Memang ramai berminat nak beli rumah lelong. Yerlah untung-untung memang boleh dapat rumah murah di kawasan perumahan matang lebih murah daripada harga pasaran.
Tapi tahu tak kos apa anda kena sediakan sebelum mula menceburi bidang rumah lelong ni?Jangan bimbang kalau tak tahu, kami perincikan semuanya di bawah. Jom kira!
Apa Itu Hartanah Lelong?
Sebelum kita tengok kos, kita kena faham dulu apa yang dimaksudkan dengan hartanah lelong.
Hartanah lelong secara amnya ialah rumah yang dijual oleh pihak bank ataupun pihak individu secara lelongan termasuklah kediaman seperti flat, apartmen, banglo dan lain-lain.
Lelongan ini biasanya dilaksanakan oleh pihak pelelong berlesen yang dilantik bank atau pihak individu.
Apa Beza Lelongan Awam dan Lelongan Mahkamah/Pejabat Tanah?
Terdapat 2 jenis lelongan iaitu lelongan awam yang dibuat di tempat pelelong (kes LACA) dan lelongan di mahkamah atau pejabat tanah yang melibatkan kes lelong geran.
Lelongan awam adalah lelongan yang dijalankan oleh pihak pelelong di kawasan awam seperti di dewan lelongan atau hotel.
Lelongan Mahkamah pula merupakan lelongan yang dijalankan pihak pelelong di Mahkamah atau Pejabat Tanah.
Beza antara lelongan awam dan lelongan mahkamah secara teknikalnya adalah lelongan mahkamah atau pejabat tanah adalah untuk hartanah yang sudah memiliki geran individu bagi apartment yang bertingkat.
Tetapi untuk kes hartanah yang hanya ada geran induk, ia akan dilakukan di pejabat pelelong biasa.
Terdapat juga perbezaan dari segi tempoh masa yang diberikan untuk pembida yang berjaya menyelesaikan baki bayaran pembelian.
Untuk lelongan LACA masa diberikan biasanya selama 90 hari. Manakala lelongan geran induk pula diberikan tempoh masa selama 120 hari untuk selesaikan baki pembelian rumah yang berjaya dibida.
Discover properties for sale
Duit Sebelum Hari Bida Rumah Lelong
Sebelum ke hari membida rumah lelong, anda perlu sediakan 10% daripada harga rumah yang ingin dibida dalam bentuk bank draft.
Contohnya sekiranya harga rizab lelongan rumah RM230,000, anda perlukan sediakan bank draft RM23,000 dan perlu dibawa semasa hari lelongan. Sekiranya anda melantik agen bagi mewakili anda, terdapat bayaran agen yang perlu anda bayar.
Selalunya kos bagi mendapatkan khidmat agen untuk membida sekitar RM500.00-RM1500.00. Tapi, anda boleh berunding yuran dikenakan ejen untuk membantu anda membida hartanah.
Duit Pada Hari Bida Rumah Lelong
Pada hari membida rumah lelong itu dan katakan anda berjaya membelinya, ini duit yang anda kena sediakan yang perlu dibayar.
Pihak bank akan meminta 10% duit deposit daripada harga hartanah yang berjaya dibida. Contohnya:
|
Harga rizab
|
RM230,000
|
|
10% bank draft untuk masuk bidaan
|
RM23,000
|
|
Harga bidaan yang menang
|
RM300,000
|
|
10% deposit dari harga menang bidaan
|
RM30,000
|
|
Tambahan wang deposit bagi harga bidaan
|
RM7,000
|
|
Kos setem hasil bagi Kontrak Jualan/Contract of Sale
|
RM100.00-RM150.00
|
Ini antara kos yang perlu anda ketahui ketika proses lelongan. Sebab itu anda perlu hadkan bidaan yang anda inginkan sebab terdapat kos yang perlu anda sediakan ketika hari lelongan.
Tips PropertyGuru
Harga Rizab adalah harga permulaan lelongan. Harga jualan perlulah lebih atau sama dengan harga rizab ditetapkan.
Duit Selepas Menang Bidaan Rumah Lelong
Yay, dah berjaya membida rumah lelong yang anda inginkan. Sekarang anda akan memasuki tahap pengesahan dokumen yang dikenali sebagai Kontrak Jualan/Contract of Sale.
Sebelum tandatangan, pastikan segala butiran yang berkaitan dengan rumah dan juga butiran diri anda adalah betul. Ambil masa, periksa semuanya dengan teliti!
Contohnya nama penuh, no kad pengenalan, alamat hartanah yang berjaya di beli, harga belian dan juga bayaran yang dibuat dalam bentuk bank draft dan juga tambahan tunai yang anda keluarkan.
