马来西亚房地产市场主要分为一手房屋和二手房屋两种：一手房屋指的就是向发展商购买的新屋，二手房屋市场就是向屋主购买的房子，而购买这两种类型的屋子时，通常都需要支付一笔订金。
如果购买的是发展商的新屋子，就需要签署订购表格（booking form）和支付booking fee；若是二手屋子，就要签署购买意向书（英文Offer to Purchase，简称OTP）和earnest deposit。
新楼盘
Booking fee
从数百令吉到数千令吉不等，取决于发展商
二手房屋
Earnest deposit
一般是房屋价格的2%
而在买家支付了这些订金之后，究竟在什么样的情况下可以要求对方退款呢？来我们来带你看看！
新屋子Booking Fee退款的2种常见情况
向发展商购买新屋时，房屋买家会签署一份booking form，里面一般会列明订金的退款条件，其中最常见的退款理由就是：
- 购房者的贷款申请已经被至少2家银行拒绝
- 购房者无法从银行申请到足够的借贷率（Margin of Finance），比如购房者想借房价的90%，但银行只愿意借出80%
只要booking form里面有清楚列明且买家符合以上2种情况，发展商都会允许房屋买家退款。
在马来西亚，几乎每一家发展商的booking form都不太一样，退款的条件与程序也不相同，因此，买家在签名之前，一定要跟发展商再三确定订金退款的条件。
向发展商要求Booking Fee退款的5个步骤
- 告知房地产经纪或发展商的销售代表你的退款意愿，并附上贷款拒绝信等文件作为证明
- 发展商会安排购房者签署取消买卖的相关文件
- 发展商会处理退款程序，这通常会需时3至4个星期完成
- 退款支票发出后，发展商一般会通知买方前往领取支票，买方也可要求发展商代为转账
必要时向房屋仲裁庭求助，向发展商拿回订金
其实，严格来说，发展商在签署买卖合约（Sale and Purchase Agreement）之前向买家收取booking fee的做法，是不合法的！
因为在1989年房屋发展（管制与执照）条规（Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989）的第11 (2)条文阐明，除了买卖合约列明的款项，任何房屋发展商或相关人士都不可向买家收取任何名义的款项。以下是该条文的原文：
“No person including parties acting as stakeholders shall collect any payment by whatever name called except as prescribed by the contract of sale.”
如果违反了这个条文，收取款项者或者建议发展商收取的人士可以被处以最高RM50,000的罚款或最高5年的监禁，或两者兼施。
事实上，根据1966年房屋发展（管制与执照）法令（Housing Development (Control and Licensing) Act 1966），房屋买家只需在签署买卖合同的时候，支付10%的买卖价格，也就是头期钱（downpayment）给发展商即可。
然而，因为种种的原因，大马的房地产行业依然在采用这个收取订金的“惯例”。
因此，如果你不幸遇到发展商耍赖不肯退回订金，你可以通过房屋买家仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）提出诉讼索赔，通过法律途径向发展商拿回订金。
二手房屋Deposit退款的4个常见情况
在马来西亚，二手屋子的购买意向书没有一套标准的退款条件。因此，买家在签名前需要跟卖家进行协商，以在购买意向书增加或者调整退款条件，以保障自己在日后的退款权利。
另一方面，如果双方已经签署了买卖合约且买家已经支付头期钱，买家还是可以根据买卖合约当中的一些条款，依理要求卖家退款。以下是二手房屋买卖退款的常见理由：
1）房屋贷款申请被银行拒绝
只有买家签署的购买意向书当中有注明，买家可以在无法申请到房贷时退款，买家才能要求拿回订金。
同时，如果购买意向书也将无法申请到足够的Margin of Finance（比如想借房价的90%，但银行只愿意借出80%）等情况纳为合理的退款条件，那么买家也可以按照情况要求退款。
2）被错误或不完整的信息误导
在买家签署购买意向书之前，负责买卖的房地产经纪和屋主是有责任将一切屋子和买卖的详情告知买家的，比如房屋的割名程序是否需要土地局的审批等等。
如果房地产经纪事前没有告知、购买意向书又没有注明，然后购房者在签署购买意向书之后才发现之前获得的信息不正确或不完整，购房者就有权利中止买卖并要求退款。
比如买家在买房前，并不知道原来屋子的割名程序需要州政府审批，而这个审批的程序通常又要很久才能搞定，导致完成买卖的时间比原本预想的更长，这时买家就可以要求中止买卖和退款。
3）房屋的买卖无法满足先决条件
在双方已经签署了买卖合约且买家已经支付头期钱的情况下，买家是否能够成功退款，视乎买卖合约当中的先决条件（Condition Precedent）。
如果买卖合约的先决条件无法达成，就意味着双方的买卖就无法进行，因此合约的一方就有权利取消买卖。
比如，有的房地产的割名过户是需要获得土地局批准的，而卖家必须先取得土地局的批准，才能进行买卖的下一个程序。
如果卖家无法在双方同意的期限内拿到土地局的批准，买家就无需履行合约的义务，可以要求取消买卖和退款。
4）卖方无法履行合约义务
若卖家无法履行买卖合同的义务，比如卖家突然不想出售房地产，买家是可以要求全额退款的。
二手房屋要求Deposit退款的4个步骤
只要符合购买意向书和买卖合同内的退款条件，买家就可告知律师安排deposit或头期钱的退款。
值得注意的是，就算房子的买卖已经取消并且可以退款，买家还是需要支付律师费给自己的律师，而这笔律师费通常会直接从退款的金额当中扣除。
- 告知房地产经纪或律师你的退款意愿，并附上贷款拒绝信等文件作为证明
- 律师会安排买卖双方签署取消买卖的相关文件
- 律师将处理取消买卖和退款的程序
- 程序完成后，买家将拿回已经扣除律师费的订金或头期钱
仔细阅读合约内容后才签名！
不管是购买新屋子还是二手房屋，购房者诸如booking form、购房意向书和买卖合约之前，都应该详细阅读当中的每一个条款和细则，细读是否有任何遗漏的条款，这样才能保障自己的权益。
尤其是包括双方的合约义务和责任、付款条件、退款条件和中止买卖的条件等等，都是非常重要的合约条款。一旦发现有任何不合理的地方，一定要跟对方要求更改。
同时，在支付订金时，最好不要使用现金支付，而是通过汇款或者支票的方式，并且在付款后要求对方给予一份收据证明。
而且千万不要将订金汇入私人的银行户头，而是汇到发展商、房地产经纪公司或者律师的银行户头，以防被人卷款而逃。
除此之外，为了避免日后与卖家出现退款方面的争执，建议买房者不要随意在不了解自己的财务状况下仓促做决定，应该先通过房屋贷款计算器等工具来确保本身有足够的财力购买和供屋子之后才做决定。
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