“Projek MXX bagi diskaun bumi 10% dan non-bumi 5%”
“Projek ABD bagi rebate 15%! Best giler”
Pernah tak anda dengar atau ada pengalaman dengan istilah ni? Lazimnya istilah seperti diskaun, rebat, cashback anda akan dengar dalam proses membeli hartanah terutamanya hartanah yang dijual terus dari pemaju dan juga hartanah subsale.
Tahu tak setiap istilah di atas akan memberi kesan kepada harga hartanah yang bakal anda beli? Sampai memang ada dakwaan yang teknik jualan pemaju ni memperdaya pengguna!
Jadi, kami akan kongsikan maksud semua istilah ni dan bagaimana ia memberi kesan kepada harga hartanah yang bakal dibeli supaya anda faham sepenuhnya!
1. Diskaun Rumah
Diskaun adalah istilah yang selalu anda dengar terutamanya dalam proses membeli rumah yang sedang dibina terus dari pihak pemaju.
Lazimnya diskaun yang ditawarkan akan mengurangkan harga rumah yang bakal anda beli dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) dan jumlah pembiayaan pinjaman perumahan yang bakal anda perolehi.
Sebagai contoh sekiranya anda membeli hartanah ‘undercon’ terus dari pihak pemaju dan anda adalah pembeli Bumiputera, sesetengah pemaju akan memberi diskaun Bumiputera sebanyak 10%.
Nak mudahkan lagi, kami sertakan contoh situasi ni.
Pemaju ABC menetapkan harga jualan rumah sebanyak RM500,000 dan memberi pengurangan 10% kepada pembeli bumiputera. Anda pula dapat 90% pinjaman perumahan dari harga jualan rumah. Maka:
|
Harga asal jualan rumah
|
RM500,000
|
|
Diskaun Bumiputera 10%
|
10% x RM500,000 = RM50,000
|
|
Harga baru dalam SPA
|
RM450,000
|
|
Pinjaman Perumahan 90%
|
90% x RM450,000 = RM405,000
|
2. Rebat Rumah
Ada juga pemaju yang menawarkan rebat rumah. Apa benda ni? Sebenarnya, rebat rumah ni membantu anda membeli rumah baru dari pemaju sama tanpa modal.
Bagaimanapun, ia tak beri kesan pengurangan secara terus kepada harga jualan asal hartanah dalam Perjanjian Jual Beli dan jumlah pinjaman perumahan dari bank. Jadi, jangan mudah terpengaruh!
Kita tengok aplikasi konsep rebat ni dalam satu contoh situasi di bawah ni.
Katakan, pemaju ABC menetapkan harga jualan rumah RM500,000 dan memberi rebat 10% kepada bakal pembeli projek perumahan mereka.
|
Harga jualan asal
|
RM500,000
|
|
Harga dalam SPA
|
RM500,000, tak berubah
|
|
10% rebat
|
RM50,000
|
|
90% pinjaman bank
|
90% X RM500,000 = RM450,000
|
Nampak tak, rebat tak mengurangkan harga dalam SPA dan pinjaman perumahan anda. Jadi, apa kelebihannya?
Rebat 10% yang ditawarkan pemaju ni sebenarnya bermaksud anda tak perlu bayar duit deposit! Pendek kata, tak perlukan modal permulaan nak beli rumah tu.
Tapi…..bayaran bulanan pembiayaan pinjaman perumahan anda adalah sedikit tinggi berbanding bayaran bulanan bagi anda yang membeli rumah dengan pakej diskaun dari pihak pemaju.
Sebabnya, harga dalam SPA dan pinjaman perumahan ikut pakej rebat ni masih RM450,000 berbanding pakej diskaun yang dah berkurangan kepada RM405,000 tu.
Jadi, untung tak untung? Tepuk dada tanya sendiri.
3. Cashback Rumah
Istilah cashback ni kita banyak dengar untuk beli barang je, tapi dalam sektor hartanah, ada juga konsep cashback diamalkan pemaju.
Bila pemaju tawarkan anda pakej cashback, maksud sebenar mereka adalah anda akan diberikan lebihan wang tunai bila beli rumah mereka. Lazimnya konsep cashback ni digunakan bersama konsep rebat. Peningnya…
Jangan bimbang, kami mudahkan aplikasi konsep ni seperti dalam contoh situasi di bawah ni.
Katakan pemaju ABC menjual harga jualan rumah RM500,000 dan memberi rebat 10% tambah cashback 5% kepada bakal pembeli projek perumahan mereka.
|
Harga jualan asal
|
RM500,000
|
|
Harga dalam SPA
|
RM500,000 – kekal tak berubah
|
|
Rebat 15% ditawarkan pemaju
|
15% x RM500,000 = RM75,000
|
|
90% pinjaman perumahan
|
90% x RM500,000 = RM450,000
|
|
10% deposit tak perlu bayar
|
RM50,000
|
|
5% cashback
|
5% X RM50,000 = RM25,000
|
Jadi, anda dapat duit RM25,000 daripada pemaju tu!
