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2020年爆发的新冠病毒（COVID-19）疫情在世界各地肆虐，这场全球范围的疫情不但拖累多个国家进入封锁，更导致数以百万计的人失去性命，连马来西亚也无法幸免。
在2021年，这场严重影响人们生活与性命、并且重挫全球经济的疫病仍在持续蔓延，而马来西亚各地在2021年上半年出现疫情升温的迹象，并且在7月到9月期间达到了高峰！
马来西亚的新冠疫情在2021年1月开始恶化，确诊病例不断突破高峰，迫使大马政府在1月11日至3月4日期间再度落实“行动管制令2.0”（MCO 2.0）以阻断病毒传播链。
在2021年6月1日开始，大马更进入了“行动管制令3.0”（MCO 3.0），为各行各业带来了又一次的冲击。
面对这么多轮的封锁措施，马来西亚的经济和商业活动皆受到影响，房地产市场也不例外。
究竟我国房地产市场在2021年的表现如何？到了2022年是否有转机呢？现在就让我们一起来一探究竟吧！
2021年马来西亚房地产市场5大趋势回顾
根据马来西亚国家房产资讯中心（National Property Information Centre，简称NAPIC）和马来西亚国家银行（BNM）截至2021年的房地产数据*，PropertyGuru为你梳理了2021年房地产市场的5大趋势。
*注：由于NAPIC需要等到各地的土地局将房地产交易登记在案后，才能将这些数据记录和统整在本身的系统当中，因此NAPIC的数据会有6个月左右的延迟。本文当中的数据来源是来自NAPIC在2022年4月1日所公布的截至2021年12月底的数据。
趋势1：2021年住宅房地产成交价格与数量齐涨
NAPIC数据显示，2021年全年的住宅房产成交量共有19万8812间单位，较2020年的19万1354间上涨了3.9%，但还是少于2019年的20万9295间单位，跌幅为5.01%。
成交价值方面，住宅房产在2021年录得RM769.01亿的交易额，对比2020年的RM658.74亿增加16.74%，相比2019年的RM724.21亿，则是提高6.19%。
马来西亚房屋成交量数据
2021年第四季
46,595
9.34%
-22.6%
2021年第三季
42,620
7.2%
-23.67%
2021年第二季
39,742
-23.98%
40.51%
2021年第一季
52,275
-13.16%
11.14%
2020年第四季
60,200
7.82%
–
2020年第三季
55,834
97.4%
–
2020年第二季
28,284
-39.87%
–
2020年第一季
47,036
–
–
马来西亚房屋成交价值数据
2021年第四季
RM245.68亿
37.85%
17.62%
2021年第三季
RM178.22亿
19.81%
-8%
2021年第二季
RM148.75亿
-24.24%
48.47%
2021年第一季
RM196.35亿
-6%
25.9%
2020年第四季
RM208.87亿
7.83%
–
2020年第三季
RM193.72亿
93.34%
–
2020年第二季
RM100.19亿
-35.76%
–
2020年第一季
RM155.96亿
–
–
趋势2：马来西亚房价在2021年第四季按季、按年下跌
随着疫情达到高峰和封锁对经济带来明显冲击，马来西亚房价在2021年第四季出现按季和按年下跌的情况。
从NAPIC发布的2021年第四季初步数据可以看到，马来西亚房价指数（MHPI）在2021年第三季录得200.4点，比2021年第三季的202点减少0.8%，同时比2020年第四季的201.2点下滑0.4%。
NAPIC早在公布《2021年上半年大马房地产市场报告》（Malaysia Property Market Report First Half Year 2021）时就已经指出，国内的房价增长自2018年以来开始放缓，加上各大地区的房价下跌，进而拖累了全国的房价。
在国内四个主要的地区中，吉隆坡KL是唯一在2021年第四季写下房价按季和按年下跌的地区，分别跌1.1%和3.8%。在其他地区方面，雪兰莪州Selangor房价按季跌0.3%，按年起1%；槟城Penang按季上涨0.7%，按年则跌2.9%；柔佛Johor按季跌0.7%，按年上涨0.6%。
