Pernah dengar tak tentang DIBS? Perlu ke tahu sebab macam tak penting je anda mungkin terfikir begitu, tapi percayalah yang ia adalah sejarah penting dalam pasaran hartanah Malaysia. Orang kata kita kena selalu belajar dari kesilapan.
Skim Tanggungan Faedah Pemaju atau DIBS adalah skim pelaburan kontroversi yang diperkenalkan pada tahun 2009.
Ia direka bagi membolehkan pemaju membayar faedah ke atas pinjaman hartanah pembeli ketika ia masih dalam tempoh pembinaan. Pening tak? Jangan bimbang, kami akan terang lebih lanjut.
Di bawah skim DIBS, pembeli masih perlu membayar bayaran pendahuluan 10% macam biasa setelah tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA). Anda juga masih perlu bayar semua caj berkaitan termasuklah yuran guaman.
Jadi, tarikan DIBS ni adalah sepanjang tempoh pembinaan, pemaju yang akan menanggung faedah pinjaman perumahan terbabit. Macam okay je kan?
Bagaimana DIBS Memanfaatkan Pembeli Rumah?
Tempoh pembinaan untuk pembangunan baru kadangkala boleh berlanjutan dan boleh mendatangkan masalah besar dalam pengurusan kewangan anda.
Sebabnya, bila dah beli rumah, kenalah ambil pinjaman untuk hartanah berkenaan kan? Kebanyakan kita memang kena buat pinjaman, kecuali anda orang T20.
Selepas dah buat buat pinjaman, anda memang kena fikir tentang ansuran bayaran bulanan pula. Tak boleh berlengah-lengah!
Di sini lah timbul masalah, sebab waktu menunggu rumah baru siap dan boleh pindah masuk, anda kena bayar ansuran bulanan rumah baru tu DAN bayaran rumah yang anda diami sekarang!
DIBS pun dirancanglah sebagai “penyelamat” untuk mengatasi masalah 2 kali bayaran ni. Menerusi skim ni, pemaju akan membayar pinjaman perumahan sepanjang tempoh pembinaan.
Kalau nak tahu, bayaran awal pinjaman perumahan selalunya hanyalah jumlah faedah yang dibayar kepada bank, tak sentuh lagi bayaran prinsipal pinjaman tu!
Walaupun, memanglah tanggungjawab pembeli rumah yang akan bayar keseluruhan pinjaman, tapi ketika rumah sedang dibina, pemaju akan tolong bayar faedah pinjaman tu.
Maknanya, anda selaku pembeli rumah tak perlu selesaikan dua bayaran bulanan -untuk rumah baru dan rumah lama- sementara tunggu rumah baru siap.
Kuranglah sedikit beban! Sebenarnya, skim ni ada baiknya terutama kalau anda bimbang tempoh pembinaan melebihi tempoh masa yang dijanjikan awal-awal dulu.
Boleh Percaya Ke DIBS ni?
Ramai yang ragu-ragu sebenarnya, termasuklah Bank Negara Malaysia (BNM).
Cuba fikir balik, walaupun DIBS ni baik untuk golongan tertentu, kesan buruknya kepada pasaran harta tanah secara keseluruhan lebih besar!
Pihak yang memang akan untung adalah pelabur yang memang mencari peluang nak buat “house flipping” dengan cepat. Mereka untung beli rumah bawah skim DIBS ni sebabnya bayaran pinjaman mereka kurang.
Yerlah, waktu pembinaan, pemaju tolong bayarkan, bila rumah dah siap, mereka cepat-cepat jual! Siapa yang pandai ambil peluang, memang untunglah. Wah seronoknya hidup!
Kelemahan skim ni muncul bila analisis pasaran hartanah secara keseluruhannya menunjukkan yang dalam jangka masa panjang hartanah DIBS ni akan menjadi lebih mahal.
Pemaju bukan tak pandai, mereka dah siap-siap masukkan kos tambahan (bayar pinjaman anda tu) dalam kos keseluruhan pembinaan tu, akhirnya harga jualan akhir rumah tu pun naik.
Maksudnya, daripada nak berjimat tak nak bayar pinjaman waktu rumah sedang dibina, anda sebenarnya membayar harga spekulatif rumah melalui pinjaman yang anda buat sekarang. Bukan ke tak berapa nak bijak tu?
Harga jualan hartanah bawah DIBS ini bukan sahaja melonjakkan kos, tapi juga ia mencipta inflasi tiruan yang mengacau pasaran hartanah.
