Pernahkah anda mendengar tentang Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner Of Buildings/COB)?
Dengar kata kalau anda buat salah dengan mereka, malam-malam nanti akan ada bisikan halus – “Bayar yuran penyelenggaraan kalau tak Pesuruhjaya Bangunan akan cari sampai ke lubang cacing!"
Gurau saja lah, taklah menyeramkan sampai gitu! Jangan risau.
COB sebenarnya berperanan sangat penting dalam pengurusan kemudahan yang berkesan jika anda tinggal di hartanah berstrata yang luas.
Jom kita hapuskan mitos dan dapatkan fakta sebenar. Kami ceritakan apa yang anda perlu tahu tentang Pesuruhjaya Bangunan di Malaysia dan kepentingannya kepada anda sebagai pemilik hartanah.
Siapakah Pesuruhjaya Bangunan?
Pesuruhjaya Bangunan ialah pegawai penguat kuasa yang dilantik untuk melaksana undang-undang dan peraturan Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA).
Akta ini adalah kerangka peraturan yang memastikan hartanah berstrata diuruskan dengan berkesan dan diselenggarakan dengan adil.
Set peraturan ini menetapkan hak dan kewajipan setiap pemilik hartanah berstrata tunggal di Malaysia dan pihak lain yang berkaitan seperti badan pengurusan dan para pemaju.
Ia merangkumi elemen penting dalam pemilikan hartanah berstrata seperti peraturan dan had berkaitan yuran penyelenggaraan dan dana terikat.
COB hanya akan dilantik untuk mengawasi hartanah berstrata seperti pangsapuri, kondominium, atau flat.
Jadi, kalau anda tinggal di rumah berteres atau banglo, jangan risau, tak akan tiba-tiba je ada orang datang hendak kuatkuasakan peraturan bangunan!
Hartanah berstrata bermaksud pemilik memiliki hak milik strata unit hartanah individu dalam pembangunan bersama yang lebih besar serta beberapa jenis hartanah yang berstrata walaupun bertanah seperti rumah bandar atau townhouse.
Di samping itu, Pesuruhjaya Bangunan diberikan kuasa oleh pihak berkuasa majlis tempatan negeri.
Sebagai contoh, Pesuruhjaya Bangunan Selangor akan mempunyai ejen berasingan yang dilantik oleh Majlis Perbandaran Subang Jaya, Petaling Jaya, Kajang, dan sebagainya untuk menjalankan tanggungjawab mereka.
Sebagai rujukan, anda boleh tengok senarai Pesuruhjaya Bangunan yang dibuat oleh Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan di sini.
COB diberi kuasa untuk menyelidik dan membuat keputusan berkaitan pelanggaran SMA, memberikan pandangan pihak ketiga yang berkecuali bagi memastikan semua peraturan dikuatkuasa dengan adil kepada semua pihak terlibat.
Senang kata, mereka ni macam polis pengurusan bangunan lah!
Tips PropertyGuru
Istilah ‘membuat keputusan’ hanya merujuk kepada proses menentukan nilai duti setem yang perlu dibayar untuk instrumen pemindahan.
Walaupun mereka ni polis bangunan, peranan Pesuruhjaya Bangunan bukanlah untuk menghukum orang saja.
Kewujudannya adalah untuk memastikan pengurusan berkesan dan pemeliharaan hartanah berstrata dilaksana dengan baik untuk kepentingan semua.
Malah matlamat tugas mereka dijelaskan dengan baik kalau ikut laman web rasmi Pesuruhjaya Bangunan Klang:
“Memastikan penyelenggaraan harta bersama dilaksanakan berdasarkan undang-undang dan peraturan yang ditetapkan bagi mewujudkan suasana harmoni dalam kehidupan perkongsian harta bersama bagi pembangunan bertingkat.”
Pesuruhjaya Bangunan Sebenarnya Buat Apa?
Seperti yang kami dah nyatakan di atas, Pesuruhjaya Bangunan menguatkuasakan peraturan yang termaktub dalam Akta Pengurusan Strata 2013. Tapi kan, apa sebenarnya yang dilakukan COB ni?
Anda mungkin fikir, oh COB ni hanya bertanggungjawab untuk kos penyelenggaraan dan dana terikat. Benar, tetapi tak tepat. Ada enam lagi peranan utama Jabatan Pesuruhjaya Bangunan seperti dinyatakan COB Klang:
- Mengadakan inventori ke atas bangunan-bangunan di dalam kawasan tempatan berkaitan.
- Memastikan penubuhan Badan Pengurusan Bersama (JMB) bagi pembangunan yang melibatkan pemikiran berstrata.
- Menyelesaikan sebarang pertikaian di antara pemaju dan pembeli berkaitan penubuhan JMB dan akaun penyelenggaraan (BMA).
- Memantau tindakan pemaju dalam menangani isu pembaikan kecacatan.
- Menguatkuasakan Undang-Undang yang termaktub di dalam Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757).
- Memberi pembelajaran secara berkala mengenai pengurusan pentadbiran, akaun beraudit, peruntukan kewangan dan lain-lain berkaitan pengurusan JMB/MC.
Senarai tugas tersebut merangkumi pelbagai tanggungjawab pengurusan hartanah, daripada akaun hingga pendidikan dan sokongan untuk Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC).
Bidang kuasa Pesuruhjaya Bangunan luas tetapi terhad untuk memenuhi kewajipan yang dinyatakan di atas.
