Anda mungkin mempunyai pelbagai impian yang ingin dicapai, dan seperti kebanyakan orang-orang di luar sana, mempunyai rumah sendiri adalah salah satu benda yang paling diingini.
Bayangkan, setelah semua penat lelah, anda akhirnya dapat membeli kediaman sendiri dan boleh memadam ‘Membeli Rumah Impian’ daripada senarai impian anda!
Malangnya, masih ramai rakyat Malaysia yang tak mampu mengejar impian tersebut, kecualilah orang-orang kaya yang memang dah ada semuanya tersedia depan mata (senang cerita, petik jari saja, boleh beli rumah).
Disebabkan kita bukan dari golongan sebegitu, perlulah memohon pinjaman perumahan bank untuk membiayai hartanah baru yang ingin dibeli.
Keseluruhan proses mungkin nampak sangat rumit dan menyusahkan, tetapi jangan risau dulu, okay!
Sebaik sahaja anda dapat mempelajari dan memahami selok-belok untuk mengambil pinjaman perumahan, memohon pinjaman perumahan akan dapat berjalan dengan lancar.
Apa Maksud Pinjaman Perumahan Di Malaysia?
Pinjaman perumahan atau pinjaman gadai janji di Malaysia adalah pinjaman dari bank atau institusi perbankan untuk bantu anda beli hartanah.
Ini membolehkan lebih ramai orang beli rumah kerana anda tak perlu bayar semua harga rumah guna duit sendiri dulu. Mana mampu!
Sebaliknya anda hanya perlu keluarkan bayaran pendahuluan yang selalunya 10% daripada jumlah jualan hartanah anda nak beli, dan bayar bulan-bulan kepada bank untuk pinjaman perumahan anda.
Bagaimana Pinjaman Perumahan Berfungsi Di Malaysia?
Pinjaman perumahan menggunakan hartanah yang anda beli sebagai gadaian. Anda mungkin fikir yang geran hartanah tu adalah milik anda sebab anda yang beli, pandagan ini salah! Geran tu milik bank sampailah anda bayar semua pinjaman tu.
Bank akan pegang geran hak milik hartanah yang anda beli. Maksudnya, kalau berlaku apa-apa, pihak bank boleh sita hartanah tu.
Pinjaman perumahan di Malaysia boleh mempunyai kadar faedah tetap atau berubah. Nak tahu lebih lanjut, baca terus sampai bawah ya.
Apa Anda Perlu Tahu Sebelum Mohon Pinjaman Perumahan?
Sebelum memohon pinjaman perumahan dari bank, beberapa perkara penting yang harus anda tahu adalah tentang kadar faedah dan jenis kategori yang boleh dipohon.
Bagi kadar faedah, terdapat dua jenis yang perlu dipertimbangkan:
|
Kadar Faedah Tetap
|
|
|
Kadar Faedah Berubah-ubah (Terapung)
|
|
Walaupun jurang peratusan mungkin nampak kecil, tetapi ia boleh memberi anda penjimatan sehingga beribu-ribu Ringgit!Apa sahaja yang anda pilih, ketahuilah bahawa kadar faedah yang lebih rendah adalah lebih baik untuk anda.
Apa 3 kategori pinjaman perumahan di Malaysia?
3 kategori pinjaman perumahan utama yang ditawarkan di Malaysia adalah pinjaman asas, semi-fleksi, dan fleksi, di mana masing-masing mempunyai cara yang berbeza untuk memproses pembayaran semula dan kadar faedah:
|
Pinjaman Asas (Term Loans)
|
|
|
Pinjaman Semi-Fleksi
|
|
|
Pinjaman Fleksi
|
|
Apa prinsip pinjaman perumahan Islam?
Ada juga pinjaman lain seperti pinjaman perumahan Islam berdasarkan dua prinsip: Bai’ Bithaman Ajil (BBA) dan Musharakah Mutanaqisah (MM):
|
Bai’ Bithaman Ajil (BBA)
|
|
|
Musharakah Mutanaqisah (MM)
|
|
Buat penyelidikan dan jangan takut tanya banker anda, dan jangan sesekali membuat keputusan berdasarkan pendapat orang lain! Kan rumah tu awak yang beli, bukan orang lain.
