Siapa ingat lagi tentang kejadian runtuhan Highland Towers yang berlaku pada tahun 1993? Akibat tanah runtuh, salah satu dari tiga blok pangsapuri itu musnah sekelip mata.
Malangnya, hanya beberapa orang saja yang terselamat dari insiden tragis ini. Selepas itu, baki penduduk di dua buah blok lagi terpaksa dipindahkan sekaligus mereka hilang tempat tinggal.
Penduduk yang kehilangan kediaman mereka kemudiannya membuat tindakan sivil (baca: saman!) terhadap 10 defendan, iaitu:
- Pemaju Highland Towers
- Arkitek
- Jurutera
- Pihak berkuasa tempatan
- Pemilik tanah bersebelahan
- Kontraktor yang melakukan kerja pembersihan tanah di tanah bersebelahan
Kes ini bermula dari Mahkamah Tinggi, sehingga sampai ke Mahkamah Persekutuan (mahkamah tertinggi di Malaysia). Hakim meneliti punca runtuhan di bawah undang-undang kecuaian dan gangguan.
Akhirnya, sebilangan besar defendan diperintah untuk bertanggungjawab atas kerosakan dan trauma yang dialami oleh penduduk. Mereka diminta untuk membayar ganti rugi kepada penduduk terlibat.
Bagaimanapun, pihak berkuasa tempatan berkaitan, dilindungi dengan kekebalan dan liabiliti yang membuatkan mereka terlepas begitu saja.
Jadi, kejadian itu adalah contoh kes apabila penduduk yang musnah dan hilang tempat tinggal mereka memutuskan untuk mengambil tindakan sivil bagi menuntut ganti rugi.
Apa Nak Buat Kalau Anda Mengalami Nasib Sama?
Jika rumah anda musnah, anda boleh menyaman pihak yang menyebabkan kemusnahan, dengan mengemukakan tindakan sivil di mahkamah.
Dari prinsip undang-undang pula, mungkin ada beberapa sebab tindakan, dan anda sebenarnya boleh membuat tuntutan berdasarkan fakta unik situasi anda.
1) ‘Kecuaian’ di bawah undang-undang tort
Baik, di bawah kecuaian (faktor yang paling biasa), ‘jiran’ anda mestilah mengambil langkah berjaga-jaga bagi mengelakkan tindakan atau kecuaian pihak mereka, yang dalam anggapannya mungkin akan mencederakan anda.
Terma ‘jiran’ di sini merujuk kepada mana-mana individu yang terkesan secara dekat dan langsung akibat kecuaian.
Jadi, ia boleh merujuk kepada pemaju, arkitek, jurutera dan individu lain jika anda dapat membuktikan kerugian yang dialami adalah disebabkan oleh tindakan atau pengabaian mereka.
Kesimpulannya, jika hartanah anda musnah secara sengaja, anda boleh menyaman pihak yang bertanggungjawab di mahkamah, dan menuntut sebarang kerugian yang anda alami.
2) Hartanah musnah semasa masih dalam pembinaan
Okay, bagaimana pula jika hartanah anda masih dalam pembinaan, dan anda dapat tahu yang sebahagian besar bangunan telah runtuh? Tak sempat duduk lagi dah musnah!
Bila tengok balik Perjanjian Jual Beli (SPA) yang ditandatangani, ada baki setahun lagi sebelum pemaju perlu menyerahkan hartanah kepada anda.
Di bawah SPA, pemaju hanya perlu menyerahkan hartanah tersebut kepada anda pada tarikh siap. Jadi masih banyak lagi masa untuk pemaju membuat pembaikan atau membina semula hartanah.
Maka, secara teknikalnya, anda masih belum ‘memiliki’ hartanah itu, dan tidak ada kerosakan nyata yang dialami anda.
Jadi, jika anda nak saman pemaju kerana menyebabkan kemusnahan terhadap hartanah anda, baik lupakan saja niat anda itu.
3) Penamatan Perjanjian Jual Beli (SPA)
Ada pembeli berpendapat bahawa pemaju tak mungkin dapat siap bina dalam masa ditetapkan, dan nak tamatkan perjanjian SPA mereka.
Sekiranya SPA anda tertakluk kepada Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA), di bawah Seksyen 8A, anda boleh menamatkan SPA pada bila-bila masa jika syarat-syarat berikut dipenuhi:
|
Syarat saman pemaju
|
|
| |
|
Ketiga-tiga syarat ini WAJIB dipenuhi. Sekiranya anda menamatkan SPA tanpa persetujuan bertulis daripada pembiaya akhir (iaitu bank yang memberikan pinjaman untuk membeli rumah) atau sijil dari Pengawal Perumahan, penamatan anda tak sah.
