马来西亚提前解除租约:10个正当方法和法律措施

Shawn Ng
生活中常有事与愿违的情况发生,比如跟一些人无法相处融洽。这种时候你往往最应该做的,就是想办法解决、甚至在必要时划清界限,而不是继续与对方纠缠下去。
这不仅会在亲人、朋友和同事之间发生,有时候租客(tenant)和屋主(landlord)也会面临这种情况,而这也是你需要中止租房合同通知(notice of termination of tenancy)的时候。
虽然,一份详细完整的租房合同Tenancy Agreement)可以让租客和房东在租房之前达成共识,但事实上,马来西亚并没有具体和特定的法律,来专门规范和管理房地产出租的事宜。
想找住宅租赁法令(Residential Tenancy Act)?抱歉,暂时没有。
当然,这并不意味着tenant或者landlord就可以为所欲为,因为他们还是必须遵从马来西亚租房合同的规范
我们也很幸运地拥有一个相较完整成熟的租房合同体系,让地产经纪(property agent)、租客和屋主等在处理租房事宜的时候都能有一个依据。而在众多租房的事宜当中,就包括中止租房合同的方式。
在这篇文章当中,我们为租客列出了6个提前解除租约的正当方法,还有屋主提前解约、追讨租金和收回屋子的4个法律途径。赶快来看看吧!

等下,到底租用(Tenancy)和租赁 (Lease)有什么差别?

CH_How To Terminate Your Tenancy Agreement Early - 1
在我们教你怎样提前中止租房合同之前,让我们先来搞清楚租用(tenancy)租赁(lease)这两个词汇的法律定义,以及租房合同在处理租房事宜方面的用处。
对于租用(tenancy)和租赁(lease),很多人可能没有考虑过它们在定义上的区别,以及这两个词汇的在使用上对租房合同的影响。
有的时候,人们甚至会以为这两个词是一样的。实际上,这两个术语的定义在国家土地法令(National Land Code 1965)当中是有区别的。

租用(Tenancy)和租赁(Lease)的区别:

租用(Tenancy)
不超过3年
  • 不必到土地局注册
  • 承租人在房地产被出售后,没有继续租用的保障
  • 租用的协议必须定期更新
租赁(Lease)
3年或以上
  • 必须到土地局注册
  • 有关的租赁协议将作为公众记录(public record)
  • 有关房地产的买家(新业主)必须遵守卖家(前任业主)与承租方签订的租赁协议

租房合同(Tenancy Agreement)的用处

CH_How To Terminate Your Tenancy Agreement Early - 2
从以上的区别来看,尽管一份tenancy agreement并不像租赁协议(lease agreement)那样记录在案,并且可以供公众查看,但作为一名屋主或租客,签订一份租房合同还是非常重要和必须的。
作为一份法律契约,租房合同将清楚规定和阐明landlord和tenant双方在租用期间的责任和义务,当中包括物业的维修保养、租用期限、还有租金的金额和支付方式等。
虽然目前马来西亚并没有一个制式的租房合同范本,但一般来说,它们都会涵盖以下内容和条款:
  • 租期
  • 房东和租客的详细资料
  • 开始出租的日期
  • 续租的权利和程序
  • 押金数额
  • 租金数额
  • 中止租约的条款及理由
  • 租客的权利和责任
  • 业主的权利和责任
  • 有关房地产的固定装置、设备和建筑在开始出租前的状况
如上文所说,马来西亚目前还没有制定一套关于租房的法律,但是我国还是有1950年合同法令来管辖与规范像租房合同(tenancy agreement)这样的法律协议的。
所以说,马来西亚在租房方面还是有一个能够保护房东和租客权益的法律的,但前提是,双方必须签订一份租房合同
而为了让屋主和租客签订的租房合同成为具有法律约束力的文件,这份租房合同在双方签名后,拿到马来西亚内陆税收局(Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia,简称LHDN)盖章和缴付印花税。
只有获得LHDN盖章的租房合同,才能成为一份具有法律效力的协议,并且能在日后作为一份呈上法庭的法律文件