Kerana pinjaman-pinjaman perumahan ni amat berbeza, anda perlulah kenal pasti pinjaman yang mana sesuai untuk anda.
Satu lagi faktor penting semasa memohon untuk pinjaman perumahan adalah tempoh berkunci (lock-in period).
Jika bank mempunyai tempoh berkunci selama 3 tahun, maksudnya anda perlu menyelesaikan pinjaman tu untuk sekurang-kurangnya 3 tahun sebelum anda boleh jual rumah atau tukar kepada bank lain.
Sekiranya tidak, anda akan dikenakan penalti sebanyak 2%-3% jumlah pinjaman.
Bagaimana Nak Kira Faedah Pinjaman Perumahan?
Satu perkara anda wajib tahu adalah bayaran ansuran bulanan yang anda bayar adalah untuk menjelaskan jumlah principal pinjaman dan faedah yang wujud.
Jadi, sekarang ni macam mana anda nak tahu baki faedah yang anda perlu bayar?
Jawapannya adalah melalui “kaedah pengurangan baki” yang mengira jumlah faedah pinjaman perumahan anda. Maksudnya, darabkan saja baki principal pinjaman dengan kadar faedah anda dapat.
Nak tahu macam mana nak kurangkan kadar faedah? Bolehlah baca sini!
Faedah selepas setiap bayaran ansuran = Baki prinsipal pinjaman X Kadar Faedah
Apakah Kadar Faedah Semasa Pinjaman Perumahan Di Malaysia
Kadar faedah pinjaman perumahan di Malaysia bergantung kepada Kadar Asas (BR) yang menetapkan kadar minimum faedah bank boleh bagi untuk pinjaman.
Ketika artikel ini ditulis, purata BR digunakan bank di Malaysia adalah antara 1.75% -2.75% setiap tahun.
Kalau nak tahu semuanya tentang kadar faedah pinjaman perumahan yang bank guna, anda boleh baca sini.
Kadar faedah pinjaman perumahan pun bergantung kepada banyak faktor lain, termasuklah:
- Jenis pinjaman perumahan
- Tempoh pinjaman
- Margin pembiayaan
- Jenis hartanah
- Skor kredit anda
Bank Mana Ada Kadar Faedah Terbaik Untuk Pinjaman Perumahan Di Malaysia?
Kalau anda nak tengok aspek kemampuan bayar faedah, Maybank menawarkan kadar faedah pinjaman perumahan paling kompetitif disebabkan BR mereka lebih rendah berbanding purata BR bank lain (1.75% ketika artikel ditulis).
Masalahnya, anda tak boleh tengok faktor kemampuan je nak pilih pinjaman, banyak benda lain anda kena fikir juga. Nak mula pilih, anda boleh gunakan kalkulator pinjaman perumahan kami ni.
Fahami Istilah Pinjaman Perumaha Paling Penting Ini!
Terdapat beberapa istilah pinjaman yang anda akan jumpa di dalam dokumen rasmi dan semasa berbual dengan ejen, bank, dan/atau pemaju hartanah anda.
Istilah-istilah tu semua mungkin boleh membuatkan anda pening pada mulanya; sebagai contoh, Kadar Asas (BR) yang kami sebut di atas tadi tu.
Contoh-contoh yang lain termasuklah Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment) dan juga penilaian, ni hanya beberapa saja istilah penting yang perlu diketahui:
- Kadar Asas (BR): Bank dibenarkan untuk menentukan kadar faedah mereka sendiri berdasarkan formula yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM), dan dan biasanya pinjaman rumah akan diberi sebagai peratus di atas atau bawah BR. Kenaikan atau penurunannya secara langsung mempengaruhi kadar faedah peminjam.
- Surat Ikatan Penyerahan Hak: Dokumen undang-undang yang bertindak sebagai bukti bahawa pemilikan hartanah telah dipindahkan dari satu pihak ke pihak yang lain, dan biasanya digunakan untuk hartanah kediaman tanpa hakmilik.
- Penilaian hartanah: Proses menganggarkan harga hartanah anda, yang dilakukan oleh firma yang berkuasa atau pakar penilaian, selepas mengambil kira harga transaksi hartanah terkini, serta faktor-faktor pasaran lain.