Tips PropertyGuru
Pengawal Perumahan adalah individu yang dipilih dari kalangan anggota perkhidmatan awam, dan ditugaskan untuk mengawal dan memantau kegiatan pemaju hartanah serta melindungi kepentingan pembeli rumah.
Sekiranya SPA anda tak tertakluk kepada HDA, anda juga boleh menamatkan kontrak jika dapat membuktikan pemaju tak berniat untuk menamatkan, atau telah mengabaikan projek tersebut.
Di bawah Undang-Undang Kontrak, tindakan ini dikenali sebagai ‘pelanggaran jangkaan’ di mana satu pihak telah menyatakan penolakan atau ketidakmampuannya untuk melaksanakan tugasnya.
Pihak yang tak bersalah mungkin boleh menjangkakan kelalaian, dan seterusnya dan menamatkan kontrak sebelum tamat tempoh.
Harus diingatkan, bukti kelewatan menyiapkan satu-satu projek sahaja tak mencukupi.
Anda perlu menunjukkan bukti bahawa pemaju telah menyatakan hasratnya untuk tak mahu menyiapkan atau telah mengabaikan projek tersebut.
Bukti ni misalnya surat dari pemaju atau pihak berkuasa tempatan di mana dengan jelas menyatakan bahawa projek tersebut telah terbiar dan terbengkalai.
Selain itu, anda juga harus memaklumkan kepada pembiaya akhir anda dan mendapatkan persetujuan mereka, jika perlu.
Sebagai alternatif, anda boleh menunggu sehingga tarikh siap yang disenaraikan di bawah SPA untuk mengetahui sama ada anda akan dapat hartanah tepat pada waktunya.
Sekiranya pemaju dapat menyerahkan Notis Pemilikan Kosong, maka tak adalah masalah.
Namun sekiranya, terdapat kelewatan dalam menyerahkan hak pemilikan kosong, anda boleh menuntut ganti rugi yang dilikuidasi (LAD) sesuai dengan syarat yang dinyatakan dalam SPA.
Tips PropertyGuru
LAD adalah anggaran pra sebenar kerugian yang akan ditanggung oleh satu pihak apabila kontrak itu dilanggar oleh pihak lain.
Sekiranya pemaju enggan membayar LAD, anda boleh mengemukakan tuntutan sivil dan menyaman pemaju di Mahkamah, atau mengemukakan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah jika kurang dari RM50,000.
Jangan Putus Asa!
Jadi, jangan putus asa sekiranya terdapat kerosakan berlaku di rumah anda! Berjuanglah untuk hak anda okay!
Kesimpulannya, jika hartanah anda rosak pada peringkat pembinaan, anda boleh menamatkan SPA sekiranya memenuhi syarat atau perkara seperti yang dibincangkan di atas.
Sebagai alternatif, anda boleh menunggu sehingga anda mendapat kunci kepada hartanah tersebut dan menuntut LAD sekiranya terdapat sebarang kelewatan.
Jadi, di sini kami nak ingatkan bahawa apa sahaja yang berlaku kepada SPA (antara anda dan pemaju), TIDAK boleh dijadikan alasan untuk menunda pembayaran faedah atau ansuran pinjaman rumah anda, kecuali jika ada perintah mahkamah yang membenarkan anda berbuat demikian!
Perjanjian pinjaman rumah adalah antara anda, dan pembiaya akhir.
Sekiranya anda ingkar, pembiaya akhir berhak menggunakan hak mereka di bawah perjanjian pinjaman dan dokumen keselamatan untuk mengambil tindakan undang-undang terhadap ANDA!
Jadi, berhati-hati!
———
Allen Khor adalah peguam bela & peguam cara di Tetuan Allen Khor & Partners. Bidang amalannya termasuklah pemindahhakan, litigasi sivil, perceraian, dan pengurusan dan probet harta pusaka. Firma tersebut boleh dihubungi di talian 012-283 0656.
*Ruangan ini sekadar memberi maklumat dan ia bukanlah nasihat perundangan untuk keperluan khusus anda. Maklumat ini tak dapat mendedahkan semua risiko dan faktor lain yang diperlukan untuk menilai situasi tertentu. Sila dapatkan khidmat guaman atau nasihat profesional bebas untuk keperluan dan situasi spesifik anda.
Panduan Relevan
Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. PropertyGuru International (Malaysia) tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak seharusnya menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.