租客(Tenant)提前中止租约的6个正当方法

CH_How To Terminate Your Tenancy Agreement Early - 3
在一份完整的租房合同当中,提前中止租房合同的条款是必不可少的。在这些条款底下,租客一般只能在特定的情况下提前中止租约,否则就要支付一笔罚金(penalty)
因此,如果你想要提前中止租约,你必须先看看自己的租约里面是否有以下的条款:

1)给予充足的通知期限(Notice Period)

有些租房合同会有一个提前解约的通知期限,规定租客在提早中止租约之前,必须提前多少个月以书面形式通知屋主的一个条款。

2)找到新的租客顶替

有些租房合同会规定,现有的租客在提前解除租约之前,必须先找到新的租客,否则就要支付一笔罚金。

3)放弃押金

许多租房合同都会明文指出,若租客提前解约,屋主就可以把租客支付的押金没收。这个条款的存在,是为了让屋主在寻找新房客时,可以用这笔资金应付相关开销和费用。

4)“赎回”租约(Tenancy Buyout)

有些tenancy agreement会有这个条款。所谓的“赎回”,就是意味着租客只需要支付了剩余租期的每月租金之后,就可以把租房合同“赎回”,然后提前把租约解除。
如果租期只剩下一或两个月,那么对租客而言可能没有什么大不了,但如果剩下的期限是6个月或以上,租客的钱包就要大出血了。

5)房东违反协议

屋主在租房期间的责任和义务,也会清楚记录在租房合约当中。因此,一旦屋主在这段期间有任何违约的行为,比如突然对屋子做出改变或更改租客的付款条件,租客是可以在不必支付罚金的情况下解除租约的。

6)使用外交条款(Diplomatic Clause)

一般上,租房合同里的外交条款会阐明发生不可避免事件(unavoidable event)的处理方式,比如租客被突然被老板调往海外工作,无法继续租房等。
这种情况在外籍租客方面相当常见。所以在租房合约内最好有一个外交条款,界定什么样的情况属于不可避免事件、定下中止租房合同的通知期限,以及说明租客在这种情况下是否需要支付罚金等条款。
PGMY_PropSite_Guides_Banner_610x457px_CH

马来西亚的租客(Tenant)提前解除租约可能面临的情况

CH_How To Terminate Your Tenancy Agreement Early - 4
看完了以上的资讯以后,相信你已经对这方面有一定的了解了。现在让我们给你进行一个情境推演,帮你分析不同情况的应付方法。
现在,假设你目前在槟城(Penang)租了一间公寓来住。这间公寓的每个月租金RM1,000,你也已经支付了RM3,000的押金,租约还有3个月才结束。
这个时候,一家在吉隆坡(Kuala Lumpur)的公司为你提供了一份你梦寐以求的工作,要你在下个月开始上班。
根据你和房东签订的租房合同,你可能有好几种不同的处理方法。但你第一时间应该要做的,就是尽快通知你的房东,然后和对方好好商量。记得态度要真诚一些,而且说话不要拐弯抹角。
大多数房东只是把租房当作一门生意来经营,他们主要只是想赚一点收入,所以往往不会浪费时间刁难租客。
如果那个地点的租房需求很强,可能屋主只会要求你找到新的租客顶替你,就可以让你提早中止租房合同。在这种情况下,只要找到新的租客,你就可以从房东那里取回押金,然后搬去吉隆坡居住和工作。
当然,你也有可能会遇到比较无法谅解你的屋主,有些甚至会要求你必须提前给予2个月的书面通知,才能让你提早解约。在这种情况下,你在搬到吉隆坡工作后,依然需要支付这间公寓的租金。
还有一个可能是,房东可能会要求你把租约赎回(buyout),或者直接没收你的押金,然后让你提前搬走。在这种情况下,你可以在短时间内就搬走,但代价是你会损失RM3,000的押金。
不幸的是,tenancy agreement里的外交条款(diplomatic clause)无法在这个假设的情况里帮到你,因为这属于马来西亚国内的人事调动,而且这个调动还是你个人的选择,并非由你目前的雇主的命令。
因此,不管是任何情况,最好的办法是跟房东进行坦白与直接的沟通。谁知道呢?可能经过良好的沟通后,双方能够达到共识,让你可以提前中止租约,同时还能保住你的押金。