- Pembiayaan semula: Proses membiayai semula gadai janji sedia ada jika hendak tukar kepada bank lain yang menawarkan kadar faedah yang lebih rendah.
Jangan bimbang! Mungkin ada banyak lagi istilah lain, tetapi semuanya akan lebih mudah untuk difahami jika anda mempunyai ejen hartanah yang boleh dipercayai sebagai tempat rujukan anda.
Jenis Pinjaman Hartanah Di Malaysia
Di atas tadi, kami hanya sebutkan 3 kategori pinjaman rumah utama, kan? Tetapi, kalau anda nak tahu, kategori pinjaman rumah ni sebenarnya ada lebih daripada tu di pasaran.
Sebagai contoh, pembiayaan semula adalah salah satu cara yang membolehkan anda mengambil pinjaman lain untuk hartanah yang sudah mempunyai pinjaman ke atasnya.
Anda sebenarnya boleh menikmati kadar faedah yang lebih rendah dan tempoh lebih pendek, jika dilakukan dengan betul.
Selain itu, penjawat awam pula dapat menikmati kemudahan eksklusif dengan Pinjaman Perumahan Kerajaan.
Ia boleh digunakan untuk membiayai pengubahsuaian / pembinaan rumah mereka, pembelian tanah, dan juga pembinaan jalan menuju ke rumah mereka! Hebat ke hebat?
Namun begitu, sama juga seperti pinjaman yang lain, kelayakan pinjaman perumahan kerajaan juga bergantung kepada pendapatan bulanan anda.
Ia mungkin lebih mudah untuk didapati dan diluluskan, tetapi jumlah yang anda boleh dapat masih bergantung kepada jumlah gaji.
Untuk memohon pula, di bawah adalah syarat-syarat yang perlu diikuti:
- Bekerja dan berjawatan tetap dalam sektor awam.
- Warganegara Malaysia.
- Telah menerima surat pengesahan jawatan.
- Telah berkhidmat sekurang-kurangnya setahun.
- Borang permohonan pinjaman mesti dikemukakan 1 tahun sebelum bersara, atau tamat tempoh berkhidmat.
- Bukan seorang yang bankrap/hutang hukuman/staf makan gaji yang tak berkemampuan/dalam proses dikenakan tindakan tatatertib.
- Perjanjian jual beli dan perjanjian pembinaan rumah perlu ada penyaksian peguam.
- Pinjaman bersama suami isteri/pinjaman ambil alih antara suami dan isteri/pinjaman 2 nama dalam SPA wajib disertakan dengan salinan sijil nikah/pendaftaran perkahwinan yang disahkan oleh Ketua Jabatan pemohon.
Okay, itu untuk yang bekerja dengan kerajaan.
Bagi yang baru nak memulakan kehidupan dengan pasangan, atau perlukan bantuan ibu bapa dalam membiayai pinjaman anda, anda boleh memilih untuk mendapatkan pinjaman rumah bersama.
Ini menggabungkan dua pendapatan dan sekaligus meningkatkan jumlah keseluruhan yang boleh anda pinjam.
Walau bagaimanapun, satu perkara yang anda HARUS selalu ingat ketika memohon pinjaman bersama adalah jika sesuatu perhubungan itu berakhir dengan tidak baik, ada kemungkinan yang berlakunya peperangan untuk merebut hak penjagaan hartanah.
Jadi, untuk melindungi kedua belah pihak, eloklah kalau peruntukan dan kewajiban setiap pihak dihitam putihkan dalam perjanjian pinjaman rasmi, sekiranya terjadi apa-apa yang tidak diingini.
Untuk pinjaman gadai janji atau lebih dikenali sebagai mortgage loan, nisbah pinjaman kepada nilai (Loan-To-Value, LTV) akan menilai risiko pemberian pinjaman sebelum meluluskan pinjaman anda.
Lebih tinggi nisbah LTV tu, semakin tinggi risikonya. Maknanya, jika anda diluluskan untuk pinjaman gadai janji, jumlah biayanya sebenarnya lebih tinggi.
