在大马买第3间屋子:5个方法拿到90%房屋贷款

买房是很多人的梦想,但大多数人买房时都必须考虑一个问题,那就是如何成功申请房贷?尤其是已经购买了2间房产者,在房贷成数限制下,第3间房产是否还能够申请到超过70%房贷呢?答案是可以的!
CH_5 Tips To Get 90% Home Loan For Third Property In Malaysia - Main

大马国家银行BNM的70%房贷成数政策

所谓的房贷成数(英文loan-to-value ratio,简称LTV),就是银行愿意放贷的数额比例。

举个例子,一间价值RM100万的房产,如果成功向银行申请到90%的房贷成数,那就是RM900,000,因此买家只需准备10%或RM100,000的头期钱downpayment即可。

在2010年之前,不管你是申请第几笔房屋贷款,银行都会为住宅房产提供至少90%的房贷。

但从2010年开始,马来西亚国家银行(Bank Negara Malaysia,简称BNM)推出了打房政策,将第3笔住宅房地产贷款的LTV限制在70%,以抑制大马房地产市场的炒房风气

在此政策底下,如果房地产买家的名下已有2个还没供完的房贷,那么在申请第3个房贷时,其房贷成数最多只能拿到70%,这意味着买家需要准备更多现金来支付头期钱。

房产买家申请的房屋贷款
能够申请到的最高房贷成数LTV

第1笔房贷

90%

第2笔房贷

90%

第3笔及以上的房贷

70%

不仅如此,国家银行还从2013年开始,规定第3笔房贷的成数限制不再以房产的总售价(gross selling price)来计算,而是以不包括回扣rebate和折扣discount的净售价(net selling price)。

换句话说,买家实际能够借到的房贷会变得更少,从而使让购买第3间和以上房子的成本提高。

总售价:RM500,000

70%

RM350,000

净售价:RM450,000

70%

RM315,000

PGMY_PropSite_Guides_Banner_610x457px_CH

 

在大马购买第3间屋子:6个方法教你如何借到90%房贷

从以上的例子来看,70%的LTV限制会让很多人在购买第3间和以上的屋子时,被迫承担一笔非常高昂的头期款。

对于名下拥有很多间屋子的房产投资者来说,这无疑是一大负担。那么,马来西亚究竟有什么办法可以打破这个70%房贷成数的限制呢?

其实对于房地产投资者来说,房地产市场的确有几个方法可以让他们拿到比70%更高的贷款成数。

1)借助HOC拥屋计划的优惠

pros-cons-hoc-mainimage

*HOC已经在2021年12月31日结束

拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)期间购买第3间及以上的房产,只要房价达到RM600,000及以上,房贷成数便不再限制在70%,而是以银行内部风险架构自行评估。

换句话说,只要买家的CCRISCTOS等信贷记录良好,且能够证明本身拥有充足的经济能力,便有机会跟银行借到比70%更高的房贷成数。

不仅如此,买家参与拥屋计划还能享有其他优惠,比如房价至少折扣10%、房产割名过户的印花税免费,还有房贷合约的印花税免费。

根据马来西亚房地产发展商协会(简称REHDA)的数据,拥屋计划自2020年6月1日推出到2021年9月底的16个月期间,总共卖出了73,503间房屋单位

根据大马政府早期的宣布,HOC拥屋计划即将在2021年12月31日结束,只有槟城Penang把该活动延长至2022年6月30日,所以想要趁机购买第3间和以上屋子的投资者,记得要把握这次的机会。

2)考虑购买商用房产

CH_5 Tips To Get 90 Percent Home Loan For Third Property In Malaysia - 1

基于国家银行的70%房贷成数限制仅适用于住宅房产residential property,买家可以考虑换个投资目标,转而购买不受此政策影响的商用房产(commercial property)。

如今的商用房产类型相当多元,而且当中不乏同时兼具住房和商业用途的产品,比如服务式公寓serviced apartment、SoHo、SoFo和SoVo等等。

购买这些commercial property需要申请商用房产贷款,其申请程序与住宅房产贷款类似,同时房贷最多可以借到80%至85%。

虽然无法跟住宅房产一样借到90%,但80%到85%的房贷成数已经比70%来得高许多,可以大大减轻买家在头期方面的压力。

最高房贷成数LTV

90%

70%

80%-85%

头期钱

10%

30%

15%-20%

3)向其他类型的金融机构申请贷款

CH_5 Tips To Get 90 Percent Home Loan For Third Property In Malaysia - 2

很多购屋者在申请房屋贷款时,普遍只会选择市场主流的银行,如马银行Maybank联昌国际银行CIMB大众银行Public Bank兴业银行RHB等等,鲜少会考虑其他类型的金融和借贷机构。