Setelah selesai semua proses, anda perlu mendapatkan pembiayaan pinjaman dari pihak bank.
Perlu diingat hartanah lelong anda perlu membuat proses dengan segera. Anda perlu mendapatkan pinjaman bank dalam tempoh 90 hari atau 120 hari.
Jadi anda perlu bijak merancang mengatur strategi untuk memastikan peluang anda lulus pinjaman perumahan lebih besar dan cepat, misalnya mohon pinjaman dengan banyak bank dan pilih yang terbaik!
Sekiranya lulus, anda akan tandatangan Surat Tawaran (LO). Seterusnya pihak peguam bank akan menghubungi anda untuk tandatangan perjajian pinjaman antara anda (pembeli) dan bank (pemberi pinjaman).
Bagi proses tandatangan Surat Tawaran, kos yang terlibat hampir sama dengan kos yang diperlukan bagi pembelian rumah subsale dan sekunder iaitu fi penilai, MRTT/MLTT dan fi peguam. Jadi…
|
Harga menang bidaan
|
RM300,000.
|
|
Yuran guaman
| RM3,750 (1.25% bagi RM500,000 pertama) |
| Duit setem untuk perjanjian pinjaman |
RM1500 (0.5% dari pinjaman perumahan)
|
|
Yuran penilai
| RM650 (0.25% bagi 100,000 pertama, 0.20% untuk baki seterusnya) |
Ini adalah antara kos asas bagi pembiayaan pinjaman perumahan yang anda perlu ketahui.
Tapi harga ni belum termasuk kos guaman yang akan sertakan dalam quotation seperti kaveat, pendaftaran pejabat tanah, perbelanjaan am seperti pengangkutan, fax, telefon dan fotostat, serta caj pencarian status hartanah, carian kemuflisan dan lain-lain lagi.
Pastikan selepas menandatangani perjanjian pinjaman, anda perlu selalu menghubungi pihak peguam anda untuk bertanya status terkini berkenaan dengan fail rumah anda.
Berikut adalah kos yang perlu anda ketahui bagi perjanjian jual beli:
|
Harga menang bidaan
|
RM300,000.
|
|
Duti setem
| RM5,000 (1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM200,000) |
|
Yuran guaman
| RM3,750 (1.25% dari RM300,000) |
Kos lain yang perlu anda dapatkan jumlah dari pihak peguam adalah seperti reimbursement dan disbursement kos.
Tapi….kena ingat yang anda PERLU pastikan proses pinjaman anda dibayar kepada bank pelelong perlu berlaku dalam tempoh 90 hari atau 120 hari, bergantung kepada perjanjian.
Sebab, sekiranya bank anda lambat bayar, anda akan dikenakan penaliti oleh bank pelelong sampailah mereka dapat duit pinjaman daripada bank anda.
Tunggu dulu, rumah lelong selalunya usang dan tak terjaga dan perlu renovation kan?
Duit Untuk Renovate Rumah Lelong
Setelah selesai proses bayaran, kediaman lelong sekarang menjadi milik anda. Anda boleh mula proses baik pulih, tapiii….
Sebelum anda melakukan sebarang proses baik pulih hartanah lelong, anda perlukan pastikan dengan pihak bank bahawa baki bayaran telah diselesaikan oleh pihak pelelong.
Selepas tu, barulah boleh mula merancang nak renovate apa! Bagi keadaan kerosakan kecil dan tidak melibatkan struktur utama, kawasan siling dan pendawaian elektrik kos baik pulih mungkin akan lebih murah.
Sebaliknya sekiranya baik pulih besar-besaran diperlukan anda mungkin perlu sediakan kos baik bulih tinggi sekitar RM20,000-RM30,000.
Ia juga bergantung kepada matlamat anda dalam membeli hartanah lelong samada bagi tujuan pelaburan atau kediaman sendiri.
Sekiranya rumah lelong yang anda lawati mempunyai kerosakan di bahagian syiling atau atap, ia mungkin memerlukan kos baik pulih yang lebih mahal kerana kesukaran membaik pulih di kawasan atap.
Jika anda bernasib baik, anda mungkin perlukan kos minimum baik pulih sekitar RM5,000-RM10,000 bergantung kepada jenis baik pulih.
Anda juga perlu menyediakan mempertimbangkan tambahan kos bagi tunggakan seperti cukai tanah, cukai pintu, yuran penyelenggaraan.
Walaupun dalam ia akan ditanggung oleh pihak bank, namun anda perlu membuat bayaran terlebih dahulu dari duit poket anda sebelum pihak bank akan membayar balik kepada anda.
