Panduan Dan Cara Beli Rumah Baru Di Malaysia

Kalau ada yang berminat untuk membeli rumah baru, ikuti sahaja 10 tip di bawah ni untuk mengetahui cara beli rumah baru, dan juga kelebihan dan keburukan dalam memilih rumah undercon!
rumah baru, rumah undercon, surat perjanjian jual beli, prosedur beli rumah, proses jual beli rumah, proses beli rumah, cara beli rumah, cara beli rumah pertama, panduan membeli rumah, cara nak beli rumah, tips beli rumah pertama, tip beli rumah baru

Click here for English version.

 

Kalau korang rasa yang umur dah makin tua, dan anda dah tak larat nak menyewa. Jadi anda bercadang nak miliki hartanah. Anda ada dua pilihan:

  1. Beli rumah subsale, juga dipanggil sebagai rumah second hand.
  2. Beli rumah baru, juga dikenali sebagai rumah undercon.

Kali ni, kita akan fokus pada rumah baru. Artikel ini akan menerangkan perkara-perkara yang anda perlu ambil kira dalam membeli rumah baru.

Di hujung artikel ini, kami akan ringkaskan kelebihan dan kekurangan membeli rumah baru buat rujukan anda. Sekarang, jom kita mula!

 

Langkah 1 – Tentukan Kemampuan Kewangan

“Kalau gaji RM3,000, boleh beli rumah macam mana ni?” Selalunya inilah soalan pertama yang orang akan tanya.

rumah baru, rumah undercon, surat perjanjian jual beli, prosedur beli rumah, proses jual beli rumah, proses beli rumah, cara beli rumah, cara beli rumah pertama, panduan membeli rumah, cara nak beli rumah, tips beli rumah pertama, tip beli rumah baru

Anda boleh gunakan pelbagai kalkulator kat Internet untuk menjawab soalan ini, contohnya:

  • PropertyGuru Loan Pre-Approval: Semak sama ada anda layak untuk mendapatkan pinjaman bank. Alat ni mempunyai ketepatan sebanyak 99%.
  • Affordability Calculator: Masukkan gaji serta komitmen bulanan anda, dan anda akan dapat jumlah pinjaman yang berpadanan dengan kemampuan anda.
  • Home Loan Calculator: Kalau anda dah tahu jumlah pinjaman dan berapa puluh tahun kena bayar, kalkulator ni akan kira berapa banyak anda kena bayar setiap bulan.

Senang cerita, pinjaman rumah anda tak patut melebihi satu pertiga (1/3) gaji kasar.

Jadi kalau gaji anda RM3,000 sebulan, anda tak sepatutnya membayar lebih daripada RM900 untuk pinjaman perumahan.

Ada banyak kos lain dalam membeli rumah yang anda perlu ambil kira termasuklah wang pendahuluan (downpayment), kos guaman, duti setem, Memorandum Of Transfer (MOT), dan banyak lagi.

Di sini, kami sediakan beberapa tip untuk berjimat dalam membeli hartanah:

  • Anda boleh keluarkan duit KWSP (Akaun 2) untuk membantu membayar pinjaman.
  • Tengok inisiatif kerajaan seperti PR1MA, PPR, RUMAWIP dan Rumah Selangorku.
  • Kalau anda berstatus bumiputera, perhatikan manfaat seperti lot bumiputera, kuota bumiputera, dan diskaun bumiputera.
  • Hubungi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) berkenaan Skim Pembiayaan Deposit Rumah Pertama (ataupun Skim MyDeposit).
  • Ada sesetengah pemaju yang menawarkan pelbagai pakej, rebat pembeli awal, rebat bumiputera, Internet percuma, perabot dan peralatan elektrik percuma, serta banyak lagi.

Kena munasabah diri akan apa yang mampu anda miliki berdasarkan rezeki bulanan yang anda dapat.

Gaji ni bukan untuk rumah je, tapi nak bayar bila kereta rosak, nak beli lampin dan susu anak, semua amanat tu kena pegang. Ha kan dah terkeluar tazkirah.

