房屋贷款保险Mortgage Assurance是什么？
在详细讲解递减式房屋贷款保险（Mortgage Reducing Term Assurance，简称MRTA）和抵押定额式房屋贷款保险（Mortgage Level Term Assurance，简称MLTA）的不同之前，我们先来了解什么是房屋贷款保险（Mortgage Assurance）。
房屋贷款保险就是在房屋买家因死亡或终身残废而无法偿还房屋贷款的情况下，该保险就会帮这名房屋买家偿还剩余的房屋贷款。
所以，买了房屋贷款保险之后，万一你发生任何不幸事故，你的家人就不必为了筹钱以继续偿还你的房屋贷款而伤透脑筋。
如果你的家人住在那间贷款还没还清的房地产中，那么房屋贷款保险在此时的作用就更加重要。
因为在发生不幸事故后，至少你的家人仍然可以继续住在那间家，也不必在家里少了一个经济支柱的情况下为房屋贷款而烦恼。
假如你没有购买房屋贷款保险，你的家人又无力接着偿还这间屋子的贷款，那么，提供这笔贷款给你的机构（通常是银行）就会收回这间屋子并将它拍卖。
房屋贷款申请人是不是一定要跟银行买MRTA或者MLTA？
在马来西亚，房屋贷款保险有2种，分别是递减式房屋贷款保险（MRTA）和抵押定额式房屋贷款保险（MLTA）。
- MRTA是什么？ – 这是一种递减式的寿险，其保额会随着时间的推移而减少。若你不幸死亡或终身残废，这份保单将用来偿还你的房屋贷款余额。
- MLTA是什么？ – 这种保险类似于MRTA，但不同的地方在于MLTA的保额不会因时间而改变，其赔偿金除了会用来偿还房屋贷款余额，也可以分配给你指定的受益人。
马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia，简称BNM）并没有强制规定房屋买家一定要购买房屋贷款保险。不过，如果买家没有购买任何房屋贷款保险，一般情况下会比较难向银行或金融机构借到贷款。
与此相反的是，如果买家选择购买房屋贷款保险，不只贷款成功率会比较高一些，有时甚至还可以获得比较低的房屋贷款利息。
值得注意的是，BNM允许房屋贷款申请人向其他房屋贷款保险公司购买这份保险，而不一定只能向提供房屋贷款的银行购买。
差别一、MRTA vs MLTA：哪一种的保险费用比较贵？
无论是MRTA还是MLTA，它们的保费都取决于你的年龄、投保的房屋贷款金额以及有关贷款的偿还期限。
基本上，你的年纪越大、投保的房屋贷款额度越多、偿还贷款的时间越长，你要支付的保费就越高。
同时，在购买MRTA和MLTA之前，你必须进行身体检查以确保你符合投保的条件。假设检查结果显示你有重大疾病，保险公司可能不接受你的投保，或者提高保费。
一般而言，MRTA的费用会比MLTA便宜10倍左右。举例来说：
一名28岁的马来西亚人想要购买一间价值RM500,000的房地产，因此申请了一笔为期30年、利息6％及贷款数额RM450,000的房屋贷款。在此情况下，他只需支付RM11,695.50的一次性费用，即可买到MRTA。
而且，他可以把购买MRTA的费用加入房屋贷款申请中，因此不必再准备一笔现金来应付这个费用。
不过，如果他购买的是MLTA保险，那每个月就需要支付RM357.13，或者每年RM4,081.50的保费。以30年期限的贷款偿还期限来算，保费的总额是RM122,445。
MRTA和MLTA的费用比较
差别二、MRTA vs MLTA：哪一种房贷保险的保障更好？
相较之下，虽然MLTA的费用比较高，但MLTA的保障会比较好，这是因为，即使你欠银行的贷款金额逐年减少，但在整个贷款的偿还期限内，MLTA的保额将维持不变。
从这个特点来看，MLTA除了是一种房屋贷款保障，它也可以视为一种储蓄，而且它在整个贷款偿还期限内均具有固定的现金价值。
相比之下，MRTA的保额会逐年减少，而且到第30年结束后，保额将减至零。
同时，根据MRTA的保险政策，只有房屋贷款者能够作为保险赔偿的受益人；而MLTA则允许你提名任何人为作为保险的受益人。
另外，MRTA的保费是根据购买时的贷款金额加上利息来计算的。由于马来西亚的房屋贷款利息在某些情况下会被调高，因此，届时可能会出现你的房屋贷款还没供完，但MRTA的保额已经所剩无几的风险。
