Urusniaga hartanah melibatkan banyak dokumen. Salah satu dokumen yang paling penting adalah Memorandum of Transfer (MOT), sepucuk surat yang ramai tak sabar nak letak tanda tangan.
Kenapa tak sabar? Sebabnya, MOT ni biasanya ditandatangani pada peringkat akhir dalam urusniaga hartanah, yang menandakan pemindahan hak milik rumah daripada penjual ke pembeli.
Sebelum kami bercerita secara terperinci tentang MOT, jom kita semak balik tentang peringkat-peringkat berbeza dalam urusniaga pembelian rumah, dan dokumen apa yang terlibat pada setiap peringkat.
Pelbagai Peringkat Dalam Pembelian Hartanah
Bila berurusan dengan perkara yang sangat besar dan mustahak seperti hartanah, anda mahu pastikan semua dokumen yang terlibat telah dibaca dengan teliti.
Kalau anda tak ada peguam sendiri, biasanya pihak pemaju akan sediakan peguam untuk anda. Tapi biasalah, peguam tersebut di bawah slip gaji pemaju, jadi bila nak menggariskan sebarang persetujuan tu, dah tentulah mereka akan menyebelahi pemaju.
Jadi adalah sangat disarankan supaya anda lantik peguam sendiri yang akan memastikan kepentingan anda terjaga.
Dengan peguam yang bagus, duit yang anda berjaya jimat adalah sangat berbaloi, berbanding duit yang anda belanjakan untuk bayar peguam tu.
Inilah dokumen-dokumen yang anda perlu beri perhatian bagi peringkat-peringkat berbeza:
1) Pinjaman perumahan
Pinjaman perumahan ni memang kami tak perlu terangkan lagi, ia adalah dokumen yang paling banyak kerenahnya sebelum boleh diluluskan oleh bank.
Jadi, seperti yang kami katakan tadi, pastikan anda ada peguam yang bertauliah untuk membantu, okay!
2) Letter of Offer, atau Surat Tawaran
Bila hati dah berkenan dengan hartanah mana yang anda nak beli, anda kena keluarkan Letter of Offer (LO) kepada pemaju untuk menyatakan hasrat anda dalam membeli rumah tersebut.
Dalam kata lain, LO ni sama je dengan proses merisik bila nak bernikah, cumanya dengan LO anda biasanya kena keluarkan sedikit deposit sekali, untuk menunjukkan yang anda memanggg serius.
LO biasanya menyatakan benda seperti harga jualan yang dipersetujui, perabot yang disediakan, dan tarikh bila surat perjanjian jual beli perlu ditandatangani.
3) Sales and Purchase Agreement, atau Surat Perjanjian Jual Beli
Ini adalah dokumen yang kita nanti-nanti. Sales and Purchase Agreement (SPA) adalah persetujuan komprehensif yang menetapkan syarat-syarat dan perjanjian bagi pembelian tersebut.
Surat perjanjian jual beli ni menggariskan persetujuan-persetujuan penting seperti tarikh pemindahan hak milik, syarat-syarat pembelian, perkara-perkara yang termasuk dalam penjualan, dan sebagainya.
4) Facility Agreement, atau Perjanjian Fasiliti
Perjanjian Fasiliti ni bukan bercakap tentang gimnasium atau kolam renang di apartmen anda ye!
Ia adalah satu dokumen yang mengesahkan bahawa anda telah menandatangani persetujuan pinjaman perumahan dengan pihak bank.
Kiranya pihak pemaju nak pastikan anda betul-betul dah ada pembiayaan untuk membeli hartanah tersebut.
5) Memorandum of Transfer, atau Memorandum Pemindahan
Memorandum of Transfer (MOT) juga dipanggil sebagai Borang 14A, dan ia adalah dokumen yang paling dinanti-nanti oleh pembeli. MOT mengesahkan pemindahan hak milik hartanah tersebut, daripada segi undang-undang.
Bila dah penat bersengkang mata dan taruk Eye-Mo membaca kesemua dokumen-dokumen ni, akhirnya dengan MOT, anda memang dah boleh kata yang hartanah tersebut anda yang empunya!
