Apabila Akta Pengurusan Strata (SMA) 2013 digubal, ia mewujudkan satu piawaian peraturan baru yang menyeluruh untuk pentadbiran pengurusan hartanah berstrata di Malaysia.
Hartanah strata ni bermaksud sebidang tanah yang terdiri daripada beberapa unit tunggal membentuk sebahagian daripada pembangunan yang lebih besar, bahasa mudahnya, seperti pembangunan kondo atau kompleks apartment tu.
Hartanah jenis ini mempunyai banyak pemilik yang berkongsi kewajipan dan tanggungjawab bersama demi mengekalkan pembangunan yang meluas.
|
Contoh Hartanah Berstrata di Malaysia
| |
|
Pembangunan Kondominium
| |
|
Kompleks Apartment
| |
|
Apartment Berservis
| |
Dah nama pun tanggungjawab bersama, mestilah akan timbul macam-macam isu. Bayangkan, kalau kita duduk di rumah bertanah, anak jiran tertendang bola sampai terpecah tingkap pun bukan main susah nak tuntut ganti rugi. Apatah lagi duduk rumah bertingkat ni!
Kita kena pertimbangkan semua pendapat lebih 200 pemilik berstrata tu dalam sekecil-kecil perkara sampailah kepada perkara yang besar seperti nak baiki pagar kompleks apartment yang dah rosak tu.
Akta Pengurusan Strata ini digubal untuk memudahkan penyelesaian dalam pelbagai situasi mencabar dengan mewujudkan satu undang-undang piawai yang mengikat hak, tanggungjawab, kewajipan dan komitmen kewangan semua pihak terlibat.
Sekejap! SMA ni hanya digubal pada 2013, jadi sebelum tu macam mana masalah diselesaikan di hartanah berstrata ni?
Sebenarnya, sebelum Akta Pengurusan Strata dikuatkuasa, soal kewajipan hak ni diuruskan melalui Surat Ikatan Perjanjian Bersama (DMC).
Apa pula tu? Apa fungsinya? Siapa yang bertanggungjawab? Pagar dah rosak lama ni! Jom terus baca…
Apakah Sebenarnya DMC Ni?
‘Covenant’ tu istilah undang-undang yang bermaksud perjanjian. Jadi, secara amnya Surat Ikatan Perjanjian Bersama atau Deed of Mutual Covenant ni hanyalah perjanjian yang ditandatangani oleh semua orang.
Sebelum wujudnya Akta Pengurusan Strata, DMC (kadang-kadang dirujuk sebagai ‘undang-undang rumah’) telah digunakan sebagai piawaian.
Ia adalah set peraturan yang dipersetujui semua pemilik hartanah berstrata bangunan itu untuk dilaksanakan bagi penggunaan dan penyelenggaraan kawasan bersama.
DMC layak menentukan siapa yang dapat akses ke kolam renang, apakah peraturan penggunaan gim bersama, berapakah pembahagian kos penyelenggaraan, tugas pihak pengurusan, perkebunan dan keselamatan.
Akta Pengurusan Strata menyediakan standard perundangan untuk semua pemegang hak milik, tetapi DMC hanyalah set peraturan untuk pembangunan hartanah tertentu.
Jadi, nampak tak wujud potensi pemaju tak bertanggungjawab boleh memasukkan peraturan yang boleh menjejaskan kepentingan pemilik hartanah.
Apa-apa pun, DMC ni cuma dianggap sebagai salah satu cara untuk merekod dan menentukan tanggungjawab dan kewajipan dalam hartanah berstrata.
Bagaimana Akta Pengurusan Strata Mempengaruhi DMC?
Akta Pengurusan Strata (SMA) 2013 menyediakan piawaian undang-undang baharu yang boleh digunapakai oleh semua hartanah berstrata di Malaysia, tak kisahlah sama ada DMC pernah dijadikan rujukan sebelum ni.
Sekarang ia sudah pun menjadi piawaian undang-undang yang sah bagi hartanah berstrata di Malaysia. Jadi, secara dasarnya, macam mana SMA mempengaruhi DMC yang telah wujud sebelum ni? Dalam Seksyen 148 ada menyatakan:
“Apabila akta ini mula berkuat kuasa, di dalam sesuatu kawasan pihak berkuasa tempatan atau sebahagian daripada kawasan pihak berkuasa tempatan atau di dalam mana-mana kawasan lain, peruntukan mana-mana undang-undang bertulis, kontrak dan surat ikatan yang berhubungan dengan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama setakat yang peruntukan undang-undang kontrak atau surat ikatan itu berlawanan dengan peruntukan Akta ini hendaklah berhenti berkuat kuasa di dalam kawasan pihak berkuasa tempatan atau kawasan lain itu.”
