Anda mesti pernah (atau selalu) terfikir apa cara yang mudah untuk memiliki rumah tanpa perlu mengeluarkan jumlah wang yang banyak, betul tak?
Haa…kalau anda nak tahu, dekat Malaysia sebenarnya dah ada alternatif tu untuk rakyat jelata, lebih-lebih lagi yang khas untuk golongan berpendapatan rendah (atau dikenali sebagai golongan B40) untuk memiliki hartanah sendiri.
Caranya adalah melalui skim sewa-untuk-beli (RTO). Tapi… jangan terburu-buru dalam membuat keputusan terutamanya bila melibatkan hartanah.
Bak kata peribahasa, ‘kalau kail panjang sejengkal, jangan lautan hendak diduga’! Jadi, jom kita baca dulu apakah kelebihan dan kekurangan yang anda perlu tahu tentang skim ni.
Apa Maksud Skim Sewa-Untuk-Beli (Rent-To-Own/RTO)?
Pertama, skim yang agak baru (diperkenalkan sejak beberapa tahun yang lalu) di Malaysia ni tak memerlukan duit deposit yang besar, seperti yang anda biasa dengar dalam urusan pembelian rumah di Malaysia. Menarik kan?
Ia berfungsi melalui perjanjian sewa (lease agreement) yang memberi anda pilihan untuk membeli selepas berakhirnya tempoh sewa. Senang cerita, anda boleh cuba dulu sebelum beli; bestnya!
Secara ringkas, mereka yang ingin membeli hartanah akan melalui sewa – iaitu kontrak atau perjanjian antara pemaju dengan bakal pembeli – yang memerlukan pembeli untuk menyewa dulu hartanah untuk tempoh tertentu.
Bagi sesetengah orang, kontrak boleh jalan untuk 5 tahun manakala ada juga yang sampai 20 tahun. Selepas kontrak tamat, anda boleh memilih untuk membeli hartanah tersebut – sebab tulah namanya sewa-untuk-beli (RTO).
Pengumuman Bajet 2020 Tentang Skim Sewa-untuk-Beli (RTO)
Pada 11 Oktober 2019, semasa Bajet 2020 diumumkan, salah satu rancangan belanjawan yang telah dikongsi oleh kerajaan ialah berkenaan pengenalan Skim Sewa-Untuk-Beli (RTO).
Pihak kerajaan akan bekerjasama dengan institusi kewangan di Malaysia dalam perlaksanaan skim ini, demi membantu golongan yang kurang berkemampuan untuk membayar deposit sebanyak 10%, serta menjamin pembiayaan perumahan untuk rakyat.
Bayangkan, sebanyak 2.78 juta golongan B40 akan mendapat manfaat melalui skim seperti ini! Untuk pengetahuan anda, skim ini telah dilaksanakan pada tahun 2020 untuk hartanah yang berharga sehingga RM500,000.00.
Ini bermakna, mereka yang mencari hartanah boleh menyewa selama 5 tahun dan kemudian diberi pilihan untuk membeli hartanah tersebut pada harga yang dipersetujui dalam kontrak sewa. Duti setem pun dikecualikan tau, dalam skim ini.
*Maklumat lanjut tentang perkara ini akan segera dikongsi nanti
Walaupun ramai yang rasa skim ni dikira sebagai solusi terbaik untuk kebanyakan rakyat Malaysia yang ingin memiliki rumah, ada beberapa perkara yang perlu dipertimbangkan sebelum anda membuat keputusan tentang skim sewa-untuk-beli (RTO) ni.
Tertarik nak tahu tentang skim ni dengan lebih dalam? Jom, teruskan membaca!
1) Siapa Yang Layak Menggunakan Skim Sewa-Untuk-Beli?
Bercakap pasal kelayakan ni, hampir semua orang (yang ada kriteria, sudah tentu!) boleh menggunakan pelbagai jenis Skim RTO jika mereka tak mampu atau tak sanggup nak keluarkan jumlah deposit yang banyak untuk beli hartanah.