差别三、MRTA和MLTA在赔偿方面有什么不同
在购买MRTA的情况下，假设借贷人每一期都准时偿还总值RM450,000的房屋贷款，但在10年后不幸死亡或终身残废，那么，银行将可以从保险公司那里获得RM411,300的MRTA款项，用来偿还剩余的贷款。
如果这笔房屋贷款的利息在这10年期间有所上升，则这笔保额可能就不足以支付剩余的贷款了。这也意味着借贷人的家人可能筹措一笔现金，来还清这笔房屋贷款，否则他们将会失去这间屋子。
如果借款人没有发生不幸事故，并且在30年内平平安安地还清了贷款，他/她也无法从MRTA保单得到任何好处。总之，在MRTA的保单届满时，是无法为他/她提供任何具有现金价值的储蓄的。
至于MLTA，假设借贷人发生不幸事故，他/她的家人将可以从保险公司那里获得RM450,000的赔偿金，用来偿还房屋贷款的余额。
如果偿还这笔贷款后还有剩下的赔偿金，那么这笔钱将归借贷人的家人所有。这就是MLTA往往也被视为一份人寿保险的原因。
房屋贷款总额
RM450,000
RM450,000
贷款偿还年限
30年
30年
房屋贷款利息
6%
6%
10年后的保额
RM411,300
RM450,000
受益人
只能是银行
可以是任何人
除此之外，如果购买MLTA的借款人在30年后还清了所有房屋贷款、并且本身仍然健在，他/她就可以从保险公司那里获得一笔RM184,383的款项。这意味着借贷人也可取回已付的RM122,445保费，以及额外的RM61,938。
但是，如果他/她购买的是MRTA，就无法获得任何好处。
10年后的保额
RM450,000
RM450,000
无索赔现金返还（No Claim Cashback）
RM0
RM184,383
MRTA vs MLTA：我应该选择哪一个？
这取决于你本身的情况。如果家里人对你的财务依赖不高，我们会建议你购买MRTA。
但是，如果你有一个大家庭，自己又是家里非常重要的经济支柱，那么你最好选择保额维持不变且赔偿金额较高的MLTA。
另一方面，如果你是打算买屋子来长期居住、不打算卖掉的人，MRTA可能会比较适合你。因为如果你想要把房屋保险从一间家转让给另一间家的话，MRTA执行起来会比较困难。
而MLTA则可以轻松进行转让，所以比较适合房地产投资者。
但最关键的考虑因素是，你是否有足够的资金，在整个贷款期内支付MLTA的保费。
如果你认为自己很难负担得起每个月或每年的保费，那最好还是选择MRTA。
另外，如果你认为自己有足够的医疗和人寿保障，我们也建议你购买MRTA。 如果你没有这些保险，那就最好购买MLTA。
选择MRTA和MLTA时的9大考量
投保目的
保障
保障、储蓄和现金价值
保障等级
保额会随着贷款的偿还期限减少而递减
在整个贷款的偿还期限维持不变
是否能转让
购买新屋子或再融资时，不可转让给新的屋子或新的贷款。保费也会随着你的年龄而增加
MLTA可以转让给任何房屋贷款，而且不受你的年龄影响
保单的现金价值
现金价值会随着房屋贷款的偿还期限减少而递减，并在期限结束时降至RM0
现金价值在整个贷款期限内都是固定的，保单持有人可在将来取回已付的保费
受益人
只能是银行
可以是任何人
付款方式
一次性支付，或将其加进房屋贷款中
每年、半年、每季或每月
保费
低
高
若受保人没有死亡或终身残废
在贷款期限结束后，受保人不会获得任何金钱
受保人将在期限结束后收回之前支付的保费
若受保人死亡或终身残废
保险公司将向银行支付未偿还的房屋贷款余额，而受益人或遗嘱中所提及的相关人士将接收有关房地产
保险公司将向银行支付未偿还的贷款余额，受益人将接收房屋和获得偿还房屋贷款后剩余的现金
如何购买房屋贷款保险？
当你向一家银行申请房屋贷款的时候，该银行通常也会向你提供它们的MRTA或MLTA房屋贷款保险。不过，你可以选择不向你的贷款银行购买这类保险，而且还可以跟其他保险公司购买。
建议你花点时间找出适合你的房屋贷款保险类型，因为不同的保险公司会根据你的年龄和健康状况而收取不同的保费。
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