Senang cerita, apa-apa sahaja peraturan, syarat dan undang-undang yang dipersetujui dalam DMC sebelum wujudnya SMA 2013, yang bertentangan dengan peruntukan dalam SMA dianggap tak sah, seperti mana termaktub dalam Seksyen 150.
Semua peraturan dan undang-undang menyeluruh berkaitan juga boleh didapati dalam Jadual Ketiga Pengurusan Strata Pengurusan Strata (Penyelenggaraan dan Pengurusan), 2016
Boleh Tak Kalau Saya Masih Nak Guna DMC?
Apa yang menariknya, walaupun SMA adalah ‘undang-undang yang tidak boleh dipersoalkan’ untuk hal-hal berkaitan peraturan pengurusan hartanah berstrata, anda masih boleh guna DMC sebagai peraturan tambahan.
Anda hanya perlu pastikan yang DMC tu tak langgar mana-mana peraturan dan syarat yang ditetapkan dalam SMA dalam apa-apa cara sekalipun.
Salah satu peraturan selalu orang buat dalam DMC yang tak dinyatakan secara terperinci dalam SMA adalah soal haiwan peliharaan dalam hartanah strata.
Pemaju boleh dapatkan persetujuan pemegang hakmilik melalui DMC untuk tak membenarkan haiwan dipelihara dalam bangunan tu, atau tetapkan beberapa syarat seperti saiz, jenis haiwan dan cara penjagaannya.
Memandangkan, proses penyediaan dokumen undang-undang ni memanglah rumit dan leceh, anda kena sentiasa berhati-hati dalam proses perjanjian dibuat supaya ia sah di sisi undang-undang.
Peraturan tambahan yang dimohon pemaju menerusi DMC ni di bawah Seksyen 32 (2) SMA boleh diluluskan Pesuruhjaya Bangunan.
Selepas Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) ditubuhkan, mereka boleh memohon undang-undang tambahan ni untuk dimasukkan dalam peraturan hartanah itu melalui resolusi khas.
Tindakan ni boleh diambil selaras dengan peruntukan bawah Seksyen 32 (3) dan Seksyen 70 (2) Akta Pengurusan Strata.
Jadi, Apa Gunanya DMC Sekarang?
Sejak SMA diperkenalkan, fungsi DMC adalah lebih kepada perjanjian tambahan sebagai kerangka persefahaman bersama berbanding menjadi asas perundangan yang dikuatkuasakan.
Seperti yang telah dijelaskan di atas, undang-undang tambahan boleh diperkenalkan melalui DMC dengan syarat ia tak bertentangan dengan undang-undang yang telah termaktub dalam SMA.
Ada sesetengah isu undang-undang yang agak rumit di mana Surat Ikatan Perjanjian Bersama (DMC) perlu memainkan peranannya.
Dalam satu kes terjadi pada tahun 2016, pembeli memfailkan kes kepada pemaju untuk menuntut hak pemilikan untuk kawasan harta bersama.
Pemaju bagaimanapun berhujah yang kawasan yang dituntut itu adalah ‘kemudahan tambahan’ di luar kawasan harta bersama.
Disebabkan DMC telahpun ditandatangani oleh pembeli hartanah dan pemaju, dalam kes ini mahkamah memihak kepada pemaju.
Dalam kes macam ni, SMA tak boleh digunapakai sebab tiada sepetak unit hartanah pun yang telah dijual, jadi, SMA belum lagi berkuat kuasa pada waktu ini!
Apa yang pentingnya dekat sini ialah, DMC masih lagi berkuat kuasa sebagai dokumen undang-undang yang sah sebelum digantikan dengan Akta Pengurusan Strata, semasa unit dijual dan hartanah tersebut bertukar status kepada strata.
Kalau semua jargon hartanah mengecewakan anda, anda kena tahu bahawa sebagai pemilik petak individu dalam pembangunan hartanah berstrata, ada kemungkinan anda tak terjejas dalam situasi pertikaian perundangan seperti contoh kami beri tadi.
Sebaliknya, sebarang DMC yang anda tandatangan hanyalah mewujudkan peraturan tambahan kepada bangunan anda.
Akta Pengurusan Strata2013 sudah menjadi piawaian untuk hartanah berstrata sekarang. Walaupun, dalam situasi tertentu, DMC masih menyediakan peraturan tambahan, asas perundangan hartanah berstrata tetap perlu mengikut SMA.
Kalau nak tahu lebih lanjut tentang surat ikatan dan kepentingannya dalam pasaran hartanah, anda kenalah baca tentang Surat Ikatan Penyerahan Hak / Deed of Assignment (DOA)!
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.