7 Masalah Proses Tebus Hutang

Proses tebus hutang perlu dilakukan penjual untuk memindahkan secara rasmi hartanahnya kepada pembeli. Mudah je kalau ada peguam, tapi kadang-kadang ada juga masalah!
proses tebus hutang, jual rumah, pinjaman perumahan

Click here for English version.

 

Proses pembelian hartanah boleh dilakukan dengan mudah asalkan anda mendapat bantuan profesional sama ada ejen harta tanah atau peguam.

Mereka bukan sahaja akan memudahkan kerja, mereka juga boleh terang istilah rumit atau bantu mengisi pelbagai dokumen dan mampu mempercepatkan proses tebus hutang sebab mereka kenal ramai orang berkaitan!

Sebelum ni, kami telah menulis panduan lengkap cara pembelian kediaman impian anda, tak kiralah baru atau subsale. Semuanya kedengaran cukup mudah sehinggalah...

 

Apa berlaku jika ada halangan semasa anda nak tandatangan perjanjian?

Salah satu contoh adalah apabila penjual tiba-tiba beritahu yang dia tak dapat pindahkan hartanah itu ke atas nama anda LAGI.

Apabila anda minta sebabnya, anda diberitahu ia disebabkan prosedur “tebus hutang” yang belum LAGI berlaku.

proses tebus hutang, beli rumah, pinjaman perumahan

Anda kena tahu, dalam situasi inilah penjual (dan peguam yang dilantik, jika berkenaan) perlu minta penyata rasmi dari bank yang beri pinjaman perumahan.

Penyata rasmi ini juga dikenali sebagai penyata tebus hutang yang mengandungi maklumat sulit seperti butiran peribadi dan data akaun peminjam (dalam kes ini, si penjual). 

Selain itu, peminjam boleh melihat jumlah baki keseluruhan yang perlu dibayar sekiranya mereka ingin melunaskan sepenuhnya pinjaman rumah.

PropertyGuru Tip
Jumlah baki keseluruhan juga dikenali sebagai 'jumlah tebus hutang' yang merangkumi kadar faedah dan caj, antara lainnya.

Jadi, sekarang ni, bagi memastikan kelancaran pemindahan hartanah, penjual perlu memastikan yang pinjaman rumah dibuatnya telah diselesaikan terlebih dahulu.

Sebabnya, bank menggunakan hartanah itu sebagai cagaran sekiranya peminjam gagal membuat bayaran balik bulanan (dan ni memang kerap berlaku!).

Sekiranya berlaku situasi itu, pembeli rumah tak boleh menuntut pemilikan hartanah tersebut SECARA RASMI sehingga hak dan hak milik hartanah dilepaskan daripada bank si penjual.

proses tebus hutang, beli rumah, pinjaman perumahan

Dalam keadaan ini, satunya-satunya cara untuk menuntut pemilikan rasmi adalah apabila pembeli rumah terima penyata tebus hutang.

Penyata ni membolehkan peguam yang dilantik (jika bayar tunai) ATAU bank (jika bayar dengan pinjaman) melunaskan sepenuhnya jumlah tebus hutang itu.

 

Boleh ke buat proses tebus hutang sendiri?

Kebiasaannya, langkah-langkah tebus hutang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement) yang ditandatangani penjual dan pembeli rumah.

Walau bagaimanapun, selalunya individu profesional bertauliah akan menguruskan keseluruhan proses tebus hutang ni, yang melibatkan:

  • Permohonan penyata tebus hutang
  • Persiapan dokumen pelepasan yang berkaitan
  • Pembayaran jumlah tebus hutang
  • Penyempurnaan jualan

Tugas ni membosankan dan peguam perlu selalu pantau dan buat tindakan susulan dengan pihak terlibat.

proses tebus hutang, beli rumah, pinjaman perumahan

Dalam kebanyakan kes, proses tebus hutang dan pemindahan hartanah kepada pembeli rumah boleh dilakukan dengan lancar dalam tempoh ditetapkan SPA.

Tapi, selalu juga berlaku peguam tiba-tiba berdepan masalah di luar kawalannya dan memerlukan masa untuk menyiapkan SPA.

Berikut adalah beberapa masalah yang selalu dihadapi peguam semasa proses tebus hutang:

1) Bank penjual lambat

Bank mungkin memerlukan masa lebih lama daripada kebiasaan untuk mengeluarkan penyata tebus hutang setelah menerima permohonan daripada peminjam/peguam.

Malah, ada bank yang ambil masa beberapa minggu untuk keluarkan penyata itu.

