如何将租赁产权(Leasehold)房地产转换成永久产权(Freehold)?

很多leasehold房地产的业主都非常希望能够把自己的房地产变成freehold,这样就不必再烦恼延长租赁期限和支付补价费用(premium)的问题了。但这在马来西亚是可能的吗?应该怎么做呢?
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永久产权(freehold)和租赁产权(leasehold)房地产,哪一种比较好?这应该是每一名买房者在购买房地产的时候都会问的问题之一。毕竟,这是一个影响自己未来数十年财务与人生规划的重大决定。

一般上,租赁产权房地产的价格会比永久产权的来得,尤其是在八打灵再也(Petaling Jaya)这些成熟地区,两者的差价会更明显。

但购买leasehold房子最受争议的地方,就是“有限”的产权期限,也就是一般只能拥有30年至99年。而且,业主在这个租赁期限届满之前,要支付一笔钱把产权期限延长,否则就要把房地产交还给当地政府

不过,这并不代表leasehold房地产的业主永远无法摆脱这个麻烦。因为在马来西亚,有不少成功把leasehold房地产转换成freehold的案例

 

为什么freehold房地产会这么受欢迎?

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永久产权的房地产是大多数人梦寐以求的选择。其中的原因之一,就是能够永久地拥有一块土地和房地产所带来的安全感。

因此,这些类型的房地产往往租金较高,升值较快,因此转售价值也较高

在租赁产权的房地产方面,如上所说,这类房地产在租赁期限结束前,必须申请延长租赁期限,否则就要把房地产归还给政府。

若要申请延长租赁期限,业主就需要支付一笔费用。这使得租赁期限只剩不到50年的leasehold房地产变得不受买家欢迎,而这也对这些房地产的价格造成直接的影响。

租赁产权房地产的租赁期限从30年到99年不等,有些在沙巴(Sabah)砂拉越(Sarawak)的这类房地产甚至有高达999年的租赁期限。 

 

要怎样才能把leasehold房地产变成freehold?

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在申请将你的leasehold房地产转换为freehold之前,你需要考虑到一些因素,例如所在州属/直辖区的相关房地产法律、申请程序、费用、法律文件和律师费等等。

槟城(Penang)为例,根据《国家土地法令》《联邦宪法》的规定,槟城州政府必须先获得国家土地委员会(National Land Council的许可,才能允许业主把租赁产权房地产转换成永久产权。

在程序方面,业主必须向州政府的土地局提交申请并支付手续费。接着,业主需要支付一笔补价费用(premium)付清地税(马来文cukai tanah,英文quit rent)等税务费用

申请批准后,土地局就会把房地产的产权从leasehold转成freehold,然后发出新的地契给业主。

PropertyGuru Tip
补价费用(premium):在转换成永久产权或延长租赁期限后,有关leasehold房地产的价格将会上涨,因此业主需要为此支付一笔补价费用给土地局。

 

申请把leasehold变成freehold需要多长时间和多少钱?

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据观察,申请转换成永久产权的过程需要几个月到几年的时间,取决于州政府和联邦政府的审批速度。

因此,如果你想尝试申请,最好是在你的租赁期限结束之前,就展开这方面的手续。

费用方面,各个州属的房地产产权转换手续费和补价费用都有所不同,但补价费用的计算方式通常是统一的。州政府底下的房地产估价部门,会根据有关leasehold房地产和freehold房地产目前市价的差额,计算出业主需要支付的补价费用。

有些时候,这些补价费用是可以减免的,但要根据个案情况而定。比如槟城(Penang)曾经有过一个案例,当时有2万名中低价房屋单位的业主在转换他们的leasehold房地产时,只需承担有关的申请手续费用,其他费用都被豁免。

 

把2片相连的leasehold土地合并,然后转成freehold

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如果你拥有两片或以上的leasehold土地,而且这些土地是相连的,你可以考虑申请将这些土地合并(amalgamation)起来,因为这样做有助提高你将租赁产权转换为永久产权的成功率

PropertyGuru Tip
在法律上,合并(amalgamation)是指将两片或以上相邻的土地,合并成一片的过程。

合并土地所需的文件:

  • 已经核证的地契副本
  • 本年度地税的收据副本
  • 委任土地测量局(Land Surveyor Board)底下一名合法土地测量师的聘书
  • 拥有土地产权的每一个人或团体的授权书
  • 申请人的详细联系方式
  • 政府规划部门的授权书副本
  • 土地平面图
  • 土地位置图

这整个过程可能需要一年半到两年的时间,并且会牵涉到申请费、土地产权调查、产权登记、平面图规划费和地税等等费用。

 

马来西亚成功把leasehold变成freehold的案例

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将租赁产权的房地产变成永久产权,看起来是一件不可能成功的事情,但事实上,这当中也不乏成功的案例

比如位于Kelana JayaShang Villa,就是成功的例子之一。这栋公寓原本跟附近的Tiara KelanaKelana Mahkota等住宅房地产一样,都是属于租赁地契。

Shang Villa的联合管理机构(JMB)经过数年的努力后,最终成功将公寓的leasehold产权转换为freehold产权,在当时成为当地唯一拥有freehold产权的公寓。

此外,森美兰(Negeri Sembilan)州政府也在2020年1月时,针对SikamatAmpanganParoi的leasehold房子,发布了一份将这些房子转换成freehold的指南,当中概述了申请资格、申请手续、补价费用和限制等。

 

结论:很不容易,但还是有可能成功

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虽然把leasehold房地产变成freehold是一件耗资巨大且旷日持久的事情,但只要你符合州政府开出的条件,这件事还是有可能成功的

归根结底,这都是因为《宪法》赋予了州政府管理土地产权的权限,因此,每个州属都有自己的土地政策。

所以,买家事先应该对有关方面进行详细的调查,并且向专家了解当地州政府的土地法律,才能做出最明智的决策。

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