Nisbah LTV dikira berdasarkan harga bersih hartanah, dan bukan harga yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA), kerana harga di SPA mungkin termasuk promosi/rebat, yang mana mengurangkan kos untuk memiliki rumah.
Nisbah LTV untuk hartanah pertama pemilik rumah adalah kira-kira 90%, tetapi jika untuk rumah ketiga, ia dihadkan pada maksimum 70%.
Oleh kerana versatiliti dalam pasaran hartanah telah meningkat, hartanah komersial juga boleh dijadikan sebagai tempat tinggal.
Memohon pinjaman hartanah komersial adalah serupa dengan memohon untuk kediaman, tetapi anda hanya boleh mendapatkan pinjaman maksimum sebanyak 85% di bawah nama peribadi anda.
Proses Memohon Pinjaman Perumahan Anda
Okay, anda dah tahu pelbagai perkara asas yang diperlukan untuk memahami permohonan pinjaman, jadi nak buat apa sekarang ni?
Tibalah masa yang dinanti-nantikan oleh semua, iaitu pergi memohon pinjaman yang sebenarnya!
Walaupun semua dokumen yang dikehendaki adalah lebih kurang sama, ada juga perbezaannya.
Ini kerana ia bergantung kepada sama ada anda adalah seorang pekerja, bekerja sendiri, menjalankan perniagaan, bekerja di luar negara, ataupun warga asing.
Anda juga mungkin perlu mempertimbangkan untuk mendapatkan khidmat broker gadai janji, sebagai orang tengah.
Mereka akan BANYAK membantu anda dengan kertas kerja, memudahkan proses permohonan, mencari pakej pinjaman terbaik, dan memberi bermacam lagi pertolongan yang berkaitan.
Jangan pula keliru antara broker gadai janji dan pegawai gadai janji dari sebuah bank – sebabnya seorang pegawai gadai janji bank akan hanya menawarkan produk dari bank yang mereka wakili, sedangkan broker gadai janji pula lebih kepada ejen bebas yang boleh menawarkan pelbagai kaedah yang lebih baik.
Jika anda sudah bersedia untuk memohon pinjaman perumahan, anda perlu menyediakan dokumen yang dikehendaki, termasuklah:
- Salinan kad pengenalan/pasport anda
- Slip gaji
- Penyata akaun bank dan KWSP, termasuk penyata Deposit Tetap, Bon, Unit Trust
- Resit cukai pendapatan
- Borang tempahan pembelian hartanah (Booking form)
Untuk yang bekerja sendiri, anda perlu sediakan semua dokumen di atas dan juga:
- Penyata akaun bank syarikat
- Penyata akaun bank peribadi
- Pendaftaran perniagaan
Adakalanya bank memerlukan lebih banyak dokumen seperti surat rasmi dari tempat kerja untuk buktikan anda memang bekerja di situ, jadi jangan risau dan sediakan je.
Apakah Yang Akan Berlaku Seterusnya?
Bank akan mengambil 1-2 hari untuk memproses pinjaman anda selepas memeriksa dengan pihak berkuasa yang berkaitan, seperti CCRIS dan CTOS.
Jika permohonan anda ditangguhkan, ia mungkin kerana pembayaran semula pinjaman terlalu tinggi untuk anda tanggung.
Oleh itu, anda perlu mengemukakan sumber pendapatan lain seperti Akaun Tabung Amanah atau akaun Simpanan Tetap (Fixed Deposit), untuk mengelakkan daripada permohonan pinjaman dibatalkan.
Jika semua tu masih tidak mencukupi, anda mungkin akan memerlukan Penjamin. Jika tiada pilihan lain, permohonan pinjaman anda mungkin akan ditolak.
Untuk mengelakkan perkara ini daripada berlaku, pastikan anda memahami keseluruhan proses, menjalankan penyelidikan yang betul sebelum membuat keputusan mengenai sesuatu hartanah, dan jangan takut untuk meminta bantuan!
Walaupun anda masih ragu-ragu dengan pinjaman anda dan akan melakukan apa saja untuk memastikan ia lulus, anda sebenarnya boleh meningkatkan peluang anda dengan mengemaskini setiap hutang, membayar bil tepat pada waktunya, dan juga mempunyai rekod pekerjaan yang baik.