事实上,除了这些银行之外,马来西亚还有很多合法及可靠的机构,可以让房屋买家申请房贷,比如:

a. 回教银行

回教银行是以伊斯兰教法为营运基础的一种银行,比如马建屋银行(MBSB)回教银行(Bank Islam)Bank Muamalat等便是我国规模较大、比较知名的回教银行。

若借贷者符合条件,即便是申请第3个房贷也有机会获得70%以上的房贷成数,所以不妨试试跟这些回教银行申请看看。

b. 保险公司

事实上,有些由大马国家银行批准营运的保险公司也有在大马提供房贷服务,比如AIA就是其中之一。这些保险公司在审批房贷方面的标准可能跟银行不太一样,所以可能也有机会获得更高的贷款成数。

c. 合作社

合作社(Co-operative Society)是在马来西亚合作社委员会(The Co-operative Societies Commission of Malaysia,简称SKM)底下注册成立的组织,旨在以互助与合作的精神为会员提供协助。

根据SKM的官网资讯,合作社可以向其会员提供贷款的,比如Bank Kerjasama Rakyat Malaysia BerhadCo-op Bank Persatuan Malaysia Berhad

这些合作社的宗旨之一就是帮助其会员,因此在提供房贷方面有可能比银行来得“宽松”,所以购买第3间及以上房产的投资者有机会拿到更高的贷款成数。

d. 合法财务公司

这些财务公司是由房屋与地方政府部(Ministry of Housing and Local Government,简称KPKT)发出执照的财务机构,向公众提供房屋贷款、私人贷款和商业贷款等借贷服务。

虽然有些合法的财务公司在放贷方面会比银行来得宽松,但这些公司的利息相当的高,一般介于每年8%到12%,比通常介于3%至4%的银行房贷利息来得高很多,所以买家一定要谨慎衡量。

4)对名下房贷进行再融资

CH_5 Tips To Get 90 Percent Home Loan For Third Property In Malaysia - 3

如果你碍于本身的名下已经有2笔房贷,而无法申请到90%的第3笔贷款,那么你可以考虑通过再融资(refinance)来整合目前的贷款,让自己不再受到国家银行的70% LTV政策所限制。

举例来说,A有2间贷款还未供完的房产,并且打算购买第3间屋子。这时候A可以通过再融资将手上2间的房贷合并成一笔房贷,或者对其中一个房贷进行再融资,以将房贷转到另一人的名下,这样在购买第3间房产时就可以获得90%房屋贷款。

5)借名买房

CH_5 Tips To Get 90 Percent Home Loan For Third Property In Malaysia - 4

顾名思义,借名买房就是借用他人的名字来购买房产,主要方式是寻找仍能获得90%房贷的伙伴一起买房,然后通过法律文件保障,在互惠互利下达成双赢。

比如A是一名已拥有两间房产的投资者,如果继续购买第3间房产,在房贷成数限制措施下便无法向银行借到90%房贷。而B则是一名想要投资房地产、但并无相关经验且名下没有任何房贷的投资新手。

这时候A和B就能合作,借用B的名义申请房贷,然后A在日后负责管理出租等投资事务,然后两人再以事前约定的方式来分享利润。

然而,借名买房最大的风险是,A的名字不会出现在买卖和贷款合约中。因此为寻求保障,A与B可以签署信托契约(Trust Deed)授权委托书(Power of Attorney),以确保房产的拥有权和管理权掌握在A的手中。

PropertyGuru Tip
Trust Deed是什么?这份信托契约文件将会列出买家和名义买家,对双方共享的财产的分配与安排,像是房产拥有权的百分比、偿还贷款的义务责任,以及与该房产有关的任何其他财务责任等。
PropertyGuru Tip
Power of Attorney是什么?在这份授权委托书文件里,名义买家将授权买家一定的权力,让对方可以处理房产的相关事务,包括签署租赁合约Tenancy Agreement和买卖合约Sale and Purchase Agreement等,以将房产出租和出售。

 

相关文章

Read Next

Get expert advice for every question you can think of!

Explore AskGuru and gain exclusive access to thousands of answers from our expert and agent community. 💬⭐👍

Feedback