Kekeliruan Antara Hak Milik Strata Dan Hak Milik Master (Induk)
Bunyinya macam mudah, kan? Baca dan tanda tangan, habis cerita! Tunggu kejap, sebab ada satu perkara yang boleh menyebabkan anda tidak menerima MOT itu.
Ini kerana MOT hanya boleh digunakan untuk memindahkan hak milik bagi hartanah yang mempunyai hak milik induk yang relevan sahaja.
MOT tidak boleh digunakan untuk memindahkan hak milik hartanah yang tidak mempunyai hak milik master, individu, atau strata yang relevan.
Perkara ni biasanya berlaku bagi hartanah jenis strata, di mana pihak pemaju masih belum mendaftarkan lot kepada hartanah-hartanah individu.
Dalam kes sebegini, satu borang Deed of Assignment (DOA) akan digunakan, berserta dengan Developers Consent. Kadang-kala, hak milik jenis strata juga datang dengan Deed of Mutual Covenants.
Surat ni adalah dokumen sah yang menggariskan tingkah laku serta kewajipan bagi pemilik hartanah dalam projek pembangunan perkongsian seperti ini (contohnya, apartmen yang mempunyai kemudahan yang dikongsi antara penduduk).
Ia menyenaraikan perkara-perkara seperti haiwan peliharaan, pengubahsuaian yang dibenarkan, dan sebagainya.
Segala persetujuan ini bertujuan untuk menjaga keamanan komuniti, supaya jiran sebelah rumah tak mengadu bila dengar bunyi kucing mengawan kat tengah-tengah malam (tapi kalau tu kucing anda, jangan lupa sunatkan dia!).
Jadi, Apa Tugas Si Peguam?
Peranan peguam sangatlah penting dalam pembelian rumah, jadi berbaloi untuk kami ulang sekali lagi bahawa tugas peguam adalah untuk memastikan kepentingan anda terjaga, dan segala urusan dijalankan dengan betul dan jujur.
Mereka dilatih untuk menulis serta menyemak dokumen-dokumen sah yang kompleks (seperti SPA), bagi memastikan terma dan persetujuan adalah adil.
Ini termasuklah memastikan tiada sebarang persetujuan ‘tersembunyi’ dalam dokumen-dokumen anda yang boleh buat anda rugi.
Mana lah tau dalam perjanjian jual rumah, dia jual kereta anda sekali, sebab tu kena ada peguam tolong tengokkan, okay.
Setiap pengamal undang-undang profesional juga berpengalaman dalam memastikan:
- Kesemua proses berjalan dengan lancar
- Dokumen diletakkan setem rasmi
- Keperluan undang-undang dipenuhkan dalam tempoh yang diperlukan
- Perkara-perkara kecil lain yang anda mungkin terlepas pandang
Ini termasuklah mencari pendaftaran Pejabat Tanah untuk memastikan hartanah yang anda bayar memang benar-benar milik penjual/pemaju.
Apa Kos Yang Terlibat Bagi Setiap Peringkat?
Selain daripada harga hartanah itu sendiri, ada pelbagai kos-kos lain yang anda perlu ambil kira, terutamanya dalam dokumen-dokumen sah.
Jadi pastikan anda sediakan bajet yang cukup bagi dokumen-dokumen ini semua, termasuklah:
1) Yuran Guaman
Yuran guaman adalah bergantung kepada harga rumah:
Harga rumah |
Yuran guaman |
|
RM500,000 pertama
|
1% (minimum RM500)
|
|
RM2 juta seterusnya
|
0.8%
|
|
RM2 juta seterusnya
|
0.6%
|
|
RM2.5 juta seterusnya
Lebih RM7.5 juta
|
0.5%
Boleh dirunding mengikut lebihan harga (tetapi tidak boleh lebih 0.5%)
|
2) Letter of Offer (Surat Tawaran)
Di peringkat ini, anda biasanya perlu mengeluarkan duit deposit awal, iaitu sebanyak 2% daripada harga hartanah, dan adalah termasuk dalam 10% daripada duit down payment.
