是的，你没有看错！无论是共管机构（英文Joint Management Body，简称JMB）、管理机构（英文Management Corporation，简称MC）、在JMB成立前暂时管理分层房产的发展商，还是通过合约受聘的物业管理公司（property manager），都是可以被屋主起诉（sue）的。
作为一名分层房地产（strata property）业主，如果你每个月没有准时支付屋子的管理费(英文maintenance fees)，你的物业管理单位(英文management body)是有权利起诉你的。
反过来，假如发展商、JMB或MC这些管理单位没有好好的履行它们的职责，你也有权利把它们告上法庭！
PropertyGuru小知识
分层房地产（英文strata property）是什么？这类型产业的常见例子有公寓condo和gated and guarded围篱保安住宅区，它们最大特点就是屋主除了拥有本身单位的产权，也和其他的屋主共同拥有社区内的公共空间及设施（common property）。因此，分层房地产的屋主需要组成一个居民委员会，即JMB和MC，来征收管理费和负责这些common property的维护、保养和修理。
JMB、MC、发展商和物业管理公司是什么？
马来西亚2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013，简称SMA）的第17(3)和第59(1)条文阐明，无论是共管机构JMB、管理机构MC，还是发展商，都是可以被起诉的。
这是因为，JMB、MC和发展商都是一个法人团体（corporate body），因此它们是可以提出诉讼和被他人起诉的。
另一方面，如果你的社区的物业管理公司（property management company）在工作方面没有尽责或失职，发展商、JMB或MC是可以根据合约法令起诉他们的。
但在你打算聘请律师和告上法庭之前，你必须先搞清楚你应该sue的对象是谁，这样才不会摆乌龙。
1) 发展商是什么？
发展商（英文developer）就是购买土地、并且在土地上兴建你的分层地契屋子的公司。在成立JMB前的大约一年内，他们将负责管理你的房地产。
2) 共管机构JMB是什么？
发展商必须在交楼（英文Vacant Possession）给屋主的12个月以内，举行第一届的常年大会（ AGM）以成立JMB，并且把公寓的管理工作交接给JMB。
JMB是在屋主成立MC之前的一个管理单位，当中的委员由发展商代表和屋主组成。一旦屋主拿到分层地契（Strata Title）和成立MC，JMB将被解散，由MC接管。
3) 管理机构MC是什么？
一旦所有屋主都拿到Strata Title，就可以组成MC接管分层房产。MC的职责与JMB完全相同，但当中的委员则完全是个别屋主，不再包括发展商代表。
4）物业管理公司是什么？
一般上，物业管理公司（英文Property Management Company）是由分层房地产的管理委员会通过合约聘请的，他们的主要职责就是协助管理委员会打理有关的事务和工作。
在马来西亚，这些物业管理公司是受到大马估值师、估价师、房地产代理及物业管理局（BOVAEP）的规范和管辖的。
1）起诉发展商延迟发出你的分层地契Strata Title
根据在2015年6月1日生效的2013年分层地契（已修订）法令 [Strata Titles (Amendment) Act 2013]，在完成了有关房产项目的上部结构（superstucture）建筑工程之后的3个月内，发展商必须向有关部门申请分层地契，以在交楼的时候也同时将分层地契交给屋主。
如果发展商迟迟没有帮屋主申请到分层地契，屋主是有权对他们采取法律行动的。
分层地契（Strata Title）是一种地契，是发放给公寓单位或者是围篱保安住宅区的有地房产landed property屋主的。
基本上，分层地契就是一个产权证明文件，证明屋主持有本身单位的产权，同时也跟其他屋主共同持有社区内的common property。
分层地契十分重要，因为它会影响到屋主的权益和日后卖屋子的程序。但在某些情况之下，分层房地产屋主可能需要等好几年、甚至几十年，才能收到自己的分层地契。
而这个情况也衍生出很多问题。举例来说，由于MC必须在屋主拿到strata title之后才能成立，所以，如果屋主一直没有收到strata title，就不能解散JMB和组成MC。
还有另一个问题是，当屋主想出售房子时，由于没有strata title，所以整个过程会比那些已经拿到分层地契的屋子来得更复杂，也可能会需要更长时间才能完成。
2）起诉发展商没有及时召开AGM组成JMB共管机构
如上文提到，在交楼给屋主后的一年内，发展商必须召开第一次的常年大会 （ AGM），然后跟屋主一起组成一个共管机构JMB，以共同管理社区内的事务。
按照2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013，简称SMA），作为第一任分层房产管理层的发展商，有责任召开JMB的首届AGM，否则就会遭到严重的惩处。
