam untuk membayar pinjaman mereka
- Panggilan telefon – Ini adalah amaran kedua, selepas peminjam tidak dapat membayar selama dua bulan
Apabila peminjam gagal untuk membuat pembayaran antara 3 dan 6 bulan, peminjam akan digalakkan untuk menghubungi Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit (AKPK).
AKPK ini akan menolong menyusun semula pinjaman mereka supaya mereka dapat meneruskan pembayaran mereka.
Akhirnya, jika pembayaran masih tidak dibuat selepas 6 bulan, bank boleh terus mengeluarkan saman.
Di sini, peguam mereka akan memfailkan afidavit yang akan merangkumi pinjaman perumahan dan perjanjiannya.
Peminjam akan dipanggil ke mahkamah, dan sekiranya peminjam kalah dalam kes itu, rumah akan dilelong oleh bank.
Sekiranya jumlah lelongan masih tidak mencukup untuk membayar jumlah pinjaman, bank masih boleh menuntut balik baki pembayaran daripada peminjam.
Panduan Relevan
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.