Sebagai contoh sekiranya yuran penyelenggaraan rumah lelong tertunggak selama 5 tahun dan bulanan sekitar RM200.00. Kos permulaan yang perlu anda tanggung seperti berikut:
| Yuran penyelenggaraan bulanan |
RM200.00
|
|
Tunggakan 5 tahun
|
RM200.00x60 bulan
|
|
Jumlah kos pendahuluan perlu ditanggung
|
RM12,000.00
|
Contoh kos penyelenggaraan yang perlu ditanggung ini mungkin besar buat anda sekiranya anda tidak bersedia dari segi kewangan untuk membeli rumah lelong.
Sekiranya rumah yang anda menang telah lama ditinggalkan anda mungkin terpaksa bayar kos tambahan seperti kos penyambungan semula meter eletrik, meter air, pemeriksaan pendawaian elektrik dan sebagainya.
Sebagai contoh bagi kediaman rumah teres dua tingkat, anda memerlukan kos sekitar RM900.00-RM1000.00 kepada pihak TNB dan ia ada berbeza bagi setiap kediaman.
Ini contoh je, bayaran tepat anda perlu dapatkan nasihat daripada kontraktor TNB. Sebagai contoh anggaran kos bagi kediaman dua tingkat:
|
Deposit TNB
|
RM500.00
|
|
Setem Hasil
|
RM10.00
|
|
Sambungan TNB
|
RM450.00
|
4 Cara Newbie Nak Masuk Pasaran Lelong
Banyak kan kos terlibat, ha bukan senang nak sertai, memang kena ada ilmu sikit. Macam mana nak mula tambah ilmu? Kami senaraikan 4 cara newbie untuk anda mula.
Lepas dah faham sikit, barulah boleh berborak dengan otai lelong kan? Taklah nampak tak tahu sangat….
1. Kena rajin tengok senarai hartanah untuk dilelong
Ada beberapa tempat anda boleh tengok senarai hartanah untuk dilelong ni, antaranya:
- Surat khabar
- Agen hartanah
- Risalah di kaunter bank
- Website pelelong hartanah
- Pejabat tanah atau hebahan mahkamah
- Laman web hartanah lelong seperti lelonglist.my
Jadi sekarang anda dah tahu dekat mana nak cari “lubuk emas” hartanah ni. Seterusnya anda boleh merancang untuk buat site visit ke kawasan sekitar.
Discover properties for sale
Untuk pengetahuan anda, untuk hartanah lelong anda tidak boleh melihat keadaan di dalam rumah sekiranya rumah tersebut sudah kosong dan berkunci.
Jadi anda perlu dapatkan nasihat pakar untuk mendapatkan anggaran kos baiki dan kerosakan hartanah lelong yang bakal anda bida.
Ini penting untuk pastikan anda mempunyai kewangan yang mencukup sebelum membeli hartanah lelong. Hartanah jenis ini mungkin perlukan kos baiki pulih kerosakan yang amat tinggi.
2. Faham syarat Procalamation of Sale (POS) dan Condition of Sale (COS)
Dokumen penting dalam hartanah lelong ini anda boleh dapatkan secara PERCUMA dari pihak pelelong.
Apa yang perlu anda buat adalah hubungi pihak pelelong dan pihak pelelong akan hantar kepada anda secara email, faks atau anda boleh muat turun dalam laman web pelolong tersebut.
Anda perlu berhati-hati dengan risiko penipuan dalam langkah ini. Misalnya jika diminta membayar duit untuk dapatkan POS, anda mungkin sedang berurusan dengan pihak lain (baca: orang tengah) dan bukan pelelong secara terus.
Pelelong yang baik (dan tulen) juga akan menjawab semua persoalan anda tanpa berdolak dalih.
Kenapa POS sangat penting? Sebab anda perlukannya untuk berurusan dengan pejabat pengurusan bangunan, pejabat tanah dan bila buat semakan bil utiliti tertunggak hartanah yang dilelong itu.
Maksudnya, sebelum anda buat keputusan nak membida, anda dah tahu semua maklumat penting rumah tu, jangan bida sebelum tahu semua perkara ini!
Antara maklumat yang anda WAJIB tahu menerusi POS ialah:
- tarikh dan tempat lelongan
- nama penerima dan jumlah bank draft yang perlu disediakan
- alamat hartanah yang di lelongan, keluasan, pegangan,
- peguam bank pelelong
- tempoh masa baki pembelian rumah lelong.
Bagaimana pula dengan COS? COS memberikan anda maklumat tentang syarat jualan, maksudnya ia berkaitan dengan hutang tertunggak hartanah lelong itu sebelum tarikh lelongan.