 

Langkah 2  Pilih Rumah Yang Anda Mahu

rumah baru, rumah undercon, surat perjanjian jual beli, prosedur beli rumah, proses jual beli rumah, proses beli rumah, cara beli rumah, cara beli rumah pertama, panduan membeli rumah, cara nak beli rumah, tips beli rumah pertama, tip beli rumah baru

Bila anda tahu jumlah pinjaman mana yang anda mampu, anda dah boleh mula survey rumah. Ini antara faktor penting dalam memilih rumah:

  • Dekat tak dengan tempat kerja? Banyak traffic jam? Senang ke nak balik kampung?
  • Berapa kaki persegi (kps)? Ada bilik spare tak, kalau mak abah nak singgah?
  • Dekat tak dengan sekolah yang baik? Ada mamak, ada 99 SpeedMart, ada klinik?
  • Ada parking? Ada gym dan swimming pool ke (yang anda mungkin tak akan guna tapi bunyinya gah bila bagitau member)?
  • Adakah ia kawasan berpagar? Ada pak guard? Pernah berlaku banjir?

Anda juga mungkin nak pilih antara jenis-jenis rumah yang berbeza seperti kondominium, apartmen, rumah teres, semi-D, banglo, dan juga SOHO.

Bila anda dah tahu apa yang anda mahu, sangatlah penting untuk anda cari ejen hartanah yang mempunyai rekod baik.

Kenapa perlu ejen hartanah? Kerana ejen hartanah yang bagus akan nasihatkan anda tentang banyak perkara seperti pasaran semasa, latar belakang dan rekod pemaju.

 

Langkah 3  Cari Peguam Hartanah

rumah baru, rumah undercon, surat perjanjian jual beli, prosedur beli rumah, proses jual beli rumah, proses beli rumah, cara beli rumah, cara beli rumah pertama, panduan membeli rumah, cara nak beli rumah, tips beli rumah pertama, tip beli rumah baru

Pihak pemaju mungkin akan menawarkan khidmat peguam mereka secara percuma. Tapi peguam tersebut adalah mewakili pemaju, jadi apa-apa pun, mereka akan utamakan pemaju dulu.

Anda sendiri pun tak wajib nak lantik peguam, tapi ia sangat membantu bila melibatkan urus niaga beratus-ratus ribu Ringgit ni!

Ini antara perkara yang peguam boleh buat untuk anda:

  1. Bantu fahami proses yang terlibat – Pembelian hartanah melibatkan banyak proses, dokumen, dan istilah yang asing buat pemilik baru. Anda boleh research semua ni, tapi lebih baik ada peguam yang betul-betul hafal buku perundangan tu daripada kulit depan sampailah belakang.
  2. Pihak yang neutral – Peguam yang dilantik bertanggungjawab untuk melindungi kepentingan anda, dan boleh mengelakkan mana-mana pihak ketiga daripada mengambil kesempatan.
  3. Menyemak dokumen yang terlibat – Dokumen seperti perjanjian pinjaman adalah terikat secara sah (legally binding), bila dah sain tak boleh tukar dah. Jadi anda kena dapatkan khidmat peguam untuk menulis draf, memastikan anda tak terlepas pandang perkara penting, dan mengesan kalau ada apa-apa klausa yang meragukan.

Carilah peguam yang biasa dengan hal-hal hartanah, bukan peguam kes jenayah pulak ye.

 

Langkah 4  Fahami Dokumen-Dokumen Jual Beli Rumah

rumah baru, rumah undercon, surat perjanjian jual beli, prosedur beli rumah, proses jual beli rumah, proses beli rumah, cara beli rumah, cara beli rumah pertama, panduan membeli rumah, cara nak beli rumah, tips beli rumah pertama

Bila anda dah pasti rumah mana nak beli, anda kena bayar yuran tempahan (booking fee) sebanyak 2% - 3% daripada harga rumah. Jangan bimbang, yuran ini adalah sebahagian daripada downpayment anda.

Bayaran booking fee ni adalah sekali dengan pengisian Letter of Offer to Purchase, iaitu dokumen rasmi yang menyatakan hasrat anda untuk membeli rumah tersebut.

Antara maklumat yang anda kena isi dalam Letter of Offer to Purchase (borang tawaran pembelian) adalah:

  • Maklumat pembeli dan penjual.
  • Jumlah yuran tempahan yang telah dibuat (2% - 3%) dan jumlah downpayment selebihnya.
  • Tempoh untuk bayar baki jumlah downpayment.
  • Tempoh nak tanda tangan Sales and Purchase Agreement (SPA), biasanya dalam 2-3 minggu.
  • Tempoh untuk bayar baki 90% harga rumah.

