Ejen hartanah adalah orang yang memang kita percaya sepenuhnya dalam urusan jual beli sewa rumah.
Yerlah, mereka ada ilmu pengetahuan lebih banyak, kenal ramai orang dan tahu proses yang tepat dalam urusan hartanah.
Jadi, kenalah jaga hubungan yang baik dengan mereka. Situasi menang-menang kan, urusan penjual/pembeli mudah, ejen hartanah pun dapat komisyen.
Tapi, ada juga 5 situasi yang anda kena hati-hati bila berurusan dengan ejen hartanah, jom baca untuk tak tertipu…
1. Tiada Masalah Sekatan Geran
Disebabkan ejen hartanah ni makan komisyen, ada ketikanya mereka terdesak nak jual. Misalnya, jika anda bukan Bumiputera anda kena berhati-hati dan teliti dengan status tanah tersebut.
Ada tanah yang berstatus rizab Melayu yang memang sama sekali tidak boleh diubah statusnya.
Anda mungkin tertarik dengan hartanah itu kerana status geran adalah pegangan bebas, tapi kalau ada sekatan di dalamnya mengenai tanah rizab Melayu, anda tak boleh beli juga!
Ada juga tanah yang memang disyaratkan untuk pertanian atau perladangan misalnya, anda tertarik sebab ada potensi nak majukan atau bina rumah.
Kalau anda hanya beli saja tanpa tukar syarat kegunaan tanah, anda pula kena uruskan pertukaran status, ejen dah dapat komisyen tak nak layan dah.
Anda pula terpaksa turun naik pejabat tanah sebab nak tukar status tanah. Susah kan?
2. Geran Strata Dah Dapat!
Ada tiga jenis pemilikan hartanah anda perlu tahu, iaitu hakmilik induk, hakmilik individu dan hak milik strata.
Hartanah bertingkat (kondo, apartment, pangsapuri), lazimnya akan mempunyai geran berstatus strata.
Jangan mudah tertipu dengan status strata yang dijanjikan ejen hartanah. Anda juga perlu buat kaji selidik latar belakang rumah yang hendak dijual.
Sebabnya, untuk hartanah berstrata, hak milik induk diberikan kepada pemaju sehinggalah proses pemindahan hak milik dilakukan untuk memberikan geran strata kepada pemilik unit dalam bangunan itu.
Tapi, ada juga kes pemilik apartment atau pangsapuri tak dapat geran strata sebab pemaju yang pegang geran induk buat hal seperti tak proses permohonan atau muflis.
Jadi, katakan anda berminat nak beli apartment yang usia dah lebih 10 tahun sebab harga mampu milik dan terletak di lokasi impian anda, bila dah bayar deposit, barulah sedar yang rumah tu masih tiada geran strata.
Duit cengkeram dah bayar, tapi bank tak nak lulus pinjaman sebab hartanah tu lebih 10 tahun dan masih dalam hakmilik induk aka pemaju. Silap-silap duit anda bayar tu (walaupun sikit…) boleh hangus.
Bukan tak akan ada bank sanggup biaya, tapi sangat rendah peluang anda nak dapat pinjaman untuk rumah 10 tahun geran induk.
Skor kredit dan penyata kewangan memang kena betul-betul power untuk dapat. Tapi….kalau rekod kewangan power, tak kan lah nak beli rumah berusia lebih 10 tahun kan?
3. Ejen Hartanah Cakap Banyak, Kerja Tak Buat
Bila pilih ejen hartanah, selaku pembeli memang kita mengharapkan mereka sepenuhnya.
Tapi, ada juga ejen hartanah yang cakap berdegang tapi kerja tak buat. Malah ada yang tak datang ‘viewing’ tanpa beritahu atau ada alasan munasabah!
Selain itu, anda kena juga pastikan ejen anda pilih buat kerja untuk menjawab semua persoalan anda.
Bila nak beli hartanah, anda mestilah nak harga terbaik. Ejen yang baik akan dapat beri anda perbandingan harga untuk hartanah jenis/lebih kurang sama dengan yang anda nak beli.
Begitu juga, kalau anda beli untuk buat sewa, ejen kenalah tahu nilai pasaran sewa di lokasi itu. Supaya anda boleh buat keputusan terbaik.
Ejen hartanah yang baik juga akan mudahkan proses permohonan pinjaman dan kenal ramai banker untuk bantu anda.
Kalau anda pula yang terpaksa buat semua proses tu, buat semua kajian sendiri, tanya ejen tak berjawab, lebih baik tukar ejen kan? Tak pun mengadu je kepada syarikat hartanah tempat ejen tu bekerja!
4. Ejen Hartanah Tak Berdaftar Lebih Murah
Manusia memang suka benda murah, tapi kalau risiko tinggi tak guna kan?Sebab tu dalam urusan hartanah, anda perlu gunakan ejen hartanah (REA/REN) yang berdaftar dan bertauliah.