Pasti ramai yang membaca ni datang dari golongan muda yang sedang mencari rumah sebagai aset kan?
Kalau ya, pilihan anda untuk membuka laman ini adalah pilihan yang paling tepat! Sebabnya, skim ini dikira yang paling sesuai untuk keluarga baru atau golongan profesional yang masih belum layak untuk mengambil pinjaman perumahan.
Bergantung pada jenis skim yang anda guna (Maybank HouzKEY dan Program Perumahan Rakyat 1Malaysia [PR1MA] ialah dua skim yang terkenal), ada beberapa kriteria yang perlu anda penuhi jika berminat. Antaranya
- Seorang warganegara Malaysia
- Mempunyai penjamin yang diperlukan dari kalangan ahli keluarga (iaitu seseorang yang bersetuju untuk membayar sewa anda sekiranya anda tak mampu untuk berbuat demikian)
- Mempunyai gabungan pendapatan isi rumah yang melebihi jumlah tertentu (selaluya dalam RM5,000 ke atas)
2) Kenapa Tak Menyewa Saja?
Soalan yang bernas! Kalau anda sedang mencari tempat tinggal untuk tempoh masa yang pendek, yang mana tak memerlukan sebarang pegubahsuaian dan pembaharuan reka bentuk, DAN tak terikat dengan tempoh perjanjian sewa yang panjang, maka, menyewa adalah pilihan yang tepat untuk anda!
Walaubagaimanapun, jika anda mahukan peluang memiliki hartanah tanpa perlu menabung puluhan ribu Ringgit, maka, Sewa-Untuk-Beli mungkin jalan yang terbaik bagi anda.
Apa pun, ianya bergantung kepada pilihan peribadi dan kemampuan kewangan masing-masing. Bak kata peribahasa, ukur baju di badan sendiri.
3) Apakah Kelebihan Dan Kelemahan Skim Sewa-Untuk-Beli Ini?
Sebelum membuat keputusan, anda kena lah tahu apa kelebihan dan kelemahan jika nak menyewa untuk membeli. Bila nak membeli hartanah, dekat Malaysia atau di mana saja serata dunia ni, anda kena ingat yang tak ada pilihan yang sempurna atau 100% bebas risiko
Tak kisahlah hartanah apa pun, mesti akan ada unsur risikonya. Jadi, sebagai pembeli, anda kena bijak dalam menentukan pilihan mana yang sesuai dengan keperluan serta baki bank anda.
Kelebihan:
a) Lebih banyak perumahan mampu milik
Disebabkan banyak keluhan macam ni: “Adui, nak beli rumah duit tak cukup, nak pinjam bank tak layak pula”, daripada orang ramai, terciptalah skim RTO yang bertujuan untuk membantu golongan berpendapatan rendah.
Ini supaya mereka mendapat tempat dalam pasaran hartanah walaupun mereka tak ada deposit untuk membeli rumah atau tak memenuhi syarat kelayakan pinjaman perumahan dari kebanyakan bank.
Bergantung pada skim yang dipilih, anda hanya perlukan 3 bulan sewa saja untuk memenuhi syarat kelayakan.
Lagi murah lah kalau dibandingkan dengan 10% deposit untuk membeli sebuah rumah, ditambah pula dengan 90% pinjaman perumahan dari bank. Fuh! Silap-silap gali lubang tutup lubanglah anda.
b) Anda boleh “cuba dulu sebelum beli!”
Konsep dia lebih kurang macam ni: Sementara duduk dalam tempoh menyewa tu, anda dapatlah periksa sekitar kawasan kejiranan dulu.
Dari situ, barulah anda dapat tahu kalau ada sebarang masalah dengan hartanah tu, dan boleh buat keputusan samada ia sesuai atau tak dengan keperluan anda untuk jangka masa yang lebih lama.