Ia juga membantu untuk mengira Nisbah Khidmat Hutang (DSR) anda, jadi anda tahu berapa banyak pinjaman yang anda layak dapati, berdasarkan komitmen bulanan anda.
Ini contoh cara untuk menghitung DSR:
Katakan pendapatan gaji bulanan anda ialah RM6,000 sebulan, dan jumlah komitmen bulanan adalah RM2,500. Sekarang nak buat pinjaman yang mana bulan-bulan kena bayar RM1,200.
Jadi tambahkan dulu jumlah komitmen dengan pinjaman yang baru nak ambil tu (RM2,500 + RM1,200 = RM3,700).
Lepas tu, bahagi dengan RM6,000 (RM3,700 / RM6,000 = 0.6), dan darab dengan 100 (0.6 x 100 = 60%).
Maknanya DSR adalah 60%.
Sehingga 40% pinjaman ditolak kerana DSR yang tak bagus tau, jadi ianya bukan masalah kecil!
Anda juga perlu tahu berapa banyak pinjaman yang boleh anda dapatkan, bersesuaian dengan pendapatan bulanan.
Cara kira kelayakan pinjaman perumahan mungkin tidak mudah, tetapi anda boleh menggunakan kalkulator pinjaman perumahan untuk mendapatkan jumlah tersebut.
Apabila anda memohon jumlah yang sepatutnya, anda juga dapat mengurangkan peluang permohonan pinjaman ditolak.
Sebaik sahaja anda memilih bank yang menawarkan kadar faedah terbaik, anda akan menerima Surat Tawaran anda.
Dokumen ini menyatakan minat pembeli untuk membeli hartanah, dan selalunya telah meletakkan bentuk pembayaran untuk menguncinya.
Bagaimanakah Saya Boleh Bayar Penuh Pinjaman Secepat Mungkin?
Semua orang mestilah tidak mahu benda-benda yang menyusahkan dalam hidup mereka, apa lagi pinjaman perumahan yang akan menyelubungi hari-hari anda selama 30 tahun atau lebih?
Untuk menyelesaikan pinjaman perumahan secepat mungkin, anda boleh cuba untuk mengurangkan faedah pinjaman perumahan anda.
Macam mana cara ni berfungsi ialah apabila anda membayar ansuran bulanan, sebahagian daripadanya adalah untuk membayar faedah, dan selebihnya adalah untuk jumlah pinjaman yang telah dihutang.
Secara ringkasnya: Semakin tinggi jumlah pinjaman, semakin tinggi faedah yang harus dibayar.
Oleh itu, jika anda ingin menurunkan kadar faedah anda, anda perlu menurunkan jumlah pinjaman yang dihutang.
Jadi, kalau anda nak kurangkan jumlah pinjaman yang dihutang tu, anda kenalah membuat bayaran yang lebih kerap ataupun buat bayaran lebih daripada yang sepatutnya.
Duit tambahan tu bolehlah dicari melalui pendapatan pasif seperti menjadikan hartanah anda sebagai sumber pendapatan.
Tak pasti lagi macam mana? Ha, anda boleh cuba menyewakannya, atau buat homesharing (berkongsi rumah) a’la Airbnb tu!
Kalau buat homesharing tak perlu guna keseluruhan unit; mungkin guna sebuah bilik sahaja dan pengguna (pelancong) tu bebas menggunakan kawasan umum bersama seperti dapur, ruang tamu, dan ruang makan.
Jadi, jika anda baru saja membeli hartanah dan mempunyai ruang yang tidak digunakan lagi, bolehlah hiaskan bilik tersebut untuk disewakan sebagai ruang penginapan jangka pendek seperti homestay. Ia akan sangat membantu mengurangkan hutang anda!
Berhati-hati Semasa Memohon Pinjaman Rumah
Memohon pinjaman perumahan boleh menjadi stres dan mengelirukan, tetapi anda mesti sentiasa berhati-hati, terutamanya apabila anda berurusan dengan pihak ketiga seperti bank, broker gadai janji, ejen, dll.