Seterusnya, anda dan pemaju kena tanda tangan Sales and Purchase Agreement (Perjanjian Jual Beli), atau singkatannya SPA.

Kebanyakan perkara dalam Letter of Offer to Purchase tadi akan dibawa ke SPA, melainkan anda nak buat apa-apa perubahan yang perlu dipersetujui oleh pemaju dan pembeli.

Antara perkara-perkara lain yang perlu diteliti dalam SPA adalah:

  • Maklumat terperinci akan rumah yang nak dibeli termasuklah alamat, keluasan tanah ataupun unit, dan sebagainya.
  • Jenis hak milik sama ada pegangan bebas (freehold) atau pajakan (leasehold).
  • Maklumat terperinci tentang binaan rumah seperti bahan yang digunakan untuk pintu, tingkap, dan dinding.
  • Tempoh bila rumah dijangka siap.

SPA ini adalah dokumen paling penting sebab ia menyatakan kesemua terma dan syarat bagi pembelian anda. Sebab tu lah anda digalakkan untuk melantik peguam sendiri.

*Nota: Letter of Offer to Purchase kadang-kadang dikenali sebagai Letter of Intent to Purchase, ataupun Agreement to Purchase.

 

Langkah 5  Buat Permohonan Untuk Pinjaman Perumahan

rumah baru, rumah undercon, surat perjanjian jual beli, prosedur beli rumah, proses jual beli rumah, proses beli rumah, cara beli rumah, cara beli rumah pertama, panduan membeli rumah, cara nak beli rumah, tips beli rumah pertama, tip beli rumah baru

Untuk memohon pinjaman bank, anda perlu tunjukkan resit tempahan yang anda dah bayar kepada pemaju tadi.

Bergantung kepada bank yang anda pilih, ini antara dokumen yang anda perlu sediakan:

  • Resit tempahan
  • Kad pengenalan/pasport
  • Slip gaji
  • Penyata bank
  • Resit cukai pendapatan
  • Penyata EPF

Pinjaman perumahan (juga dipanggil sebagai pembiayaan perumahan) ada banyak jenisnya. Untuk memudahkan pemahaman, kami terangkan tiga kategori lazim bagi pembiayaan perumahan:

Pinjaman perumahan konvensional

Namanya mungkin berbeza-beza mengikut bank. Tapi secara ringkasnya, dengan pinjaman ni, tempoh bayaran adalah tetap. Kalau nak langsaikan pinjaman awal pun tak guna, kena penalti lagi ada.

Pinjaman perumahan fleksi

Pinjaman fleksi membenarkan anda membuat bayaran lebih bila anda mahu, terutamanya bila kadar faedah di pasaran turun. Pinjaman ni sesuai jika anda ada cashflow yang cantik setiap bulan.

Pembiayaan perumahan Islamik

Secara ringkasnya, pembiayaan perumahan Islamik adalah patuh syariah dan mengelakkan riba’. Ia tidak mengenakan faedah (interest), sebaliknya bank membeli rumah dan menjualnya kembali kepada anda pada kadar keuntungan yang dipersetujui.

Anda boleh semak kelayakan anda terlebih dahulu untuk memastikan anda tak tertinggal apa-apa perkara penting!

Sebab, kalau anda terlepas pandang dan permohonan ditolak, anda kena habiskan banyak masa untuk menunggu dan buat permohonan sekali lagi.

 

Langkah 6  Fahami Dokumen Pinjaman Perumahan

rumah baru, rumah undercon, surat perjanjian jual beli, prosedur beli rumah, proses jual beli rumah, proses beli rumah, cara beli rumah, cara beli rumah pertama, panduan membeli rumah, cara nak beli rumah, tips beli rumah pertama, tip beli rumah baru

Dokumen pinjaman perumahan (loan agreement) adalah persetujuan antara anda dengan pihak bank.

Tiga perkara paling penting dalam loan agreement adalah jumlah pinjaman, kadar faedah, dan tempoh pinjaman. Anda boleh semak kiraan ni guna Home Loan Calculator.

