5 Jenis Pelaburan Hartanah Di Malaysia Dan Cara Nak Untung

Antara kediaman, komersial, runcit, industri, dan juga Amanah Pelaburan Hartanah (REIT)... mana perlu dipilih? Sekiranya anda ingin meraih untung dari pelaburan hartanah, anda boleh beli dan sewa atau gunakan kaedah beli dan jual. Jom baca!
pelaburan hartanah, beli rumah

Click here for English version.

 

Pelaburan hartanah adalah pelaburan di atas tanah, sumber yang semakin terhad, sama seperti emas dan perak.

Terdapat beberapa cara untuk melabur menerusi sumber ini, dalam bentuk pelbagai jenis hartanah, yang masing-masing mempunyai kelebihan dan kekurangan.

Berikut adalah lima jenis pelaburan hartanah utama: Kediaman, Komersial, Runcit, Perindustrian, dan REIT.

 

1) Pelaburan Kediaman

Pelaburan kediaman adalah pelaburan ke atas hartanah hakmilik kediaman seperti rumah teres, pangsapuri, kondominium dan lain-lain jenis hartanah yang memiliki status yang sama.

Pengecualian untuk peraturan ini adalah hartanah bertaraf komersial yang dilindungi di bawah Akta Pemajuan Perumahan (HDA).

pelaburan hartanah, beli rumah

Hartanah jenis ini mungkin berstatus komersial tetapi dianggap sebagai hak milik kediaman kerana dilindungi di bawah HDA.

Hartanah komersial jenis ini adalah seperti pembangunan SoHo (Small Office Home Office), salah satu jenis pelaburan yang paling biasa dan popular.

Tujuannya adalah untuk memberi peluang kepada pelabur dan pembeli mendapat harga permulaan lebih rendah dan memperolehi margin pinjaman lebih tinggi (margin pembiayaan sehingga 90%) berbanding dengan pilihan pelaburan hartanah komersial lain.

Namun, tidak semua pelaburan akan menjana hasil keuntungan yang sama kerana ia dipengaruhi oleh banyak faktor – terutama sekali lokasi hartanah.

Dek kerana itulah, kajian yang tepat sangat penting kerana jika hartanah yang anda beli tak mendapat permintaan tinggi atau tak berada di kawasan "pilihan", anda bakal berdepan masalah.

Misalnya, nilai sewa yang diterima mungkin tak cukup untuk menampung ansuran dan faedah pinjaman, bahkan harga jualan juga tak dapat dioptimumkan.

pelaburan hartanah, beli rumah

Untuk penyewaan,  kebiasaannya pemilik perlu membayar semua bil hartanah termasuk kos penyelenggaraan, kumpulan wang pelepas, kos penilaian dan bayaran pembetungan.

Dengan kos penyelenggaraan bulanan yang tinggi, pelaburan hartanah jenis ini boleh jadi beban dan defisit bagi pelabur jika sewa dikutip lebih rendah berbanding dengan jumlah ansuran bulanan dan penyelenggaraan.

 

2) Pelaburan Komersial

Hartanah dalam kategori ini adalah hartanah yang memiliki status hak milik komersial terutamanya bangunan pejabat Small Office Versatile Office (SOVO), Small Office Flexible Office (SOFO), Small Office Lease Office (SOLO), Small Office Smart Office (SOSO) and lain-lain lagi.

Apa Itu SoFo, SoHo, SoVo?

Panduan Relevan

Apa Itu SoFo, SoHo, SoVo?

Lot kedai dan runcit termasuk dalam kategori ini. Hartanah berstatus komersial ini hanya untuk kegunaan perniagaan, biasanya unit-unit ini disewakan kepada syarikat atau pemilik perniagaan kecil.

Menjadi satu perkara biasa apabila hartanah komersial terikat dengan tempoh panjang penyewaan. Ini boleh meningkatkan aliran tunai yang lebih besar dan stabil walaupun kadar sewa pasaran turun.

Apabila melabur dalam hartanah komersial, faktor yang perlu dipertimbangkan adalah modal pendahuluan yang lebih tinggi.

Ini kerana berbeza dengan hartanah kediaman, selalunya margin pembiayaan adalah lebih rendah iaitu pada kadar 70% - 80%.

pelaburan hartanah, beli rumah

Pelaburan hartanah komersial memerlukan daya tahan pegangan yang lebih kuat.