Terdapat banyak penipuan pinjaman perumahan di luar sana, dan kadang-kadang mereka akan menjanjikan perkara-perkara yang kononnya "Tak ada individu/bank lain yang boleh beri benda sebagus itu."
Berhati-hati dan ingatlah tip-tip di bawah ni untuk menentukan sama ada apa yang anda hadapi itu satu penipuan atau tidak:
- Pinjaman rumah hanya diluluskan secara peribadi, tidak pernah melalui panggilan, teks, atau media sosial.
- Anda mesti menandatangani surat tawaran dan perjanjian pinjaman; jika tidak, bank tidak akan meluluskannya.
- Bank memerlukan cagaran (satu bentuk keselamatan) untuk melindungi diri mereka sekiranya anda tidak dapat membayar balik pinjaman anda.
Pastikan individu dan syarikat yang anda berurusan mempunyai latar belakang yang boleh dipercayai dan dikenali ramai (dikenali kerana benda yang baik tau!).
Sekiranya anda mengalami kesulitan dengan pinjaman anda, rujuk kepada ejen atau kakitangan bank yang boleh membimbing anda ke arah yang betul.
Soalan-Soalan Lazim Tentang Pinjaman Perumahan (FAQ)
1) Mengapakah permohonan pinjaman perumahan saya tidak lulus?
Ada beberapa faktor yang boleh menyebabkan permohonan anda ditolak, antaranya:
- Terlalu banyak ansuran yang belum dibayar (kereta, PTPTN)
- Report CCRIS/CTOSReport CCRIS/CTOS yang tidak baik
- Kerja yang tidak stabil
- Dokumen yang tidak lengkap
- Pemaju disenarai hitamkan oleh bank
2) Boleh saya bayar lebih setiap bulan untuk kurangkan jumlah prinsipal pinjaman?
Jikalau bank dan pinjaman perumahan anda benarkan, boleh! Tapi sebelum buat begitu, pastikan sama ada ia berbaloi dan adakah bayaran tambahan itu betul-betul akan kurangkan ansuran bulanan anda.
3) Apa akan berlaku kalau saya tak bayar pinjaman rumah?
Pertama sekali, bank akan hantar peringatan kepada anda untuk buat bayaran. Selepas tu, anda mungkin akan diusir dari rumah dan aset (rumah) dirampas, jadi bukan saja anda kehilangan tempat tinggal, tapi hutang keliling pinggang juga.
Kalau anda berada dalam situasi yang mengakibatkan tidak mampu buat bayaran ansuran bulanan seperti kehilangan kerja atau pencari nakfah tunggal meninggal dunia, anda boleh cuba memohon bank untuk strukturkan semula pinjaman.
4) Apakah tempoh tangguh untuk bayaran ansuran bulanan?
Biasanya, tempoh tangguh (grace period) untuk bayaran adalah lebih kurang 7-14 hari. Bayaran yang diterima oleh bank selepas tempoh ni akan dikenakan caj lewat.
5) Boleh saya refinance pinjaman perumahan saya?
Tentu boleh, dan pembiayaan semula pinjaman perumahan mempunyai beberapa kelebihan, bukan sahaja untuk rumah tetapi kehidupan anda dan keluarga juga!
6) Apakah penilaian hartanah dan perlu saya buatnya?
Penilaian hartanah adalah suatu kewajipan untuk dibuat apabila anda beli rumah yang telah siap. Bank memerlukan penilaian ni untuk mengesahkan bahawa hartanah tu cukup menjamin jumlah pinjaman anda, dan juga untuk pastikan anda tidak terbayar lebih apabila beli rumah.
7) Adakah penjamin diperlukan untuk pinjaman perumahan?
Tidak semestinya. Seorang penjamin hanya diperlukan atas permintaan bank atau jika kesihatan kewangan dan kredit anda tidak begitu baik.
8) Boleh pinjaman perumahan dibuat bawah satu nama saja, tapi rumah di bawah nama bersama (joint name)?
Ini bergantung kepada bank dan juga banker anda untuk berunding untuk anda.
9) Bagaimana boleh saya bayar balik pinjaman perumahan?
Bayaran kepada bank boleh dibuat melalui akaun simpanan/semasa, pemindahan ATM, perbankan online, atau deposit cek.
Panduan Relevan