Selepas LO ditandatangani, deposit 2% ini tidak akan dipulangkan balik walaupun kalau anda tak jadi beli hartanah tu.
3) SPA (Surat Jual Beli)
Pada peringkat SPA, anda kena jelaskan keseluruhan 10% down payment tadi.
Maknanya, kalau anda dah bayar deposit 2% tadi, hanya perlu bayar 8% yang selebihnya untuk down payment. Caj duti setem bagi SPA adalah seperti berikut:
Harga rumah |
Yuran guaman |
|
RM500,000 pertama
|
1% (minimum RM500)
|
|
RM2 juta seterusnya
|
0.8%
|
|
RM2 juta seterusnya
|
0.6%
|
|
RM2.5 juta seterusnya
Lebih RM7.5 juta
|
0.5%
Boleh dirunding mengikut lebihan harga (tetapi tidak boleh lebih 0.5%)
|
Untuk duti setem pula, caj yang dikenakan adalah RM10 per salinan SPA, biasanya anda memerlukan 4 salinan, jadi jumlah caj adalah RM40.
4) Memorandum of Transfer (Borang 14A)
Bagi dokumen yang ditandatangani pada peringkat akhir, MOT juga mempunyai caj duti setem yang paling tinggi. Bermula 1 Julai 2019, caj duti setem bagi MOT adalah seperti berikut:
Harga rumah |
Caj duti setem |
|
RM100 ribu pertama
|
1%
|
|
RM100’001 hingga RM500 ribu
|
2%
|
|
RM500’001 hingga RM1 juta
|
3%
|
|
RM1 juta ke atas
|
4%
|
Tips PropertyGuru
Pembeli rumah pertama boleh mendapat pelbagai pengecualian duti setem diberikan kerajaan, anda boleh baca lebih lanjut panduan duti setem kami ini.
Kos Duti Setem & Guaman Untuk Beli Hartanah
Disebabkan banyak sangat kos terlibat, jom kita tengok contoh kira duti setem dan yuran guaman ini.
Kita ambil contoh anda membeli rumah berharga RM800,000 dengan pinjaman bernilai RM700,000
Yuran Guaman untuk Perjanjian Pinjaman
1% untuk RM500,000 pertama pinjaman
0.8% untuk RM200,000 seterusnya
RM5,000
RM1,600
Duti Setem untuk SPA
RM10 per salinan x 4 salinan
RM40
Yuran Guaman untuk SPA
1% untuk RM500,000 pertama
RM5,000
0.8% untuk RM300,000 seterusnya
RM2,400
Duti Setem untuk MOT/DOA
1% untuk RM100,000 pertama
RM1,000
2% untuk RM400,000 seterusnya
RM8,000
3% untuk RM300,000 seterusnya
RM9,000
Jumlah Duti Setem & Yuran Guaman
RM35,540
Pengecualian Duti Setem Untuk Rumah Pertama Hingga 2025
Di bawah Bajet 2021, pengecualian penuh duti setem akan diberikan kepada Instrumen Pemindahan (MOT/DOA) dan perjanjian pinjaman.
Kriteria kelayakan termasuklah:
- Untuk pembeli rumah pertama sahaja
- Hartanah tidak lebih daripada RM500,000
- Pengecualian ini hanya untuk Perjanjian Jual Beli yang dilengkapkan antara Januari 2021 hingga 31 Disember 2025
Maknanya, jika hartanah bernilai RM500,000, anda boleh jimat RM11,250!
Pemindahan Hartanah Kepada Ahli Keluarga
Anda juga boleh menggunakan MOT untuk memindahkan hak milik hartanah kepada ahli keluarga. Contohnya pemindahan daripada isteri ke suami, atau daripada salah seorang ibu bapa ke anak.
Dalam kes ini, kerajaan menyediakan 100% pengecualian kepada duti setem bagi pemindahan isteri kepada suami dan sebaliknya, serta 50% pengecualian bagi seorang ibu bapa kepada anak dan sebaliknya.
Selamat mengira!
Panduan Relevan
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.