Harga hartanah sedia ada akan dinaikkan supaya setanding dengan harga jualan hartanah DIBS, rumah makin mahal, makin ramai tak mampu beli.
Situasi ini boleh mewujudkan gelembung pasaran hartanah yang buruk. Siapa yang rugi? Kita juga selaku pembeli!
Kebimbangan ni bukan teori semata-mata tau, ia memang berlaku sepanjang DIBS ni berjalan pada 2009 hingga 2014.
Kajian Institut Penyelidikan Khazanah (KRI) menunjukkan peningkatan kadar pertumbuhan tahunan kompoun (CAGR) harga hartanah Malaysia daripada 3.1% pada 2000-2009 kepada 10.1% sepanjang tempoh DIBS.
Tak dinafikan banyak lagi faktor lain harga rumah naik, tapi peranan dimainkan DIBS dalam melonjakkan harga hartanah Malaysia tak boleh disangkal lagi!
Apa Lagi Sebab DIBS Ni Kontroversi?
Kalau dalam bahasa tak berlapiknya, DIBS ni hanya menguntungkan pemaju sebab mereka sebenarnya “meminjamkan manfaat kewangan sementara” kepada pembeli.
Yerlah, pemaju sebenarnya dah kira kos yang perlu ditampung mereka berkaitan DIBS. Ingat senang-senang je ke mereka nak “tolong” bayarkan pinjaman kita?
Pembeli pula sebenarnya dah keluarkan bayaran pendahuluan yang lebih tinggi disebabkan kos pembinaan dan harga jualan dah makin mahal.
Kami memang tak berapa setuju dengan konsep ni, dan nampaknya BNM pun bersetuju yang skim ni menjejaskan pembeli dan pasaran hartanah.
Soal kos dan harga bukan satu-satunya kebimbangan berkaitan dengan skim DIBS. Ada juga persoalan yang masih tak terjawab iaitu tentang projek terbengkalai.
Selaku pembeli rumah, anda dengan senang hati buat pinjaman perumahan, tambah seronok bila pemaju kata nak tolong bayar pinjaman sementara tunggu rumah siap, tiba-tiba projek tu terhenti dan terabai!
Dalam situasi ini, anda bukan saja tak ada rumah baru, anda juga terbeban dengan pinjaman perumahan dibuat dengan bank tu! Rugi berganda-ganda.
Bagaimana pula dengan semua barangan, perabot dan macam-macam lagi yang anda dah beli sebab tak sabar nak masuk rumah baru tu? Banyak sebenarnya benda kena pertimbangkan.
Inilah antara kesan yang dicetuskan oleh pasaran spekulatif hartanah melalui DIBS.
Bagi pelabur yang beli hartanah DIBS kerana nak ambil kesempatan buat untung mudah dan cepat guna kaedah “house flipping”, mereka akan berdepan masalah besar bila pasaran hartanah meleset.
Apa nak buat kalau tak ada orang berminat nak beli rumah DIBS tu? Memang boleh tak tidur malam kira berapa banyak rugi, tambah-tambah lagi anda tak pernah ada rancangan lain selain nak untung cepat.
Nak “house flipping” tapi tak ada pembeli sebab harga mahal sangat! Nak jual murah, rugi pula. Tempoh terkunci lagi, banyak benda nak fikir.
Bagaimana Dan Bilakah DIBS Dimansuhkan?
Bila bukti makin banyak dan kukuh menunjukkan DIBS ni memberi impak negatif kepada pasaran hartanah, pemansuhannya diumumkan pada pembentangan Belanjawan 2014.
Pasaran hartanah Malaysia ketika itu memang berdepan cabaran besar, kebimbangan yang harga rumah naik tak terkawal dan gelembung hartanah wujud menyebabkan DIBS dimansuhkan.
Ia boleh dilihat sebagai langkah positif kepada sesiapa yang merancang untuk membeli rumah.
Waktu DIBS dijalankan, ada spekulasi harga hartanah akan naik antara 20-25% untuk projek tertentu! Jadi, dengan terhapusnya skim ini ada kemungkinan harga akan kembali stabil.
Terhapusnya skim ini bermakna pembeli rumah kena pertimbangkan kembali bayaran faedah pinjaman, tapi anda juga akan lebih yakin yang anda sebenarnya bayar harga yang munasabah.
Buat pinjaman perumahan memang menakutkan, jadi kena tahu dulu 24 istilah lazim ni atau faham dulu perbezaan jenis pinjaman!
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.