3种马来西亚房屋贷款:哪一种可以帮你节省利息?

Shawn Ng
3种马来西亚房屋贷款:哪一种可以帮你节省利息?
大多数人在购买房子时,都没有办法立即拿出一大笔钱付给卖家,而这也正是我们要向银行申请房屋贷款的原因。
然而,随之而来的房屋贷款利息往往是一个长达数十年的沉重财务负担,也是很多人会想尽办法减少的一笔费用开销。
在我们教你如何节省房屋贷款利息之前,让先我们先来了解贷款利息的基础知识和计算方式。

房屋贷款(Home Loan)是什么?

所谓的房屋贷款,其实就是指房地产买家向银行借贷来购买房地产的一种贷款。
在如今的马来西亚,房屋贷款利息是银行根据各自的基准利息(Base Rate,简称BR),再加上本身的利息赚幅计算出来的。

房屋贷款的利息是怎样计算的?

计算房屋贷款利息的其中一种方法,就是“余额递减法”(reducing-balance method),也就是根据你每个月偿还供期后的贷款余额,来计算你还须支付的利息。
简单来说,你在按期还款后,偿还的款项中的一部分会用来支付银行的利息,其余部分则用来偿还你借贷的本金。
你需要支付的利息总额 = 贷款本金 x 利息(%)
通常你借贷的本金越多,你的分期付款用来支付利息的部分就越多。
而按照房屋贷款这样的机制,只要你有办法把借贷的本金减少,那么你在整个贷款期间需要支付的利息就会变少。
因此,有些借贷者在每个月偿还房贷的时候,会多付一些供款来更快地降低借贷的本金,从而减少贷款的利息。
详细的情况如下:
第一个月
RM20,000
RM355
RM100
RM255
RM19,745
第二个月
RM19,745
RM355
RM98.73
RM256.27
RM19,488.73
第三个月
RM19,488.73
RM355
RM97.44
RM257.56
RM19,231.17
第四个月
RM19,231.17
RM355
RM96.16
RM258.84
RM18,972.33
有注意到你每个月支付的利息越来越少,而偿还的本金越来越多吗?

每个月供屋子的时候供多一点,用更快的速度减少你的房屋贷款本金

如果经济能力允许的话,你可以每个月供多一点。因为如上文所说,若你的贷款本金越高,你要支付的利息就会越高。
那么,究竟怎样才能快速地减少贷款的本金,从而节省房屋贷款利息呢?答案就是利用semi-flexi loan(半灵活贷款)和flexi loan(灵活贷款)的特点。
每个月供屋子时额外多供一些,可以更快地减少你的贷款本金,不过要这样做的前提是,你的房屋贷款一定要是semi-flexiflexi
如果你打算这么做,记得跟银行确认自己是否可以在紧急要用到钱的时候,把之前供多的款项提领出来。
你也要问清楚这些多付的供款到底是用来偿还贷款本金,还是银行只是把这笔钱用来抵消下一期的供款。

哪一种类型的房屋贷款可以让你节省房贷利息?

如果你想要多付供款来节省房贷利息,你就一定要选择flexi loan(灵活贷款)或semi-flexi loan(半灵活贷款),而不是term loan(定期贷款)。
但这三种类型的房屋贷款到底有什么区别呢?让我们为你逐一剖析:
马来西亚的房屋贷款类型
  • Term loan(定期房贷)
  • Semi-flexi loan(半灵活房贷)
  • Flexi loan(灵活房贷)

1)Term Loan(定期房贷)

定期房贷的还款期和分期付款的金额都是固定的,而且一般都不允许贷款人额外缴付供款来减少贷款利息。因此,贷款人多付的供款将被用来偿还下一期的分期付款。
不过,贷款人可以向银行要求把多付的供期用来偿还贷款本金,但这要看银行是否批准。
如果你没有事先通知银行就多付供款,那么你多付的金额只会被存放在银行账户里,而且不能提领出来。
这笔多付的款项不但不能帮助你节省房贷利息,银行也不会给你存款利息。
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2)Semi-Flexi Loan(半灵活房贷)

Semi-flexi loan不像term loan那样严格,但又不如flexi loan那样方便。
使用semi-flexi loan房贷户头的借贷者可以不必另外向银行申请,就享有支付额外供款来降低房贷利息的便利。
这就是说,你每个月多付的金额都可以用来减低贷款本金,从而减少贷款的利息。
你也可以到银行提领之前多付的金额,不过你有可能需要支付一些手续费,而且有些银行可能会要求你事先跟银行提出申请,才能把这笔款项提领出来。