Janganlah percaya dengan cakap orang yang ejen haram lebih murah tapi kualiti kerja macam REA/REN.
Ejen haram ni selalunya ambil kesempatan nak untung atas angin, bila jual beli tu tak berjaya, besar kemungkinan semua duit yang anda beri hangus begitu saja.
Anda nak mengadu kepada siapa pun tak tahu, bolehlah buat laporan polis tapi kalau tiada dokumen hitam putih tak guna juga kan?
Berbanding dengan ambil REA/REN yang sah, anda boleh semak kelayakan mereka dengan LPPEH. Jika timbul masalah pun boleh mengadu kepada LPPEH.
Malah, REA/REN yang sah jika disabitkan bersalah langgar tata cara profesional boleh dikenakan tindakan tata tertib dan keahlian mereka ditarik.
Mungkin upah murah, tapi risiko tinggi. Urusan hartanah bukan seringgit dua anda keluarkan, tak berbaloi! Ada kes ditipu berjuta-juta sebab percaya dengan ‘ejen hartanah’ haram ni tau…
Pilihlah REA/REN yang bertauliah, berdaftar, bijak dan pentingkan keperluan anda. Kalau ejen tu kacak atau cantik tu bonus je.
5. Tandatangan Letter of Offer to Purchase (OTP) Untuk Formaliti Jer!
Lepas penat tengok hartanah, anda pun jumpalah satu yang berkenan, tak sabar-sabar nak masuk.
Ejen pun minta anda tandatangan Letter of Offer to Purchase (OTP)/Surat Tawaran, katanya ‘formaliti’ je….Sebab panjang dan banyak sangat, anda pun ikut jer, malas baca. JANGAN!
OTP adalah perjanjian yang mengikat pembeli dan penjual. Jadi, pastikan anda baca dan faham semua maklumat dalam OTP tu.
Contohnya, sekiranya perunding hartanah berjanji wang deposit akan dipulangkan 100% jika pinjaman gagal, pastikan terma ini ditulis dalam OTP. Kalau tak, melepas wang deposit anda jika permohonan pinjaman perumahan tak berjaya!
Malah, ada OTP yang menetapkan terma anda perlu dapatkan pembiayaan bank untuk beli hartanah dalam tempoh 14 hari dari tarikh tandatangan.
Jadi, kena lah tahu benda ni supaya anda boleh cepat-cepat dapat pinjaman dengan bantuan ejen.
Tambah-tambah dalam PKP sekarang, proses kelulusan pinjaman ambil masa lebih lama. Risikonya jika dalam 14 hari tak dapat pinjaman, deposit anda mungkin hangus!
Selain itu, jika anda beli rumah subsale dan nampak sebarang kerosakan dan ejen janji penjual akan baiki, pastikan semuanya ditulis dalam OTP.
Kalau tak, janji tinggal janji jerlah, sebab anda dah tandatangan OTP dan semua perkara tu tiada di dalamnya.
6 Sikap Ejen Hartanah Yang Baik!
Sekarang dah tahu kan apa helah dan janji ejen hartanah anda kena hati-hati? Jadi, kita tengok pula apa sifat ejen yang baik yang akan memudahkan anda dalam urusan hartanah.
1. Marketing, Listing & Branding
Anda nak jual hartanah, jadi anda lantiklah ejen untuk jual atau ejen tu sendiri hubungi anda.
Ejen yang baik akan pastikan hartanah yang anda nak jual tu dipasarkan dengan baik. Ini termasuklah buat listing untuk cari bakal pembeli, di laman web hartanah No 1 Malaysia misalnya.
Buat listing bukan mudah ya, ejen hartanah yang baik juga perlu pandai pasarkan diri sendiri atau self-branding. Lebih ramai orang kenal, lebih ramai bakal pembeli atau penjual kan?
Ini kaedah pemasaran paling asas semua ejen yang baik akan tahu, dan semua ni perlukan duit. Kerja ejen hartanah bukan jual air liur saja ya!
Terutamanya untuk pastikan mereka banyak listing yang menarik untuk pembeli, pendek kata listing ni nyawa kepada ejen hartanah.
Lebih banyak listing, lebih mudah dapatkan bakal pembeli dan peluang hartanah anda untuk terjual lebih pantas.
2. Semak Nilai Pasaran Hartanah
Bila dah ada bakal pembeli, temujanji pun dah diatur, ejen hartanah yang baik akan buat kajian dulu dengan semak nilai pasaran rumah untuk jenis sama dan lokasi berhampiran terlebih dulu.
Ejen yang baik akan tahu keadaan pasaran hartanah terkini sebelum jumpa bakal penjual atau pembeli.
Barulah mereka boleh beri nasihat yang terbaik, misalnya boleh nasihatkan penjual jika harga permintaan terlalu tinggi tak sepadan dengan harga jualan pasaran hartanah semasa.