Dalam COS, anda akan dapat baca sama ada hutang tertunggak ni perlu dibayar oleh pihak bank atau anda selaku pembeli.
Contoh hutang tertunggak yang berkaitan adalah cukai pintu, cukai tanah, yuran penyelenggaraan, bil api, bil air dan juga bil pembentungan Indah Water.
Nampak tak kepentingan kenapa anda perlu baca dan faham POS dan COS ni? Jangan sudah terbeli, baru tahu anda yang sepatutnya kena bayar semua hutang tertunggak ni! Boleh menangis wei!
3. Semak semua tunggakan bil utiliti!
Dalam proses lawatan tapak juga, anda perlukan dokumen POS untuk buat semakan di pejabat pengurusan kediaman hartanah lelong yang bakal anda bida.
Antara bil tunggakan yang anda boleh semak semasa di pejabat pengurusan kediaman adalah kos penyelenggaraan.
Sekiranya bernasib baik, anda juga boleh semak bil tunggakan lain seperti bil air, dan cukai pintu.
Anda juga boleh bertanya maklumat tambahan lain seperti bekalan air masih berjalan atau sudah dipotong. Jika sudah dipotong ada kemungkinan rumah yang bakal anda bida tersebut tidak berpenghuni.
Anda perlu bijak dapatkan semua maklumat berkaitan hartanah lelong yang anda nak bida tu termasuklah soal lokasi, kadar sewa, pola penduduk, suasana persekitaran, kemudahan awam kawasan sekitar dan sebagainya.
Ini amatlah penting sekiranya anda merancang untuk menyewakan unit lelong itu selepas anda berjaya membidanya.
Anda juga boleh gunakan POS untuk semak bili tertunggak lain seperti TNB. Anda cuma bawa POS ke cawangan TNB berhampiran hartanah lelong tu dan periksa.
4. Semak ada atau tidak private caveat!
Anda juga perlu buat semakan status geran hartanah yang bakal anda bida di pejabat tanah. Ini amat penting bagi hartanah yang telah mendapat status geran individu atau geran strata.
Apa yang penting dalam carian tersebut adalah untuk mengetahui terdapat private caveat atau pun tidak.
Kaveat adalah sekatan dan halangan yang didaftarkan di pejabat tanah. Anda perlu berhati-hati sekiranya ada sekatan persendirian atau private caveat pada rumah tersebut.
Untuk carian di pejabat tanah, kos yang terlibat selalunya berjumlah RM60.00 atau sekiranya anda menggunakan khidmat agen caj yang akan dikenakan sekitar RM80.00-RM100.00.
Sebab apa pentingnya tahu ada private caveat atau tidak? Sebab kalau pihak yang meletakkan sekatan itu tidak mahu membatalkannya, proses tukar hak milik akan jadi sangat rumit! Buang masa nanti.
Tempoh masa private caveat adalah 6 tahun dan ianya akan tamat sekiranya tidak diperbaharui.
Malah, pihak bank pun tak boleh nak buat pembayaran pinjaman anda selagi ada private caveat dalam geran hartanah itu.
Bila bank tak boleh bayar, peguam perlu hantar surat pelanjutan masa kerana tempoh (90 atau 120 hari) akan tamat pula. Lagi lama anda terpaksa tangguh, lagi tinggi faedah yang anda kena bayar kepada bank pelelong!
Tetapi, jika kaveat dalam geran itu dimasukkan oleh pihak bank atau pihak pemaju, selalunya tiada masalah untuk mereka batalkan.
Kemasukan kaveat adalah proses normal dibuat bank yang memberi pinjaman untuk melindungi kepentingan mereka.
Jadi tengok betul-betul dalam geran tu kaveat biasa atau private caveat, banyak bezanya!
Apa Risiko Beli Rumah Lelong?
Dah baca semua kos dan amalan terbaik membida rumah lelong, anda pun rasa boleh buat?
Teruskan…tetapi anda kena tahu juga beberapa risiko hartanah lelong ni, antaranya:
- Keadaan kerosakan luar jangkaan
- Tidak dapat melihat keadaan sebenar dalaman rumah kerana berkunci
- Tunggakan seperti bil cukai pintu, cukai tanah, caj penyelenggaraan, tidak ditanggung oleh pihak bank
- Bayaran pendahuluan hangus sekiranya tidak dapat menyelesaikan baki pembelian
- Bayaran denda lewat sekiranya peguam anda minta tempoh lanjutan
- Ada sesetengah keadaan penghuni lama tidak mahu keluar dari rumah
Jadi, selamat membida!
Panduan Relevan
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.