3)Flexi Loan(灵活贷款)

Flexi loan不止可以让借贷者多付供期来降低房贷利息,也允许贷款人在需要时把预付的款项提领出来。
一般上,flexi loan会跟你的来往户头(current account)连接在一起,然后你每个月的房屋贷款分期付款会自动从这个户口的余额扣除。
而你在这个来往户口存入的多余金额,可以自动用来减少贷款的本金,不需要另外申请或被征收额外的费用。

在选择房屋贷款类型的时候,有什么需要注意的吗?

看到这里,你可能会以为flexi loan就是最好的选择,不过,这类型房贷也是有一些值得你注意的缺点!
首先,有些银行会对要求flexi loan的借贷人支付一笔月费(通常介于RM5至RM10之间),让来往户口保持活跃。
另外,有些银行的 term loan利息会比flexi loan来得低,而且并非所有银行都有提供flexi loan这种贷款产品。
简单来说,如果你有充足的资金,那么flexi loan会是比较好的选项。如果你没有太多可使用的资金,那么定期房贷可能会更适合你,因为这类型贷款的利息通常较低。

什么是 Conventional Loan和 Islamic Financing?

国内银行所推出的贷款主要分成传统贷款(Conventional Loan)和伊斯兰贷款(Islamic Financing)。伊斯兰贷款顾名思义就是符合伊斯兰教义的金融产品。

传统贷款都会向借贷者征收利息,若借贷者有能力提早缴清贷款,就可节约利息开支。至于伊斯兰贷款则是不允许征收利息,而是以利润(Profit)来代替利息。

把房屋贷款拿去再融资(Refinance)

你也可以把你的房贷拿去再融资(refinance),以享有更低、更优惠的利息。
简单来说,再融资就是申请一个条件更加优惠的新贷款(比如利息更低),然后用这个新的贷款去将旧的贷款还清,接着继续偿还这个条件比较优惠的新贷款。

1)再融资(Refinance)的运作方式如下:

再融资前:
假设你现在有一个30年期限的RM450,000房贷,其利息是4.6%,每月供期RM2,307
再融资后:
10年后,银行提供的房贷利息降低到4%,而你的房贷还剩RM361,549没有还完。
所以,如果你在这个时候以4%申请一笔价值RM361,549的贷款,你的每月供期将是RM2,191,每个月的分期供款比之前少了RM116,总共可以帮你节省RM27,840的利息。
虽然再融资看起来好像很有吸引力,但是你要留意原本的房贷是否还处于锁定期(lock-in period),还有纳入再融资的费用后,是否真的能够帮你省钱。
你可以用PropertyGuru的Housing Loan Refinance Calculator(房贷再融资计算器)来帮你计算你现在是否值得这样做。
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2)再融资的费用

这里说的再融资费用,一般包括:
  • 房地产的估值费
  • 律师费
  • 银行放款的费用
  • 印花税
这些费用通常是贷款金额的2%至3%。

3)房屋贷款锁定期

许多房屋贷款都有锁定期(lock-in period),如果借贷人在这个锁定期内把房贷还清,就会被银行征收一笔额外的费用。
一般上,这笔额外的费用最高可达贷款金额的5%,所以是一笔不小的费用。

马来西亚银行的房屋贷款利息是多少?

自2015年,马来西亚银行的房屋贷款(home loan)利息都是依据基准利率(Base Rate, 简称BR)来制定的。随后,马来西亚国家银行宣布于2022年8月1日开始,以标准基准利率(Standardise Base Rate, 简称SBR)取代基准利率(BR)。
由于各银行的BR不同,导致许多贷款者难以对各个银行的利率进行比较,而SBR是与马来西亚国家银行的隔夜政策利率(Overnight Policy Rate,简称OPR)直接挂钩,因此所有银行将使用相同的利率,整个贷款机制更加透明化。简单来说,只要OPR调整,SBR也会按相同的幅度调整。
举例来说,马来西亚国家银行今年9月宣布维持3.0%OPR,那么SBR也一样是3.0%。SBR的升跌是与OPR同步的。
以下是以SBR计算房屋贷款利息的方式:
SBR参考利率 + 银行赚取的利息 = 实际贷款利息
例子:3.0% + 1.60% = 4.60%
马来西亚银行提供的房屋贷款利息的高低,取决于许多因素,包括:
  • 房屋贷款的种类(定期贷款term loan、半灵活semi flexi和灵活flexi)
  • 贷款期限
  • 贷款的数额
  • 房地产类型
  • 你的信用评分(例如CCRISCTOS

马来西亚哪一家银行的房屋贷款最低?