Antara kelebihan pakej cashback ni adalah untuk pelabur hartanah yang nak beli rumah ketiga dan seterusnya dengan kos minima.
Ini kerana bagi pembeli rumah ketiga dan seterusnya, margin pembiayaan perumahan dari pihak bank terhad kepada 70%.
Jadi, sekiranya anda pembeli rumah ketiga, anda memerlukan modal sebanyak 30% bagi membeli rumah dari pihak pemaju! Sebaliknya jika pemaju menawarkan pakej rebat 15%, anda hanya perlu menyediakan tunai sekitar 15% sahaja.
Selain itu, pakej cashback juga dapat membantu bakal pembeli menanggung kos tambahan lain semasa dan setelah rumah anda siap seperti yuran guaman, bayaran MOT sekiranya ia tidak ditanggung pemaju.
Dalam kes rumah subsale pula anda boleh dapatkan kelebihan cashback sekiranya anda berjaya membeli rumah dari pihak penjual di bawah harga pasaran yang ditawarkan oleh pihak penilai dan juga pihak bank.
Lihat hartanah untuk dijual
4. Subsidi Rumah
Bagi pakej subsidi pula, bakal pembeli rumah tak perlu membayar 10% deposit sendiri.
Sebaliknya, kerajaan akan menanggung bayaran pendahuluan sebanyak 10% dan kos tambahan lain kepada pihak pemaju melalui pakej subsidi.
Pakej ini bermatlamat untuk membantu pembeli dengan menyediakan perumahan mampu milik untuk pembeli rumah pertama di Malaysia.
Sebagai contoh skim subsidi MyHome 2021 yang ditawarkan kepada pembeli berpendapatan rendah.
Tapi, mestilah ada beberapa syarat asas yang perlu dipatuhi bagi mendapatkan kriteria pakej subsidi ini antaranya hanya untuk rumah pertama dan pendapatan keluarga antara RM3,000 dan RM6,000 je.
Risiko Diskaun, Rebat & Cashback
Jadi dah tahu kan apa maksud istilah diskaun, rebat, cashback dan subsidi yang pemaju dan ejen selalu guna untuk tarik minat anda ni? Senanglah nak buat keputusan dan tak senang terpengaruh!
Tapi, ada risiko tak semua istilah ni? Langgar undang-undang tak? Itu persoalan yang patut anda tanya untuk jadi pembeli yang bijak.
Sebenarnya, setakat ini tidak ada akta atau undang-undang khusus yang mengawal pemaju menggunakan semua pakej ni. Mereka memang tawar pakej ni kepada anda sesuka hati.
Bagaimanapun, Bank Negara Malaysia sudah mengeluarkan amaran kepada institusi perbankan supaya memberikan maksimum hanya 90% pinjaman perumahan selepas ditolak semua diskaun dan rebat.
Ini kerana wujud beberapa risiko yang perlu pembeli ketahui dalam setiap terma yang ditawarkan oleh pihak pemaju.
Bagi pembiayaan pinjaman perumahan, pihak bank sebagai contoh akan lebih cenderung untuk memberikan margin pinjaman pembiayaan perumahan lebih rendah sekiranya maklumat berkaitan cashback dari pihak pemaju diketahui oleh pihak bank.
Ia sekaligus memberi risiko kepada pembeli, sekiranya margin pinjaman lebih rendah ditawarkan oleh pihak bank.
Pembeli terpaksa menyediakan jumlah deposit yang lebih tinggi sekiranya margin pinjaman yang diluluskan oleh pihak bank pembiaya adalah lebih rendah. Sekiranya gagal, duit cengkeram atau booking fees/ duit tempahan anda mungkin akan hangus!
Ada juga keadaan, terma cashback dan rebat memberi ruang kepada pemaju untuk menjual rumah melebihi harga median sesuatu kawasan seterusnya membebankan pembeli dek terpaksa mengambil jumlah pinjaman pembiayaan perumahan yang lebih tinggi!
Bila harga tinggi, duti setem dan pinjaman pun makin tinggi, siapa yang rugi, pembeli juga…
Akhirnya, sekiranya pembeli gagal membayar balik bayaran bulanan perumahan atau pelaburan tidak memberikan pulangan seperti diinginkan risiko hartanah akan dilelong lebih tinggi.
Harga rumah pun jadi lebih mahal, sebabnya marjin keuntungan pemaju tak berubah pun, mereka hanya naikkan sedikit harga dan tawarkan segala macam diskaun, rebat dan cashback untuk tarik minat pembeli.
Akhirnya, pencari rumah di Malaysia yang susah sebab harga rumah asyik melambung sebab permainan teknik pemasaran ni!
Justeru, sebagai bakal pembeli rumah anda perlu bijak membuat pilihan hartanah dan pakej yang ditawarkan oleh pihak penjual. Nilai toleransi risiko sebelum membeli hartanah yang anda idamkan!
Selamat membeli!
Panduan Relevan
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.