在四大类型的房屋方面，高楼单位是唯一在2021年第四季陷入房价按季和按年下跌的类型，分别跌1.3%和1.7%。在其他类型的房屋方面，排屋按季跌1.1%，按年起0.5%；半独立式按季涨0.3%，按年跌0.3%；独立式房屋按季没有变动，按年则跌2.2%。
马来西亚房价走势
2021年第四季（初步数据）
200.4
-0.8%
-0.4%
2021年第三季
202.0
-0.3%
1.1%
2021年第二季
202.5
0.7%
1.0%
2021年第一季
201.1
0%
0.7%
2020年第四季
201.2
0.7%
1.2%
2020年第三季
199.9
-0.2%
0.2%
2020年第二季
200.4
0.4%
1.4%
2020年第一季
199.7
0.4%
1.9%
趋势3：Overhang房屋滞销数量达到5年新高
房产滞销（property overhang）一直是大马房市长久以来所面对的问题，而最新数据显示，我国的住宅滞销情况在2021年达到3万6863间，是自2017年以来的新高。
PropertyGuru小知识
根据NAPIC的定义，房地产滞销overhang指的就是那些在开盘销售后9个月还无法卖出，并且已经完工、也已经获得完工和合格证书（Certificate of Completion and Compliance，简称CCC），已经可以交楼入住的房地产单位。
根据NAPIC报告，截至2021年12月底的滞销住宅单位，比2021年9月底的3万290间增加了6573间或21.7%。
纵观马来西亚各个州属，滞销情况最严重的是雪兰莪州Selangor，共有6,095间单位滞销。其次是柔佛Johor的6,089间，槟城Penang（5,493间）和吉隆坡KL（3,908间）则排在第三位和第四位。
马来西亚Overhang滞销住宅房屋数据
2021年12月底
36,863
RM227.9亿
2021年9月底
30,290
RM197.5亿
2021年6月底
31,112
RM200.9亿
2021年3月底
27,468
RM184.8亿
2020年12月底
29,565
RM189.2亿
2020年6月底
31,661
RM200.3亿
2019年12月底
30,664
RM188.2亿
2018年12月底
32,313
RM198.6亿
2017年12月底
24,738
RM156.5亿
在这当中，多达60.79%或2万2410间滞销单位是高楼住宅（比如flat、apartment、condominium这类公寓），其他包括排屋、半独立房屋、独立式洋房和townhouse等有地房屋则占39.21%，达14,453间。
数据表明，房价超过RM500,000的滞销住宅房产占整体的42.8%.
此外，31.5%的滞销单位是房价RM300,000及以下的可负担房屋；而介于RM300,001至RM500,000的中价位屋子共占25.7%。
趋势4：2021年第四季新楼盘数量减少，但销售表现不俗
房地产发展商在2021年第四季推出了4,117间新楼盘单位，比2021年第三季的8,056间少了接近50%！
从NAPIC的数据来看，2021年第四季的新楼盘在推介后3个月的销售，达到13.1%，比第一季、第二季和第三季的9.8%和7.6%和16.6%，算是处于不错的水平。这可能是因为隔夜政策利率（OPR）处于低水平，加上拥屋计划（Home Ownership Campaign，简称HOC）等优惠措施带来利好，从而刺激了市场的买气。
趋势5：Home Loan批准率自2021年9月开始增加
申请房屋贷款（home loan）是买房过程中的“必经之路”。根据国家银行BNM截至2022年4月26日数据，2021年1月至12月期间的住宅房屋贷款申请和批准价值的升跌情况，反映了疫情、封锁、经济环境和就业市场状况等因素对马来西亚买房需求的影响。
同时，马来西亚银行在这段期间接收到的房贷申请与所批准的房贷价值比例，依然维持在30至40%左右，显示银行在疫情期间依然持续提供贷款给买家。
