大马房屋缺陷:7种需要验楼师检验的情况

Shawn Ng
跟人的身体一样,房地产是会随着时间而变得老旧和残破,然后出现各种瑕疵和缺陷(defect)
事实上,因为施工品质、设计缺陷和建筑材料等因素,很多新的屋子在建好之后,就已经有大大小小的缺陷。
这个时候,我们就需要一名专业的验楼师帮忙找出屋子的各种毛病,然后在维修方面给予我们建议。

什么是验楼师?

顾名思义,验楼师(英文Building Inspector或Building Surveyor)就是提供验楼服务的人。
他们是必须通过考试和实习经验才能获得执业资格的专业人士,并且受到马来西亚皇家测量师协会(Royal Institution of Surveyors Malaysia,简称RISM)的行为准则约束。
验楼师可以通过检查建筑物的状况和结构等方面,找出房产的缺陷、违建还有不符合安全标准的地方,从而在改建、扩建、平日维护和维修方面给予客户专业的建议。
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验楼师提供什么样的服务,验楼费用是多少?

验楼师所提供新楼和旧楼的验楼服务,简单来说就是针对建筑物进行详细测量,从房屋的物理结构和永久的安装系统,进行全面、客观的检验,以评估建筑物的破损与瑕疵情况。
这个验楼服务就像是我们到医院进行的“身体检查”,验楼师会帮你找出有关房屋结构、建筑元件和安全标准方面的问题,并且告诉你哪些问题需要立即修理,哪些问题要在接下来持续留意。
同时,验楼师也会把造成这些缺陷和瑕疵的原因告诉你,比如建筑工人的手工不好、人为的粗心,或者是自然的磨损,让你知道应该跟哪一方追究责任。
验楼师最后还会提供一份专业的验楼报告,协助屋主安排装修或者维修的计划。
马来西亚专业验楼师收取的费用,从数百令吉到数千令吉不等。实际收费将根据房子的类型、面积大小,还有检查工作的类型、复杂程度和所需的时数或天数而定。
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7个需要找专业验楼师检查房子的情况

虽然有些人可能会觉得花费几百到几千块验楼,是一件很不划算的事情,但从另一个角度来看,验楼师能马上帮你明确地找出所有需要维修的缺陷,防止问题进一步恶化。
如果你没有及时发现这些defect问题,它们可能会随着时间恶化,导致你日后需要付出更大一笔金钱才能完全修复,同时也可能在这段期间对住户带来潜在的危险。
因此,如果你面临的是以下这7种情况,我们建议你考虑雇用一名专业验楼师为你提供协助:

1)刚拿到新家钥匙的一手房屋

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一旦发展商完成交空屋(Delivery of Vacant Possession)程序,也就是是俗称的拿钥匙后,屋主一般会有24个月的缺陷保修期(Defect Liability Period,简称DLP),可以要求发展商免费把屋内的缺陷和瑕疵都维修好。
普遍上,新楼盘会出现的defect问题,大多包括:以次充好、偷工减料、结构有问题、墙壁或地板渗水、墙面出现裂痕、瓷砖空鼓和门窗关不紧等等。
虽然屋主完全可以自己把这些defect找出来,但是很多屋主都没有专业的知识和经验,所以往往无法把所有缺陷和瑕疵都找出来,尤其是那些隐藏的缺陷。
因此,这时候雇用验楼师就可以帮助节省屋主的时间和精力,甚至在DLP结束以后修理这些defect的费用。
同时,验楼师还会提供一份验楼报告,当中会一一列出房子的defect问题,并附上照片和文字说明。这份报告可以作为defect的证据并具有法律效力,使得发展商在修复defect时无从敷衍和推脱。

2)DLP结束后发现潜在缺陷

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房地产的潜在缺陷(latent defect)指的是那些无法通过普通检查、并且要在一段时间后才会显现出来的缺陷和瑕疵。
一般上,屋子会有潜在缺陷的3个因素如下:
  1. 设计不当
  2. 施工不良
  3. 建筑材料
由于潜在缺陷要在几年后才会逐渐浮现,这意味着它们往往要在DLP结束后才会被发现,因此无法通过DLP的程序要求发展商维修。
而根据马来西亚的2018年时效(修订)法令(Limitation (Amendment) Act 2018),如果屋主在DLP结束后的6年内发现潜在缺陷,屋主可以雇用验楼师来确定发现缺陷的日期,并证明是发展商的疏忽造成这些潜在缺陷。
同时,有了验楼师的验楼报告后,业主就可以委托律师采取进一步的法律行动,包括把案件带上法庭,以向发展商追讨应当的赔偿。

3)装修房屋之前

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很多人在决定装修房子之前,都不会去考虑到房子是否可以承受我们的装修或扩充计划等问题。
事实上,有些房屋的defect是表面看不出来的,尤其是房龄比较大的二手屋子,当中的水管、电路和某些结构可能已经出现了问题。
如果没有经过专业的检查,就贸贸然进行大型装修,很可能会在日后埋下安全的隐忧。
此外,对于那些依然处于DLP期间的新屋子,如果屋主在装修后才发现屋子有缺陷和瑕疵,有些发展商可能会把这些defect推托成装修造成的,并且把维修的责任推给屋主或装修承包商。
因此,如果想要确保万无一失,屋主装修前最好还是雇用验楼师来验房,这样才可以了解房子的实际情况,并对此制定一个全面且安全的装修计划。

4)购买二手房屋之前

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如果你正打算购买一间房龄较大或者状况比较老旧的二手房屋,建议你在购买之前,考虑聘请专业的验楼师为房屋做一番检查。
这除了可以评估房子在居住方面的安全程度,也可以让你找出自己日后必须花费的维修费用,从而协助自己做出更明智的决定。
若发现房子在这方面有很大的问题,那么,身为买家的你可以将这些缺陷和瑕疵问题,还有验楼师预估的维修费告知卖家,然后与对方协商一个更合理的售卖价格。所以,这份验楼报告将成为你用来与卖家讨价还价的有力工具。

5)租客租屋子之前

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跟购买屋子的情况类似,租客在入住自己租的屋子之前,可以雇用验楼师检查屋子是否有漏水、电路老化和结构不稳等问题。
一旦发现任何问题,租客就可以据此要求屋主做出适当的维修或调整租金,否则在住进去之后才发现有问题和要求屋主负责,往往会面临许多困难。
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6)公寓的漏水和缺陷问题

公寓condominium这种分层房地产(strata property)的漏水和缺陷问题,往往是非常复杂和棘手的。
基于公寓的建筑结构,发展商、屋主或者管理单位(management body)想要找出造成漏水和defect的源头,还有追究维修责任时,都会面临很大的困难。
因此,一家验楼公司就可以在这种时候发挥作用,通过他们专业的验楼服务找出问题的根源和厘清责任,帮助公寓的发展商、个别屋主、联合管理机构(Joint Management Body,简称JMB)或管理机构(Management Corporation,简称MC)解决问题。
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7)家里出现各种疑难杂症时

屋子住久了之后,往往都会出现各种各样的问题,比如地砖突然翘起、油漆脱落、墙壁出现水珠、墙壁出现裂缝和浴室漏水等等。
这个时候,如果你想要确定问题的起因,你可以雇用验楼师帮你检查,然后再找专业维修公司对症下药。
相信你肯定不想要花了一大笔钱,找了不同专业的维修工人来检查后,还无法将问题解决吧?对于这些疑难杂症,最好一开始就交给专业的验楼师帮你吧!
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