Lebih-lebih sekarang situasi COVID-19 memberi kesan kepada nilai pasaran hartanah, marjin pinjaman pun bank tak bagi tinggi-tinggi.
Jika ejen tu tak semak, buat-buat pandai, penjual dan pembeli juga akan susah nanti.
Jadi, selaku penjual atau pembeli, cuba duga-duga kefahaman ejen tentang pasaran hartanah semasa, sebelum anda beri persetujuan.
3. Periksa Keadaan Rumah
Ejen hartanah yang baik juga bukan hanya main telefon je, mereka juga perlu turun padang untuk periksa keadaan rumah yang nak dijual sebelum cari bakal pembeli.
Tujuan periksa rumah ni banyak tau, bukan setakat tengok-tengok je, ia bertujuan untuk:
|
Tujuan ejen periksa rumah
|
|
Sebagai penjual, anda perlu sediakan semua maklumat yang diperlukan ejen. Ia akan memudahkan urusan pengiklanan dan kerja ejen bila pembeli perlukan maklumat tambahan.
Anda pun tak lah pening kepala asyik bila ejen asyik telefon sebab maklumat separuh masak unit anda yang nak dijual tu!
4. Semak Kelayakan Pembeli
Lepas dah dapat bakal pembeli, ejen hartanah masih kena kerja ya. Mereka lah akan pastikan kesediaan pembeli dari segi kewangan dan kredibiliti untuk mendapatkan pinjaman dari bank.
Antara perkara yang akan disemak ejen hartanah termasuklah:
- Bakal pembeli cukup tunai untuk bayar duit tempahan dan deposit
- Bakal pembeli cukup tunai untuk bayar khidmat guaman, duti setem, caj SPA dan kos-kos lain
- Bakal pembeli layak meminjam jika beli melalui pinjaman
Kalau pembeli belum bersedia, ejen akan nilai semula kelayakan dan beri cadangan yang sesuai untuk pastikan pinjaman pembiayaan perumahan pembeli akan diluluskan.
5. Atur & Hadir Temujanji
Tanggungjawab ejen hartanah dalam urusan jual beli juga termasuk membantu penjual dan pembeli mendapatkan temujanji untuk melihat keadaan hartanah yang bakal dibeli.
Sama ada tengok bersemuka atau tengok secara virtual, ejen hartanah akan atur semua benda ni.
Selain itu, ejen atau perunding hartanah ni akan membantu dalam proses rundingan untuk mencapai kata sepakat harga jualan serta terma dalam proses urusan jual beli.
Jika pembeli berminat untuk membeli rumah, perunding hartanah kena pastikan mereka tandatangan borang Offer to Purchase dan bayar wang cengkeram.
Wang cengkeram tu mesti masuk kepada akaun agensi hartanah perunding hartanah yang berdaftar tadi. Kalau buat cek mesti atas nama agensi.
Anda selaku pembeli kena hati-hati bab ni, pendek kata semua urusan pembayaran kepada ejen hartanah perlu melalui akaun bank agensi yang mereka wakili ya, bukan akaun ejen tu!
6. Proses Pinjaman & Urusan Jual Beli
Ok, bila penjual dan pembeli dah setuju, tugas ejen hartanah seterusnya adalah mambantu dalam proses mendapatkan semua dokumen berkaitan untuk mendapatkan pembiayaan perumahan.
Lazimnya, ejen akan membantu menyediakan senarai dokumen wajib bagi urusan pembiayaan perumahan dan menghantar permohonan kepada beberapa bank pembiaya.
Anda tak perlu pening kepala, tapi kena ingat juga dalam sesetengah keadaan, pembeli kena minta cuti kerja untuk uruskan pembiayaan ni sebab ia memerlukan kehadiran anda selaku pembeli.
Jangan bimbang, semua proses ni ejen hartanah akan bantu anda.
Bila bank dah setuju beri pinjaman, ejen hartanah akan tolong anda dapatkan peguam pula untuk penyediaan dokumen jual beli hartanah anda.
Anda sebagai penjual dan pembeli hanya perlu sediakan senarai dokumen yang diminta ejen bagi memudahkan proses mendapatkan pembiayaan perumahan dan juga penyediaan dokumen urusan jual beli hartanah.
Lebih cepat anda sediakan senarai dokumen, lebih mudah urusan ejen hartanah anda! Mudah dan senang kan guna khidmat ejen?
Panjang lebar dah kami terangkan janji manis ejen hartanah anda tak boleh percaya dan sifat ejen hartanah yang baik untuk anda jadikan panduan.
Jadi, cepat-cepat lari kalau nampak helah ejen dan berterima kasih jika ejen jalankan tugas mereka dengan baik! Selamat beli dan jual rumah!
Panduan Relevan