2) Pembeli rumah lambat

Kadang-kadang, pembeli rumah pula lambat selesaikan bayaran tebus hutang kepada bank penjual, tapi mungkin bukan salah dia pun!  

proses tebus hutang, beli rumah, pinjaman perumahan

Sekiranya penyata tebus hutang berjumlah lebih tinggi berbanding baki harga pembelian, Perjanjian Jual Beli selalunya mensyaratkan penjual yang perlu bayar jumlah pembezaan itu dulu.

Sebagai contoh, jika jumlah tebus hutang RM120,000 sedangkan harga baki pembelian hanya RM100,000, maka penjual mesti bayar beza RM20,000 kepada peguam pembeli rumah dulu.

Selepas itu, peguam pembeli rumah akan bayar jumlah tebus hutang kepada bank yang terdiri daripada harga baki pembelian dan jumlah pembezaan (RM100,000 + RM20,000).

Jadi, kalau penjual berdepan kesukaran nak bayar beza jumlah tu, kelewatan akan berlaku.

3) Bank pembeli rumah lambat

Selalu juga berlaku, bank pembeli rumah ambil masa untuk mengeluarkan pinjaman, terutamanya jika pembeli memohon pinjaman kerajaan.

Kebiasaannya, proses pengeluaran pinjaman memakan masa sekitar 4-6 bulan.

proses tebus hutang, beli rumah, pinjaman perumahan

4) Dokumen salah letak

Kadang-kadang, hakmilik asal hartanah tersalah letak atau hilang. Oleh itu, orang yang bertanggungjawab perlu memohon pengeluaran hakmilik baru terlebih dahulu.

5) Dokumen tak sengaja terhilang

Peguam selalunya menggunakan perkhidmatan penghantar untuk menyerahkan dokumen antara firma undang-undang, pejabat tanah dan bank.

Kita semua tahu mereka selalunya menaiki motosikal dan kemalangan boleh berlaku.

Jika ini berlaku dan dokumen hilang, lebih banyak masa diambil untuk mengesan atau mengganti dokumen tersebut.

6) Setiap pejabat tanah ada amalan berbeza

Disebabkan perbezaan kecil amalan kerja ni, akan ada pejabat tanah yang mungkin memerlukan lebih banyak masa untuk memproses dokumen berkaitan.

Contohnya, caj pelepasan dan penyelesaian Memorandum Pemindahan (Memorandum Of Transfer).

proses tebus hutang, beli rumah, pinjaman perumahan

7) Pemaju lambat

Pemaju mungkin ambil masa lebih lama untuk keluarkan persetujuan dan pengesahan (ya, ini wajib!).

Maksudnya jika hartanah masih di bawah Hak Milik Induk (tak mempunyai hak milik individu/strata yang dikeluarkan), hartanah itu secara sahnya masih milik pemaju.

Hakmilik Induk, Strata Dan Individu: Apa Yang Perlu Diketahui Untuk Elak Kekeliruan?

Panduan Relevan

Hakmilik Induk, Strata Dan Individu: Apa Yang Perlu Diketahui Untuk Elak Kekeliruan?

Oleh itu, sekiranya terdapat keperluan untuk menukar pemilikan, hak untuk melakukannya adalah hak pemaju dan penjual bertanggungjawab untuk memohon perkara tersebut!

Jika ini berlaku, pemaju berhak mengenakan yuran pentadbiran bagi permohonan persetujuan/pengesahan sementara menunggu pengeluaran hak milik berasingan.

Anda mesti bingung dan kecewa sebab banyak sangat ketidakpastian walaupun rumah impian anda dah siap tersergam indah.  

Pada masa ini, perkara terbaik yang anda boleh buat adalah selalulah berhubung dengan peguam supaya anda tahu apa yang berlaku dan percaya mereka tahu apa mereka buat!

-----

Allen Khor adalah peguam bela & peguam cara di Tetuan Allen Khor & Partners. Bidang amalannya termasuklah pemindahhakan, litigasi sivil, perceraian, dan pengurusan dan probet harta pusaka. Firma tersebut boleh dihubungi di talian 012-283 0656.

*Ruangan ini sekadar memberi maklumat dan ia bukanlah nasihat perundangan untuk keperluan khusus anda. Maklumat ini tak dapat mendedahkan semua risiko dan faktor lain yang diperlukan untuk menilai situasi tertentu. Sila dapatkan khidmat guaman atau nasihat profesional bebas untuk keperluan dan situasi spesifik anda.

Read Next

Tools & Calculators
Home Loan Pre Approval Icon
Avoid home loan rejection. Get pre-approved by PropertyGuru and purchase your dream home – quickly!
Affordability Calculator Icon
Thinking of buying a property in Malaysia? Use our affordability calculator to estimate what you can comfortably spend on your new home.
Loan Comparision Icon
Find the best home loan for your dream home.

Get expert advice for every question you can think of!

Explore AskGuru and gain exclusive access to thousands of answers from our expert and agent community. 💬⭐👍

Feedback