根据的马来西亚国家银行的参考利率(Reference Rate)框架,只要是以BR来计算利息的房屋贷款和融资产品,银行和金融机构都必须在本身的分行和官方网站,向消费者公布一笔标准的房屋贷款和融资产品的参考实际贷款利率(indicative effective lending rate,简称ELR)。
所谓的参考实际贷款利率,就是以一个偿还期限达30年、贷款数额RM350,000且没有锁定期的房屋贷款作为标准,从而计算出来的一个银行利息,供消费者作为参考。
如果以最低的利息来看,那么Affin Bank提供的房屋贷款利息是最具竞争力的,因为他的ELR只有3.55%(请参考以下图表)。
以下图表是iProperty Malaysia根据截至2023年7月的最新资讯,整理出马来西亚银行最新的SBR、BR、BLR和ELR。

马来西亚最新银行贷款利息

3.00%
2.95%
5.81%
3.55%
3.00%
3.82%
6.67%
3.00%
3.60%
6.45%
4.25%
3.00%
4.47%
7.12%
5.67%
3.00%
3.80%
4.80%
6.60%
3.00%
4.00%
6.85%
4.75%
3.00%
3.65%
6.80%
N/A
3.00%
3.88%
6.89%
N/A
3.00%
6.74%
4.75%
3.00%
3.00%
6.65%
4.15%
3.00%
6.76%
4.70%
3.00%
3.52%
6.72%
N/A
3.00%
3.75%
6.70%
N/A
3.00%
3.52%
6.70%
4.75%
3.00%
3.86%
6.82%
4.61%
资料来源: Bank Negara Malaysia,新闻,相关银行的资料,截止20236月为止。

以下则是回教房屋贷款的最新利率。回教房屋贷款中的基本融资利率(BFR),就是等同于传统银行贷款的BLR。

3.00%
2.95%
5.81%
3.00%
4.10%
7.00%
3.00%
3.82%
6.67%
3.00%
3.85%
6.70%
3.00%
3.81%
6.81%
3.00%
4.00%
6.85%
3.00%
3.88%
6.89%
3.00%
3.64%
6.74%
3.00%
3.50%
7.39%
3.00%
3.00%
6.65%
3.00%
3.90%
6.75%
3.00%
3.83%
6.76%
3.00%
3.52%
6.72%
3.00%
3.75%
6.70%
3.00%
3.86%
6.82%
资料来源: Bank Negara Malaysia,新闻,相关银行的资料,截止20236月为止。

如果还不起房屋贷款会怎样?

如果你拖欠了一些月份的分期付款,你就会被银行征收罚款。假设这些罚款没有在期限内还清,银行还会向你征收拖欠这些罚款的利息,最终你的债务就会如雪球般越滚越大。
若你真的遇到困难而无力偿还房贷,你应该尽快跟银行协商是否能够进行贷款重组。
如果你一直拖延到事情无法挽回的地步,银行可能会收回你的房子和启动对你的破产呈请。
所以,当你遇到任何可能影响你还款的问题时,一定要尽快与你的银行联系,否则会面临很严重的后果!
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3种马来西亚房屋贷款:哪一种可以帮你节省利息?

所谓的房屋贷款(home loan)或房屋抵押贷款(mortgage),指的是借贷人向银行或金融机构申请用来购买房产的一种贷款

向银行贷款,必须支付贷款利息,然后根据贷款的偿还期限,每个月偿还供期,也就是每个月的月供,这就是monthly installment。 偿还的款项中的一部分会用来支付银行的利息,其余部分则用来偿还你借贷的本金。

计算房屋贷款利息的其中一种方法,就是“余额递减法”(reducing-balance method),也就是根据你每个月偿还供期后的贷款余额,来计算你还须支付的利息。 简单来说,你在按期还款后,偿还的款项中的一部分会用来支付银行的利息,其余部分则用来偿还你借贷的本金。

国内银行所推出的贷款主要分成传统贷款(Conventional Loan)和伊斯兰贷款(Islamic Financing)。伊斯兰贷款顾名思义就是符合伊斯兰教义的金融产品。