2022年2月
RM222.93亿
RM82.04亿
36.8%
2022年1月
RM275.65亿
RM111.3亿
40.38%
2021年12月
RM351.72亿
RM127.79亿
36.33%
2021年11月
RM358.58亿
RM120.25亿
33.54%
2021年10月
RM318.92亿
RM102.74亿
32.22%
2021年9月
RM268.09亿
RM85亿
31.71%
2021年8月
RM207.69亿
RM72.61亿
34.96%
2021年7月
RM196.63亿
RM79.4亿
40.38%
2021年6月
RM271.02亿
RM105.45亿
38.91%
2021年5月
RM330.1亿
RM120.19亿
36.41%
2021年4月
RM367.41亿
RM125.73亿
34.22%
2021年3月
RM361.42亿
RM108.72亿
30.08%
2021年2月
RM205.35亿
RM82.95亿
40.39%
2021年1月
RM258.94亿
RM88.85亿
34.31%
2021年马来西亚房地产市场回顾总结
马来西亚房地产市场目前正值疲软期，同时伴随着许多不确定因素，让买家普遍保持观望态度。
不过从另一角度来看，市场淡静表示购房竞争减少，房屋滞销意味着市场有更多选择，而房价低迷更能让买家“淘”到价廉物美的新家。
加上马来西亚政府延长了“拥屋计划”（Home Ownership Campaign，简称HOC）至2021年12月底，让买家享有房价折扣、豁免印花税等的购房优惠 ，帮助刺激了房地产市场的买气。
有鉴于此，目前的房市低迷期对买家来说，特别是低收入群体（B40）和中等收入群体（M40），可算是难得的买房时机。
马来西亚房地产市场展望
虽然未来是无法预测的，但基本上能肯定的一点是：马来西亚房地产市场和整体经济接下来的复苏，除了将取决于COVID-19疫情，还会受到经济环境、消费需求和就业市场复苏的速度影响。
只要新冠肺炎疫情受控，各个经济领域就能重新运作，而消费者的信心和收入也会开始恢复正常，从而推动房地产市场的复苏。
而最重要的是，在COVID-19疫情逐渐退散，并且有2025年底前购买的RM500,000及以下房屋能够完全豁免印花税以及协助房屋买家的各种优惠政策的加持下，如今可说是最佳的买房时机！
以下是6个马来西亚房地产市场在2022年的走势展望：
1）房市复苏与经济前景紧密相关
预计大马房地产市场在2022年将跟随马来西亚整体的经济环境进一步复苏。根据PropertyGuru的2022年马来西亚房地产市场展望报告（PropertyGuru Malaysia Property Market Outlook 2022），大马房地产市场有望在2022年进一步复苏和回温，但与此同时还须当心疫情恶化的风险和影响。
2）重新开放边境和恢复正常营业时间将有助提振市场
马来西亚在2022年4月1日开始开放边境，并且解除各种营业方面的限制，这将有助提振买家、投资者及商家的信心，改善市场情绪并促进整体经济加速复苏，为房地产市场的复苏提供助力。
3）大马政府的房屋优惠和政策将继续支撑房市
马来西亚政府推出的我的第一间房屋计划（Skim Rumah Pertamaku）、房屋贷款担保计划（Skim Jaminan Kredit Perumahan）和一马房屋（PR1MA）等可负担房屋计划和协助贷款措施，将继续支撑马来西亚房地产的发展。
4）B40和M40有望迎来更多可负担房屋
如上所说，在政府提供的各种豁免及优惠政策的激励下，发展商将继续为B40和M40群体建造更多可负担房屋，迎合市场需求。
5）滞销房屋Overhang为买家带来更多更价廉物美的选择
滞销房产（overhang）将为买家带来更多的选择，可趁着房价低位进场寻获价廉物美的房屋。
6）政局不稳定将打击市场信心
然而，马来西亚国内的政局依然相当动荡，加上即将在2023年举行的第15届全国大选，这可能促使房地产买家和发展商重新评估他们的计划和策略，影响他们买房或推出新楼盘的步伐。
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