马来西亚的分层管理法令指出：
（1）根据第17(1)条文规定（即交楼后的12个月内），发展商有责任召开JMB的首届常年大会。（2） 任何未能遵从以上条文规定的发展商，将被视为犯罪。一旦被定罪，将遭罚款不超过RM250,000，或监禁不超过3年，或者两者兼施。
3）发展商、JMB或MC没有为房地产建筑投保
很多人都会有买保险，例如医药卡、人寿保险、房屋贷款保险、屋子的火险和房东保险landlord insurance等等。
但你知道吗？其实strata property的管理机构也是有责任为你的屋子购买保险的！
2013年分层管理法令第93（1）条文阐明：
在这则条文之下承担维护和管理任何建筑的责任的个人或机构，都有义务和责任向持牌的保险公司购买damage policy保险。
该法案也阐明，这份damage policy保险应该是一份能够保障你的建筑在受到火灾、 闪电、爆炸还有水箱和水管爆裂等事故的损害时，能够索取赔偿的保单。
所以，除了屋主为本身的房子投保的保险，分层建筑管理机构所购买的这份保险也非常重要，因为它涵盖了更大的范围，比如整栋公寓的电线和水管。
假如你现在没有收到这份保单，你可以到公寓或住宅区的管理办公室索取一份副本。
如果你的社区管理机构没有投保，你应该向他们展示2013年分层管理法令的第93条文，提醒他们有责任购买。
4）没有尽责地维护社区，导致房子和公共区域变得残旧
如果你居住的住宅区或公寓是一个没有被妥善保养和维护的地方，你一开始可能还觉得可以忍受，但随着时间一长，疏于管理的问题可能会衍生出很多不便和危险，比如电梯故障、泳池内的磁砖破裂、某些建筑结构摇摇欲坠等。
遇到这种情况，身为屋主的你就可以援引2013年分层管理法令或者合约法令的条文，把发展商、JMB、MC或物业管理公司告上法庭，起诉他们没有履行本身的责任！
举例来说，如果你condo的发展商没有妥善地打理好公寓，你就可以根据以下的两条SMA法令条文起诉该发展商。
2013年分层管理法令第 48(1) 条文阐明:
根据本条文规定，发展商在管理初期有责任将分割的建筑物或土地，还有共有财产common property进行妥善的维护和管理。
2013年分层管理法令第 48(4)条文接着阐明:
任何不遵守 （1）条款的发展商，即属犯罪，且一经定罪，将面临不超过RM250,000的罚款，或监禁不超过3年，或两者兼施。
这意味着，如果你的管理机构未能履行其职责，并且管理好的财产，他们将被处以最高RM250,000 的罚款，或最多3年的监禁，或者两者兼施。
5）没有设立管理费或储备金账户
发展商是第一批负责分层建筑管理工作的人，所以，他们的职责之一就是要开设一个管理费 （maintenance fund）和一个储备金（sinking fund）的账户。
在这当中，管理费账户的资金是用来支付维护公共区域的开销，而储备金账户的资金则是在必要时用来支付翻修的费用，因此，这两个账户是非常重要的。
2013年分层管理法令第 10(1)条文阐明:
发展商必须在该发展项目地区的任何一间银行或金融机构，开设一个管理费账户。
2013年分层管理法令第11（1）条文 阐明:
发展商必须在该发展项目地区的任何一间银行或金融机构，开设一个储备金账户。
如果你公寓或住宅区的发展商没有做到这一点，该公司可能会被处以最高RM250,000 的罚款，或监禁不超过3年，或两者兼施。
当 JMB或MC接管分层建筑物的管理工作时，他们也同样受到有关法律的约束，这在2013年分层管理法令的第23、24、50和51条文中有所阐明。
不过，你也不能把所有过错都归咎在发展商、JMB、MC和物业管理公司身上！
虽然在以上的几种情况下，屋主是有权起诉公寓或住宅区的管理单位的，但你也要知道，你不能把自己单位内所发生的所有问题都归咎于他们身上。
举例来说，你家里的马桶坏了，那么修理的责任应该落在作为屋主的你身上，因为管理机构只是负责公共区域的部分而已。
除非屋子里面的问题有牵涉到公共区域，比如屋子外墙渗水进入室内，那么你就可以找management body处理。
同时，将管理机构控上法庭应该是你最后的手段，因为这个过程非常耗时耗财，所以，如果能够在私下协商和解，那就再好不过。
但是，你可以先向“分层管理仲裁庭”（Strata Management Tribunal）求助，这个仲裁庭会审理租户和公寓管理机构的各种纠纷，比如住户不交管理费，或管理机构没有尽到责任等等问题，而且费用比较便宜。
但在你找上分层管理仲裁庭之前，必须确保：
- 你向仲裁庭提出的索偿金额不超过 RM250,000
- 你是第一次到仲裁庭提出索偿
- 除非你之前到仲裁庭进行诉讼的案件已经被仲裁庭或你自己撤销，你才可以向仲裁庭提出同样的诉讼
你可以到2013年分层管理法令的 Schedule 4中，找到仲裁庭接受审理的纠纷类型。
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