Selain tu, ini perkara yang terkandung dalam loan agreement:

  • Lock-in period – Sesetengah bank mengenakan lock-in period antara antara 3 hingga 5 tahun. Kalau anda langsaikan pinjaman dalam tempoh ini, anda akan dikenakan sejumlah denda.
  • Base Lending Rate (BLR) – BLR adalah ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia, tapi diubah mengikut bank masing-masing. Contohnya Bank Negara mungkin tetapkan BLR kepada 6.6%, tapi bank tawarkan 5.7% je. BLR inilah yang akan mempengaruhi kadar faedah yang anda kena bayar tiap-tiap bulan.
  • Kadar berubah atau tetap – Seperti namanya, pinjaman kadar faedah berubah adalah dipengaruhi BLR, manakala pinjaman kadar faedah tetap kekal sama. Anda boleh pilih berdasarkan strategi dan cashflow anda.
  • Kadar siling (cap rate) – Ada pinjaman yang mengenakan jumlah maksimum yang akan dikenakan terhadap kadar faedah anda, supaya anda tak perlu bayar lebih.
  • Jadual Bayaran Berperingkat (progressive billing) – Bagi rumah undercon, anda mungkin perlu membuat bayaran pada fasa-fasa berbeza sewaktu rumah dibina. Segala bayaran ini juga akan ditolak daripada bayaran penuh.

Terma dan syarat bagi setiap pakej pinjaman adalah berlainan dan kompleks, biasanya bank tak paparkan kat laman web mereka.

Jadi anda kena tanya betul-betul dengan pegawai bank dan rujuk kembali dengan peguam anda.

 

Langkah 7  Tandatangan SPA Selepas Pinjaman Diluluskan Dan Buat Bayaran

rumah baru, rumah undercon, surat perjanjian jual beli, prosedur beli rumah, proses jual beli rumah, proses beli rumah, cara beli rumah, cara beli rumah pertama, panduan membeli rumah, cara nak beli rumah, tips beli rumah pertama, tip beli rumah baru

Anda kena faham kronologi SPA dan pinjaman rumah ni betul-betul:

  • Sewaktu hantar Letter of Offer to Purchase, anda kena bayar booking fee sebanyak 2% - 3%.
  • Anda perlukan resit booking untuk memohon pinjaman rumah. Pinjaman biasanya diluluskan dalam 1 - 2 hari.
  • Dalam 2 - 3 minggu selepas Letter of Offer to Purchase, anda kena tanda tangan SPA di mana anda perlu bayar jumlah down payment yang selebihnya. Jadi pastikan permohonan pinjaman siap sebelum tanda tangan SPA.

Macam mana kalau pinjaman tak diluluskan? Sesetengah pemaju takkan pulangkan booking fee tadi.

Tapi sewaktu menulis Letter of Offer to Purchase, anda boleh dapatkan persetujuan untuk mendapatkan semula wang tersebut kalau pinjaman tak lepas (ini kena disokong dengan bukti bertulis dari bank).

Selain daripada down payment, ini antara perkara-perkara lain yang anda perlu bayar bila menandatangani SPA:

  • Duti setem bagi Loan Agreement
  • Duti setem bagi SPA
  • Duti setem bagi Memorandum of Transfer
  • Yuran guaman

Jadi selagi boleh, jangan terburu-buru beli rumah sebab nampak tawaran yang menggugat iman!

Kaji selidik dalam-dalam dan sediakan banyak duit lebih, barulah hati aman tenteram sebab anda dah usaha sebaik boleh.

 

Langkah 8  Lawat Lokasi Rumah Secara Berkala

rumah baru, rumah undercon, surat perjanjian jual beli, prosedur beli rumah, proses jual beli rumah, proses beli rumah, cara beli rumah, cara beli rumah pertama, panduan membeli rumah, cara nak beli rumah, tips beli rumah pertama, tip beli rumah baru

Dah tentulah sewaktu survey lagi anda dah digalakkan untuk melawat tapak pembinaan, tengok apa kemudahan yang ada berdekatan.

Bila dah tanda tangan SPA, lawat proses binaan sekali-sekala untuk tengok perkembangan rumah anda.