Ini kerana unit komersial sangat bergantung pada kadar penghunian di dalam bangunan / lot kedai, kawasan sekitar, kecekapan pengangkutan awam dan juga kualiti penyelenggaraan bangunan.

Tarikan utama pelaburan komersial adalah kos seperti utiliti, yuran pengurusan yang biasanya ditanggung penyewa.

Sebarang kerosakan di dalam kawasan hartanah juga perlu dijaga dan diperbaiki penyewa.

Satu lagi kelebihan lain ialah, selalunya unit ini boleh disewa tanpa perabot, yang sangat menjimatkan kos perbelanjaan pemilik.

 

3) Pelaburan Runcit

Apabila kita bercakap mengenai pelaburan hartanah runcit, ia ada persamaan dengan pelaburan hartanah komersial tetapi berbeza mekanisme dan lokasi utama.

Hartanah runcit ini terletak di pusat membeli-belah dan pusat perniagaan utama yang lain.

pelaburan hartanah, beli rumah

Dalam beberapa kes, tuan tanah menerima peratusan keuntungan diraih penyewa selain kadar sewa asas untuk memastikan hartanah berada dalam keadaan terbaik.

Pelaburan ini adalah gabungan pelaburan hartanah dan perniagaan.

 

4) Pelaburan Industri

Pelaburan hartanah industri adalah pelaburan berbentuk gudang perindustrian kepada syarikat untuk dijadikan pusat pengedaran di bawah perjanjian jangka panjang.

Ia juga untuk menjadi tempat penyimpanan dan pelbagai tujuan khas lain yang menghasilkan tahap pendapatan unik daripada penyewaan atau penjualan semula.

Pelaburan hartanah industri selalunya mempunyai kadar sewaan dan aliran tunai perkhidmatan tinggi untuk meningkatkan pulangan pelaburan kepada pemiliknya.

Walaupun begitu, ini adalah pasaran bersasar dan ia memerlukan bantuan profesional khusus untuk mengekal dan menguruskannya, serta modal pelaburan yang lebih besar.

Pelaburan hartanah industri umumnya dianggap lebih berisiko berbanding dengan pelaburan hartanah kediaman dan komersial.

pelaburan hartanah, beli rumah

 

5) Amanah Pelaburan Hartanah (REIT)

Amanah pelaburan hartanah, atau REIT, adalah sangat baru dalam komuniti pelaburan hartanah dengan daya tarikan tersendiri tetapi mudah disertai.

Pelaburan REIT bermaksud anda membeli saham syarikat pemilik hartanah yang mengagihkan pendapatannya sebagai dividen. Malah, ia akan memilih industri yang sesuai dengan kehendak anda.

Sebagai contoh, jika anda ingin memiliki hotel, anda boleh melabur di REIT hotel.

Kelemahannya adalah, anda tak memiliki harta tersebut, hanya sedikit atau tiada kuasa membuat sebarang keputusan tentang pengurusan atau pengendalian hartanah itu.

Ia juga sukar mendapatkan pembiayaan atau pinjaman bank kerana ia dilihat sebagai pelaburan saham biasa.

 

Bagaimana Jana Wang Daripada Hartanah Anda?

1) Beli-Sewa

Apabila melabur dalam hartanah, anda boleh memilih untuk membeli hartanah dan meraih pendapatan sewa daripadanya.

pelaburan hartanah, beli rumah

Untuk menentukan pulangan pelaburan (ROI) anda daripada hartanah, anda perlu mengetahui jenis hartanah yang anda beli, bakal penyewa dan lokasi hartanah anda.

Terdapat beberapa tip yang boleh anda amalkan adalah dapatkan hartanah di kawasan permintaan tinggi, mungkin juga yang berhampiran supaya anda mudah memantaunya jika timbul sebarang masalah.

Anda juga mungkin perlu melakukan pemeriksaan profil dan latar belakang penyewa.

Ini bagi memastikan anda mempunyai perjanjian sewa terjamin dan juga boleh buat lawatan bulanan untuk memastikan penyewa tak melakukan sebarang kerosakkan terhadap harta benda atau lari tanpa bayar sewa.

Selain itu, anda perlu mengira Pendapatan Kasar Sewa. Walaupun tak berapa tepat untuk prestasi pendapatan kasar sewa masa depan, tapi ia petunjuk termudah.