租客和屋主提前中止租房合同的通知(Notice To Terminate)

Notice of termination of tenancy Malaysia, Early termination of tenancy agreement Malaysia, Sample letter termination of tenancy agreement by tenant, Sample letter termination of tenancy agreement by landlord, Rental termination letter, Tenancy agreements, Houses for rent
上文提到的各个提前中止租约条款,会让你更清楚了解此举所牵涉的费用与后果。而在你下定决心想要这么做后,你就可以正式发出一份书面的中止通知(Notice to Terminate)
这份通知你做出这个决定以及有关原因的一个记录,这有助于landlord和租客双方能根据这份通知来进行明确的沟通,并且也能作为一个证据。

中止租约方

中止租房合同通知需要涵盖的内容

房东
  • 决定中止租约的通知
  • 租约中止的日期
  • 阐明自己是依据那一个租房合同条款,来中止租约
  • 中止租用的条款和条件
  • 需要支付的罚金(若有)
  • 租客接下来要做的事情
  • 详细的联系方式,以供双方进行协商
租户
  • 决定中止租约的通知
  • 租约中止的日期
  • 阐明自己是依据那一个租房合同条款,来中止租约
  • 如果同意寻找替代租户,租客需要在此说明他/她在这方面的具体做法
  • 是否同意租房合同所规定的罚金
  • 中止租约的条款和条件
  • 需要支付的罚金(若有)
  • 详细的联系方式,以供双方进行协商

屋主(Landlord)提前解除租约、追讨租金和收回屋子的4个法律措施

CH_How To Terminate Your Tenancy Agreement Early - 5
如果屋主(landlord)和租客(tenant)的关系已经完全闹僵,屋主可以通过以下几种方法,通过法律的管道中止租房合同。
根据1951年动产扣押法令(Act 255),如果屋主想要中止租约,可以采取以下3种措施:
(1)房东或其以书面形式正式授权代理人,可单方面向法庭提出申请,要求法庭下达一项命令,向租客征收所有拖欠的租金。通过这项庭令向租客追讨的租金最高不超过12个月的租期,这12月期限从法庭正式发出庭令开始计算。法官也有权力根据不同案情给予不同的庭令和判决。
(2)若房东是通过代理人向法庭提出申请,那么房东需要发出正式且符合规格的授权书。这个授权书可根据情况需要而进行修改,并且应在申请庭令时出示。
(3)租房合同中止后,房东可以扣押租客的财产作为租客拖欠的租金的赔偿或者抵债但前提是,租客仍住在租用的房地产内,或者租客的任何私人财产仍留在该租用的房地产内。
如你所见,如果屋主想要提前中止租房合同和追讨租客拖欠的租金,是可以通过这些法律途径达到目的,但过程有些复杂就是了。
CH_How To Terminate Your Tenancy Agreement Early - 6
假设事情已经发展到屋主不得不通过法律手段驱逐租客的地步,屋主可以按照1950年特定救济法令(Specific Relief Act 1950)的第7(2)分款,向法庭申请这方面的庭令。
这个条文指出:
  1. (1)第(2)款另有规定,任何拥有某一个不动产的占有权的可以按照有关民事法律规定程序该不动产收回(2) 如果这个不动产正根据一份租约出租,且该租约已经确定或即将结束但居住者(租客)还继续在该不动产内居住,那么除非这个不动产的拥有者通过法庭诉讼的管道向居住者收回不动产,否则该拥有者不得私自向居住者收回这个不动产
由此可见,屋主想要收回自己的房子,是真的非常、非常、非常麻烦且复杂的。
当然,这些都是最坏的情况,可能只有少数屋主有过这样的经验。
不过,如果你不想面对这么烦人的事情,那么最好把租房合同(tenancy agreement)内的条款写得越详细越好
尤其是要确保屋主和租客的权利、义务和责任都清楚列明,这样在日后出现任何纠纷的时候,都能够有白纸黑字作为谈判、协商和解决纠纷的依据。
相关文