Selain tu, kalau ada perkara yang tak diingini berlaku pada hartanah tersebut sepanjang tempoh sewaan, anda boleh terus menghubungi pemilik hartanah kerana tanggungjawab untuk menjaga hartanah tersebut masih jatuh pada pemilik hartanah.
(Tapi, hal seperti di atas tu jarang berlaku. Jadi, sila periksa kontrak anda dengan cermat!).
c) Pembeli yang bijak boleh ‘kunci’ harga yang berpatutan
Skim sewa-untuk-beli (RTO) ini membolehkan anda mengunci atau “lock in” harga belian hartanah berdasarkan nilai semasa.
Ini bermakna, kalau anda dan capai kata putus untuk membeli hartanah tersebut, harga jualannya tak akan berubah walaupun nilai pasaran hartanah lebih tinggi mengikut peredaran masa.
Kelemahan:
a) Anda masih bukan pemilik hartanah sepanjang tempoh menyewa
Semasa tempoh sewa-untuk-beli (RTO) berjalan, anda bukan pemilik hartanah yang sah sehingga hartanah tersebut dibayar oleh anda.
Sebagai contoh, kalau tempoh sewaan anda adalah selama 10 tahun, anda tak boleh mengubahsuai atau membuat sebarang perubahan tanpa izin pemilik hartanah.
b) Bahaya jika anda terlewat bayar
Kes ini sangat biasa berlaku dalam kontrak perjanjian sewa. Tapi bila skim sewa-beli ni, anda akan terikat dengan tempoh perjanjian sewa yang sangat panjang.
Jadi, kalau anda langgar kontrak, kemungkinan besar bukan boleh hilang rumah saja, tapi silap hari bulan kena tanggung hutang berbakul pula. Aduh.
c) Jika harga hartanah jatuh, anda mungkin tak akan mendapat keuntungan
Untung sabut timbul, untung batu tenggelam. Kalau harga hartanah mencanak naik, anda akan untung, tapi macam mana pula jika harganya jatuh merundum? Ceritanya, memang anda akan rugi lah sebab anda dah terikat dengan harga semasa hartanah.
Kalau harganya jatuh tiba-tiba pun (peluang yang tipis tapi masih berisiko), anda tak berpeluang untuk membeli hartanah pada harga yang lebih murah tu – wajib juga beli pada harga yang telah dipersetujui pada peringkat awal perjanjian sewa.
Realitinya, tak ada benda yang sempurna dalam hidup ni, termasuklah program skim sewa-untuk beli (RTO). Perjanjian sewa dan seluruh transaksinya boleh menjadi rumit dan jika anda tak berhati-hati, anda akan tesepit dalam situasi yang tak menentu.
4) Jenis-Jenis Skim Sewa-Untuk-Beli (RTO) Yang Ada Di Malaysia
Seperti yang disebut secara ringkas di atas, terdapat beberapa inisiatif sewa-untuk-beli (RTO) yang disediakan di Malaysia termasuklah Maybank HouzKEY, PR1MA, dan Smart Sewa.
*Nota: Angka telah dikemas kini pada Ogos 2020
a) Maybank HouzKEY
Maklumat:
- 100% pembiayaan.
- 1% kos pindah masuk.
- 0% deposit dan tiada bayaran semasa pembinaan.
- Harga hartanah yang telah dikunci atau ‘lock in’ dan pembayaran bulanan yang paling rendah.
- Layak untuk hartanah daripada pemaju (projek baru dan lengkap): Sehingga RM1 juta di Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang.
- Layak untuk hartanah milik penjual individu / pasaran sekunder (subsale): Sehingga RM1 juta di mana-mana dalam kawasan Lembah Klang.
Kriteria Kelayakan:
- Untuk warganegara Malaysia.
- Pemohon mestilah berumur antara 18 – 70 tahun pada masa permohonan.
- Pemohon tak boleh mempunyai lebih daripada satu pembiayaan rumah semasa membuat permohonan.
- Boleh menggunakan sehingga tiga penjamin untuk meningkatkan kadar kelulusan permohonan.