Jadi, anda perlu tahu dan guna formula ringkas ni:  

Jumlah Sewa Tahunan = Sewa bulanan x 12                                                                                  Nilai Hartanah = Harga beli / Nilai pasaran

pelaburan hartanah, beli rumah

Untuk Pendapatan Sewa Bersih pula, pengiraannya akan memberikan ramalan yang lebih tepat mengenai ROI anda.

Selain daripada jumlah pendapatan sewa tahunan dan nilai hartanah, anda juga perlu mempunyai kos hartanah tahunan dan perbelanjaan berterusan.

Semakin banyak kos dan perbelanjaan yang ditambah, semakin tepat pendapatan sewa bersih anda.

Pengiraannya seperti di bawah :

pelaburan hartanah, beli rumah

Pendek kata, jika sewa yang diperolehi melebihi bayaran ansuran dan kos penyelenggaraan yang telah anda bayar, hartanah ini akan beri pendapatan berganda dengan aliran tunai bulanan positif dan peningkatan nilai hartanah.

pelaburan hartanah, beli rumah

2) Flipping / Beli-Jual

Kaedah ini  adalah untuk memenuhi permintaan pemilikan hartanah subsale yang mempunyai beberapa faktor tarikan pembelian.

Antara sebab utama yang menaikkan permintaan hartanah subsale ialah:

  • Perbandaran matang dengan kemudahan awam lengkap tersedia yang memberikan keyakinan terhadap lokasi tersebut berbanding ketika ia dalam pembinaan
  • Kadar penghunian yang tinggi membawa kepada keyakinan pengguna terhadap kawasan tersebut
  • Lokasi
  • Pemilikan dan pindah masuk dengan segera
  • Potensi pulangan sewa
  • Pengurusan hartanah yang baik. (Ramai pembeli masih memilih hartanah subsale kerana mereka tahu dengan tepat apa yang mereka beli dan ia boleh dilihat berbanding dengan hartanah yang sedang dibina.

Walaupun anda mengambil kira semua perkara di atas ketika membeli hartanah untuk dijual, terdapat juga faktor penting lain yang juga perlu dipertimbangkan.

Faktor lain yang penting adalah, anda perlu mempersiapkan kemampuan untuk terus memiliki hartanah tersebut sehingga ia dijual, meluangkan masa menjaga keadaan hartanah serta mencari calon pembeli.

Apa pun strategi yang anda pilih, ia adalah sangat penting dan perlu diberikan perhatian. Strategi anda dari mula hingga akhir perlu difikirkan dengan sebaik-baiknya.

pelaburan hartanah, beli rumah

Bermula daripada pemilihan hartanah sehinggalah mendapatkan pembiayaan yang tepat, mendapatkan orang yang tepat untuk mengubahsuai, menyewa, menyelenggara atau menjual unit anda.

Sebarang kesilapan dalam proses ini hanya akan mendatangkan masalah kewangan terhadap pulangan pendapatan yang berpotensi daripada pelaburan hartanah.

Perjalanan pelaburan hartanah yang berjaya selalunya  bermula dengan strategi yang betul dan mendapat bantuan profesional untuk merealisasikannya.

------

Artikel ini disumbangkan oleh Gary Chua dari Smart Financing.

Mengenai SMART Financing

SMART Financing diasaskan dengan objektif utama untuk membantu pengguna mengikuti perkembangan perbankan terkini terutamanya terhadap Pembiayaan Gadai Janji. Ia diilhamkan untuk menjadi pusat sehenti bagi pelaburan harta tanah, merangkumi pembiayaan gadai janji, penyelidikan dan pembelian hartanah terhebat, rekaan dalaman hartanah,  dan pengurusan hartanah. Untuk maklumat lebih lanjut, lawati laman web mereka www.smartfinancingco.com

Read Next

Tools & Calculators
Home Loan Pre Approval Icon
Avoid home loan rejection. Get pre-approved by PropertyGuru and purchase your dream home – quickly!
Affordability Calculator Icon
Thinking of buying a property in Malaysia? Use our affordability calculator to estimate what you can comfortably spend on your new home.
Loan Comparision Icon
Find the best home loan for your dream home.

Get expert advice for every question you can think of!

Explore AskGuru and gain exclusive access to thousands of answers from our expert and agent community. 💬⭐👍

Feedback