“房子是我自己买的，想要怎么样油漆、装修、怎样出租、还有出租给谁，全部都是我一个人说了算！”
很多人以为房子是屋主买的，想要怎样使用或者装修都是自己的自由，但这其实是不完全正确的。
事实上，每一个地区的市议会或市政局等地方政府（Pihak Berkuasa Tempatan）对于区内的房地产，都定下了许多在使用和装修方面的规则。
如果违反了这些规定，屋主轻则会被地方政府的执法人员开出罚单，重则可能会被控违法！
尤其是分层房地产（strata property），这些规则的执行会更加严格，因此更需要屋主留意和遵守。
所以，在购买屋子之前，买家一定要先了解不同类型房产与社区的居住规则，免得日后才发现自己住进了一个不喜欢的社区！
马来西亚的Strata Property是什么房地产？
在马来西亚，最常见的分层房地产就是组屋（flat）、公寓（apartment或condominium），还有那些位于围篱和保安（gated and guarded）社区内的新式有地房屋（landed home）。
这些屋子的特点，就是社区内的每一名屋主在拥有本身单位的产权的同时，也和其他的屋主共同拥有社区内的公共财产（common property），例如马路、电梯、停车场、健身房、泳池、公园和guard house等等。
因此，strata property住户在各个生活与起居方面，与同一社区的住户有着更紧密的“同住”关系。
大马Strata Property的8种常见居住规则
为了确保住户之间的和谐，马来西亚的分层房地产有着各种各样的生活与居住规则，以下是最常见的几种：
1）不一定能饲养宠物
虽然2015年分层管理（维修与管理）条例（Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015）没有明文禁止公寓等strata property的居民在家里饲养宠物的，但事实上，每个地方的地方政府对此都有不同的规则和条例。
所以，有饲养猫狗等宠物的你，在搬家到公寓这样的分层房地产前，最好先向物业管理处问清楚这个社区是否允许住户养宠物，避免日后衍生纠纷和被罚款。
2）不可装修和油漆房子的外观
根据2015年分层管理（维修与管理）条例的第3例表当中的第27条文（装修和维修工程）阐明，strata property屋主在进行任何翻新或装修工程之前，都必须在事先得到管理处的批准。
而且在没有取得管理单位的同意之前，屋主不可任意进行对房子进行更改或油漆，包括外墙、窗户、阳台和大门等等，更不可以展开那些会更改建筑物外观、弄坏公共设施和破坏建筑结构的装修。
而物业管理处往往也会根据装修的类型与工程大小，向住户征收一笔可退款的抵押金（deposit），以在日后因为装修而造成公物损坏或者装修承包商没有遵守装修规则的情况下，作为相关的维修费和罚款。
- 小型装修工程（minor renovation）：只限油漆和安装配件与家具等作业，不包括需要进行敲除（hacking）和用到泥水的工程。
- 大型装修工程（major renovation）：任何牵涉到hacking和泥水工程（wet work）的装修。
3）装修和搬家等活动须在规定时段进行
为了防止给其他住户带来麻烦、干扰和噪音等，很多分层房产都会设定一个时段，供住户处理装修和搬家等事务。
一般上，允许展开这些活动的时段，都是在星期一至星期五的早上9点至下午5点这样的办公时间。
如果违反了这些规则，屋主可被处以罚款，甚至没收之前已经支付的装修或搬家抵押金。
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4）民宿和Airbnb的经营会被管制或禁止
如上文所说，分层房地产的管理层可以在屋主大会上增订附加管理条例，这当中就包括用于管制或者禁止民宿和Airbnb等短期出租活动的条例。
如果你投资的strata property社区是禁止经营民宿和Airbnb的，那么一旦发现有人违规，地方政府可对有关屋主开出罚单，来惩戒这些违规的屋主。
5）不得阻碍和私自占用公共区域
分层房地产内的公共设施都是所有屋主和住户共同享有的，不可私自占用，否则将被处以罚款和强制清除有关物品。
以公寓为例，很多condo都有停车位不足的问题，因而导致一些住户长期占用其他人的停车位，甚至把车辆过夜停放在访客停车位，但这些都是不可以的。
此外，有的住户还会把鞋架、盆栽和脚踏车等私人物品，摆放在公共的走廊和楼梯间，这也是不被允许的。