Malah mereka juga boleh mengakses akaun lembaga pengurusan dan pemaju untuk tujuan pengauditan.
Ini bermakna, semua keputusan yang dibuat oleh COB perlu dibuat dengan pengetahuan maklumat kewangan terkini bagi memastikan langkah pengawasan yang tepat dapat diambil.
COB juga boleh masuk campur dan melantik seorang individu untuk mengadakan mesyuarat dalam memenuhi kewajipan pengurusan bangunan atau memerintahkan MC sendiri untuk mengadakan mesyuarat agung luar biasa (EGM), jika diperlukan.
Pesuruhjaya Bangunan atau pegawai yang diberi kuasa oleh COB boleh mengakses hartanah untuk tujuan melakukan pembaikan penting pada bila-bila masa.
COB juga memiliki kuasa untuk menuntut mana-mana individu yang tak memenuhi kewajipan pembayaran seperti yuran pengurusan atau penyelenggaraan mereka dan membuat keputusan untuk mana-mana percanggahan mengenai pembayaran yuran tersebut.
Hal ini termasuk kewajipan sekitar tempoh tanggungan cacat yang dinyatakan dalam Akta Pembangunan Perumahan.
COB Selalu Betul Ke?
Mungkin nampak COB penuh berkuasa untuk menyelia pengurusan hartanah berstrata, tetapi mereka juga perlu menjawab kepada pihak yang lebih tinggi.
COB perlu menjawab kepada Tribunal Tuntutan Strata. Selain itu, keputusan COB boleh dicabar dalam proses undang-undang di mahkamah dan bantahan terhadap keputusan COB boleh dibangkitkan menggunakan tribunal ini.
Misalnya di Pulau Pinang pada 2010, apabila sebuah Perbadanan Pengurusan (MB) di Pulau Pinang mencabar keputusan COB di Mahkamah Tinggi berkaitan pelantikan hanya pemilik unit boleh dilantik menjadi anggota majlis perbadanan pengurusan hartanah berstrata.
Kes itu berlanjutan sehingga ke Mahkamah Rayuan yang mengekalkan keputusan Mahkamah Tinggi bahawa tindakan COB itu sah di sisi undang-undang.
Bagaimanapun, COB bukanlah selalunya betul, ada juga kes yang keputusan mereka ditolak mahkamah.
Pada 2013, COB memutuskan yang sebuah pemaju berhutang dana penyelenggaran sebanyak RM500,000 dengan sebuah JMB yang dikutip pemaju daripada pemilik unit sebelum JMB dibentuk.
JMB kemudiannya meminta perisytiharan mahkamah yang pemaju berhutang dengan mereka berdasarkan keputusan COB.
Tetapi, mahkamah berpandangan yang COB kekurangan bidang kuasa dalam kes itu dan menolak permohonan JMB.
Perbezaan Antara COB dan Tribunal Pengurusan Strata
Okay, selepas panjang lebar kami jelaskan tentang COB, mungkin ada antara anda yang tertanya-tanya tentang peranan Tribunal Pengurusan Strata (SMT) pula?
Tribunal Pengurusan Strata ialah satu lagi badan yang diperakui undang-undang. Sama seperti Pesuruhjaya Bangunan, SMT berperanan penting dalam mengawasi hartanah berstrata.
Bidang tugas COB berkaitan dengan keperluan umum, penguatkuasaan penyelenggaraan dan pengelolaan bangunan, manakala SMT pula ialah badan yang secara eksklusif menangani penyelesaian percanggahan.
Itulah perbezaan kecil antara kedua-duanya yang perlu anda ketahui!
Di akhirnya, COB bertanggungjawab kepada SMT kerana ia merupakan autoriti sah yang berkuasa untuk mengawasi pelaksanaan Akta Pengurusan Strata 2013 sepenuhnya.
Siapa yang boleh guna Tribunal Pengurusan Strata ni? Tribunal ini hanya boleh mendengar tuntutan yang dibawa oleh pihak berikut:
- Pemaju
- Pembeli
- Pemilik
- Badan Pengurusan Bersama (JMB)
- Perbadanan Pengurusan (MC)
- Syarikat Pengurusan Subsidiari (SMC)
- Ejen pengurusan
- Pihak yang berkaitan (Kebenaran khas yang diberikan oleh Tribunal)
SMT dibentuk sebagai badan penyelesaian percanggahan masalah pemilikan berstrata yang mampu milik dan boleh diakses pihak berkaitan.
Tiada perwakilan undang-undang yang diperlukan kecuali dalam kes yang sangat kompleks.
Ini bagi memastikan tiada pihak yang rugi dan tak mendapat pembelaan seadilnya hanya kerana mereka tak mampu bayar peguam.
SMT hanya boleh mendengar kes tuntutan kos kewangan berkaitan COB maksimum RM250,000 saja.
Lebih daripada itu, kena masuk mahkamah seperti kes 2013 yang kami cerita di atas. Anda boleh tahu lebih lanjut perincian lengkap Tribunal Pengurusan Strata di sini.
Senang kata, perbezaan tugas SMT dan COB adalah:
- Pesuruhjaya Bangunan (COB) ialah polis dan penguat kuasa undang-undang.
- Tribunal Pengurusan Strata (SMT) ialah hakim yang mengawal penguatkuasaan undang-undang.
Semua perkara dan jawatan ini penting bagi memastikan hartanah berstrata tak dikawal undang-undang rimba, main ikut suka hati saja!
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.