Kalau ada apa-apa yang tak sama dengan SPA contohnya keluasan tanah/unit, bahan yang digunakan, malah kalau pembinaan lambat sekalipun, anda boleh bangkitkan dengan pemaju.

Nak lagi sebab anda dah mula bayar progressive billing tu!

 

Langkah 9  Pindahan Milik Rumah Kepada Anda

rumah baru, rumah undercon, surat perjanjian jual beli, prosedur beli rumah, proses jual beli rumah, proses beli rumah, cara beli rumah, cara beli rumah pertama, panduan membeli rumah, cara nak beli rumah, tips beli rumah pertama, tip beli rumah baru

Dah mengah dah baca semua langkah-langkah ni? Teguk air segelas, kita dah nak habis dah.

Ini dokumen-dokumen yang akhirnya mengesahkan anda sebagai pemilik rumah:

  • Notis milikan kosong (vacant posession) – Adalah bila pemaju bagi anda kunci rumah. Proses ni biasanya mengambil masa 24 hingga 36 bulan selepas menandatangani SPA.
  • Sijik perakan siap dan pematuhan (Certificate of Completion and Compliance) – Dokumen yang disahkan pihak berkuasa untuk menyatakan yang rumah anda selamat untuk didiami.
  • Memorandum pemindahan (Memorandum of Transfer) – MoT mengesahkan pemindahan hak milik rumah dari pemaju kepada nama anda bagi rumah strata atau rumah individu.

*Nota: Rumah kediaman strata (Strata Title) biasanya adalah unit di dalam apartmen atau kondo, manakala rumah kediaman individu (Individual Title) biasanya di atas tanah.

 

Langkah 10  Periksa Rumah Untuk Sebarang Kerosakan (Defect Liability Period)

rumah baru, rumah undercon, surat perjanjian jual beli, prosedur beli rumah, proses jual beli rumah, proses beli rumah, cara beli rumah, cara beli rumah pertama, panduan membeli rumah, cara nak beli rumah, tips beli rumah pertama, tip beli rumah baru

Dalam SPA, ada beberapa perkara yang akan melindungi anda daripada sebarang kerosakan pada rumah:

  • Seperti yang kami sebut sebelum ni, SPA ada jelaskan butir-butir tentang binaan rumah seperti bahan yang digunakan. Anda kena periksa kesemua ni bila dapat kunci dan jika ada yang tak sama, pemaju perlu menukar atau membayar ganti rugi.
  • Tempoh tanggungan liabiliti (defect liability period) menggariskan hak anda untuk menuntut sebarang kos pembaikan dan ganti rugi jika ada sebarang kerosakan.
  • Selain daripada kerosakan, terdapat caj untuk sebarang kelewatan (late delivery charges) di mana anda boleh menuntut denda jika pemaju lambat menyudahkan pembinaan seperti yang dipersetujui.

 

Kelebihan Dan Kekurangan Membeli Rumah Baru

Kelebihan membeli rumah baru

Kelemahan membeli rumah baru

Biasanya tiada sebarang kecacatan yang ditinggalkan penghuni lama

Lebih mahal daripada biasa

Pihak pemaju biasanya menawarkan pelbagai rebat dan menampung kos seperti duti setem dan sebagainya

Kena tunggu 24-36 bulan untuk rumah siap dan dapatkan kunci

Anda boleh meminta pihak pemaju untuk mengubahsuai reka bentuk dan pemasangan dalam rumah mengikut cita rasa anda

Tiada rekod pengalaman penghuni sebelumnya yang boleh membantu anda membuat keputusan

Anda boleh pilih unit yang yang khusus untuk keperluan dan kehendak anda

Lebih sukar untuk buat perbandingan akan harga dan nilai rumah

Strata Title dan Individual Title diperlukan dari segi undang-undang buat tempoh yang tertentu

Ada pihak pemaju yang membiarkan projek mereka terbengkalai (boleh dielakkan jika anda survey syarikat yang ada rekod baik)

Biasanya ada kemudahan yang lebih moden

Tiada peluang nak bertegur sapa dengan jiran baru (melainkan kalau anda duduk kat bandar, siapa sangat yang kenal jiran kan)

Tempoh defect liability period selama 12-24 untuk anda mengadu sebarang kerosakan dan meminta pemaju membaiki atau membayar ganti rugi

 

 

Read Next

Feedback