5种方法提高房产租金回报率Rental Yield

Shawn Ng
5种方法提高房产租金回报率Rental Yield

租金回报率是什么?应该怎样计算?

在我们深入探讨如何提高房产的租金回报前,先让我们来了解什么是租金回报率。
所谓的租金回报率(英文rental yield),就是一种计算出租房地产的投资回报率的方法,也是投资前评估房产值不值得投资的重要指标。
如果你使用租金回报率计算得出的数值越高,就表示房产在租金方面的回报率越理想。
举个例子:假设一间屋子的价值是RM520,000,每月租金收入为RM2,500,一年下来的租金收入就是RM30,000,而这间屋子的租金回报率就是:
租金回报率(%)=(全年租金 / 房产价值)x 100
=(RM30,000 / RM520,000)x 100
= 5.77%
如果想要更精准地计算租金收益,房东便需要将所有的成本和开销扣除,才能计算出净租金回报率(英文net rental yield)。

马来西亚的理想租金回报率应该是多少?

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马来西亚的租金回报率水平一般是多少巴仙的呢?房产顾问公司马来西亚第一太平戴维斯(Savills Malaysia)董事经理拿督邝宝耀(Datuk Paul Khong)就曾在接受媒体采访时指出,大马房地产的租金回报率一般是4%。
此外,本地房产投资者拿督倪益江也在其著作《我要财务自由!零基础入门房产投资》中指出,如果租金回报率能达到至少3%,便可以被视为不俗的表现;如果能够取得8%至10%,则属于非常理想的水平了。
此外,由于每个地区的租房市场条件不一样,因此不同地区的租金回报率也将会有所不同。以下倪益江指出的马来西亚主要地区的平均租金回报率参考:
地区
参考租金回报率
3% – 5%
3% – 5%
2% – 4%
不过,随着大马房地产市场的滞销房屋单位(英文overhang)数量一直居高不下,加上经济和就业状况受到COVID-19疫情的冲击而陷入低迷,很多房东都面临“倒贴”房产的问题,也就是租金收入无法应付房产的供期和其他开销,必须自掏腰包来继续养房。
这种入不敷出的情况可能会导致房东面临没有足够现金流周转的风险,而一旦手头的现金不足以支付出租成本、房贷供期以及其他费用时,房东就会供不起屋子而陷入破产和房子被强制拍卖的窘境。
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5种方法提高房产租金回报率

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在房产租金回报率很高的情况下,房东可以轻松养房;反之,租金回报率不理想的时候就十分考验房东的应变能力了。
其实,市面上有着不同的方法,能够帮助房东争取到更高的租金收入,尤其是刚刚涉足房地产市场的新手投资者或者房东,可以参考以下这5种房地产投资和出租策略:

1)投资买房时,善用发展商提供的现金回扣

为吸引买家购买房子,发展商一般会给予各种优惠配套,像是现金回扣(英文cash back或cash rebate)便是常见优惠之一,其回扣的方式如下:
假设一间房子的原本售价是RM500,000,折扣之后的售价是RM420,000,那么买家在根据RM500,000的原价申请到90%房贷后,便能获得RM450,000的贷款。而在银行将这笔RM450,000的贷款交给发展商后,发展商会把扣除RM420,000剩余的RM30,0000回扣给买家。
事实上,这种现金回扣其实是发展商把房价抬高,让买家可以通过贷款拿到现金,去支付买房印花税和律师费等费用。
不过,如果你是一名手头资金不充裕的投资者,你可以利用这些现金回扣作为屋子的装修和购置家具的资金,因为这样不止可以让屋子更快租出去,出租的价格也会更高,从而帮你取得更高的租金回报率。
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2)购买低于市价的房产

在冠病疫情的冲击下,许多人都陷入了财务困境,有些人为了换取一笔可供周转的现金,选择低价卖房套现,有的屋主更因为周转不灵而导致房子遭到强制拍卖。
所以,不管是二手还是拍卖房屋市场,都出现很多低于市价的楼盘。
在这种情况下,除了新房产,想要投资房产的你也可以考虑购买低于市价的二手房产或拍卖房产。毕竟买房成本越低,未来租金回报率就越有提升的空间。
同时,二手房和拍卖房一般处在发展成熟的地区,因此在购买前可以了解当地的租金行情,避免买到rental yield不好的房子。
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3)考虑用房产再融资获得一笔资金来装修

想要让自己的房产在众多竞争对手当中脱颖而出,装修肯定是一个最直接的方法,但如果你没有充足的资金这么做,你可以考虑通过再融资(英文refinance)去获取一笔资金。
尤其是那些已经增值不少的屋子,就可以考虑通过再融资来套取现金,然后把这笔资金用来改善房产的状况,从而为其争取到更高的租金。
此外,趁着如今的低息环境为房产进行再融资,也有望帮助房东获得利息较低和偿还期限较短的新房贷,从而减少每个月的供期和间接提高租金回报率。
但值得注意的是,对于房产再融资,银行通常只批准房产市值的70%至80%,同时refinance也有律师费等费用,因此这个策略比较适用于增值幅度较高的房产。
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4)考虑把屋子的房间出租

提高租金回报率的最直接方式,就是提高房子带来的租金收入。对此,房东可以考虑把房子的房间各别出租,这样一来可以拉低每个租客的平均租金,来吸引更多租客,但整体来说却能为房东带来更高的租金收入。
这个分租的策略十分适合靠近学校和办公大楼的房产,尤其是很多外地和外国学生及专才的地区。
不过,如果想要这个策略成功,房东并不能只是提供一间空房,而是需要提供家具、电器和WiFi网络等生活设施,这样才能吸引到这些愿意付较高的钱来换取便利的租客。
如果房东还可以提供一些附加价值服务,比如代购和定期的清洁服务等,就更可以吸引这些高素质的租户,进而提高租金收入。
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5)考虑短租模式

随着时代的进步和环境的改变,房产在使用方面出现了许多变化,从而带来更多商机,比如短租(英文short-term rental)就是相当有利可图的市场之一。
这种短租的模式,一般是将目标放在国内外游客和出差公干的旅客身上。而随着马来西亚大部分州属已经允许跨州旅行和工作,很多地方都开始出现人潮,为这些短租的房东带来商机。
在收益方面,短租的租金收入并不少于长租,因此,房东可以考虑让自己的房产转型,采取短租的策略来吸引这些租客。
不过跟分租的策略一样,采用短租模式的房东需要购置家具和电器等生活设施,同时还有清洁费用等等,所以在出租之前务必要将这些开销纳入,并且对比当地短租单位的租金,来评估这个方法是否可行。
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