因为这不止影响建筑物的美观，也妨碍其他住户对公共空间的使用，更可能阻碍住户在火灾等紧急情况时的逃生。
比如这则新闻报道中的新山皇后花园（Taman Ungku Tun Aminah）组屋，就曾经因为有人将大量盆栽放置在走廊，而导致救护人员用担架接送病患时面临困难。
6）如果单位漏水，屋主必须配合修理
你知道吗？如果分层房地产单位的漏水问题影响到其他的屋子或者公共区域，那么单位漏水的屋主就必须将这个问题解决。
物业管理处会发出一份视察证书（Form 28）给屋主，而屋主必须在7天内进行修理，否则物业管理处就有权进入有关单位进行维修，然后再向屋主索偿。
事实上，Strata Management (Maintenance and Management) Regulations已经清楚阐明了分层房屋单位修理漏水的标准作业程序，且所有业主都有法律义务配合处理和解决漏水问题。
拒绝配合检查和整修工作的屋主都属违法，一旦定罪，可被处以最高RM50,000的罚款或最多3年的监禁，或两者兼施。
7）每个月都要准时交管理费
Strata property屋主都必须支付每个月的管理费，以支付保安系统、社区打扫和公共区域水电费等费用。
如果屋主长期拖欠管理费，有些JMB或MC会暂时中止这些屋主的通行卡（access card）和使用公共设施的权限，并且征收延迟付款利息，直至欠款结清为止。
如果屋主仍然拒绝支付，JMB或MC有权利通过分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）追讨欠款和索。
管理处甚至可以从地方政府的建筑专员委员会（Commissioner of Buildings，简称COB）处获得委任状，允许他们进入欠款单位搬走可移动资产并进行拍卖，用来偿还欠款。
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马来西亚规范Strata Property居住规则的3种条例
以上所提及的7种居住规则，都是源自于大马政府、分层房地产的管理单位（management body）和发展商的条例，来规范屋主和住户对这些单位和社区公共财产的使用。
1）公共契约
公共契约的英文是Deed of Mutual Covenant，简称DMC。这是由发展商和第一任屋主在签署买卖合同（Sale and Purchase Agreement）时，一起签订的一份协议。
这一份协议涵盖一切居住及使用守则，清楚列明屋主的权利、责任和义务，还有业主在分层建筑内可以做和不可以做的各项事情。
当第一手屋主将其产业易手给新的屋主后，有些发展商也会要求新任屋主签署全新的DMC，以确保所有屋主都遵守居住规则。
2）管理条例
在法定条例方面，政府推出了2015年分层管理（维修与管理）条例，并以当中的管理条例（英文By-Laws），来规范分层房地产屋主和住户的各种居住事宜。
其第三附表所列明的By-Laws，将用来规范分层地契单位内和共同财产的维护、管理和使用。
这些管理条例属于法定章程，具有法律约束力，不能被发展商或management body所更改。
3）附加管理条例
所谓的附加管理条例（Additional By-Laws），就是分层房地产的management body在By-Laws的基础上，新增的居住管理条例。
PropertyGuru小知识
Management body指的是联合管理机构（英文Joint Management Body，简称JMB）或管理机构（英文Management Corporation，简称MC）。
举例来说，有的strata property屋主想要禁止民宿或Airbnb等短期出租活动在社区内经营，他们就可以在业主大会提呈特别提案，来添加这个附加管理条例。
大马买房：先了解清楚再做决定！
就如文章的开头所说，马来西亚的房屋类型众多，而且每一种都有各自的特点与居住规则。
对此，为了避免买到或住进一个自己不喜欢的社区，房屋买家应该在决定购买房子之前，跟房地产经纪（property agent）、卖家、律师和物业管理处（若有）询问各个方面的详情，比如管理费是多少、能否经营Airbnb等短期出租，以及有哪些装修限制等等。
记住，买房带来的不止是一笔长达数十年的贷款，更会决定你日后很长一段时间的生活方式，所以千万不要掉以轻心！
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