Pinjaman perumahan Maybank HouzKEY bukan saja memberikan kelonggaran yang besar kepada anda, tetapi ia juga menyediakan cara yang lebih cekap dalam menguruskan wang – bagus untuk pasangan muda dan golongan dewasa yang sedang mencari kediaman pertama mereka.
b) PR1MA (Perumahan Rakyat 1Malaysia)
Maklumat:
- Harga hartanah antara RM100,000 hingga RM400,000.
- Terdapat di pelbagai lokasi dan negeri di seluruh Malaysia.
- Moratorium selama 5 tahun akan dikenakan ke atas hartanah dalam situasi di mana ia tak boleh dijual atau dipindah milik tanpa kelulusan daripada PR1MA.
- Pemilik hartanah mesti mendiami hartanah tersebut dan tak dibenarkan untuk menyewa kepada orang lain.
Kriteria Kelayakan:
- Terbuka kepada semua warganegara Malaysia, bujang atau berkahwin.
- Mesti berumur 21 tahun ke atas pada masa permohonan.
- Pendapatan bulanan individu atau gabungan (suami dan isteri) mestilah antara RM2,500 hingga RM15,000.
- Pemohon tak boleh memiliki lebih dari satu hartanah, antara anda dan pasangan.
- Mematuhi panduan tambahan yang ditetapkan oleh PR1MA.
Projek perumahan PR1MA secara umumnya mendapat permintaan tinggi kerana harganya yang mampu milik dan mudah untuk diperolehi oleh golongan yang ingin membeli rumah pertama.
Jadi, pastikan anda sentiasa mengikuti perkembangan terkini melalui laman rasmi mereka untuk mengetahui bila undian seterusnya akan berjalan!
c) Smart Sewa (Rumah Selangorku)
Maklumat:
- Tempoh sewa minimum adalah selama 2 tahun dan maksimum selama 5 tahun.
- 30% pulangan daripada jumlah sewa yang dibayar, dan digunakan sebagai deposit sekiranya penyewa mampu membeli hartanah tersebut dalam jangka masa 5 tahun.
- Kadar purata sewa bermula dari RM600-RM650 sebulan, bergantung pada kadar pasaran di lokasi tersebut.
- Hanya untuk hartanah di Selangor.
Kriteria Kelayakan:
- Untuk warganegara Malaysia sahaja, termasuk pasangan.
- Berumur 18 tahun ke atas, dan mempunyai keluarga / komitmen.
- Pendapatan keluarga bulanan tak lebih dari RM5,000 sebulan untuk hartanah Jenis A atau perumahan kos rendah; ATAU, tak lebih dari RM15,000 sebulan untuk hartanah Jenis B, C, dan D, termasuk perumahan mampu milik dan perumahan kos rendah (keutamaan diberi bagi mereka yang berpendapatan di bawah RM10,000)).
- Pemohon dan / atau pasangan mesti tinggal / bekerja di Selangor.
- Pemohon tak boleh memiliki sebarang hartanah di Selangor (diutamakan), ATAU, memiliki hartanah yang terletak lebih dari 50km dari lokasi yang dimohon serta berada dalam jarak 25km radius dari tempat kerja mereka.
Ramai yang masih tak tahu, menetap di Selangor sebenarnya mempunyai banyak manfaat, seperti pemberian subsidi kepada anak-anak, pengagihan dana khas untuk Pendidikan Tinggi, penyediaan sambungan Internet percuma (hello, WiFi @ SmartSelangor), dan skim pemilikan rumah Smart Sewa yang menjadikan hidup rakyat lebih berpijak di bumi yang nyata.
Sebelum anda membuat kata putus untuk mana-mana perjanjian sewa-untuk-beli (RTO), pastikan anda dah selidik sepenuhnya dan telah berunding dengan pihak profesional hartanah yang pastinya dapat membantu anda memperoleh nilai yang terbaik untuk anda sekeluarga.
Panduan Relevan