大多数人在购买房子时，都没有办法立即拿出一大笔钱付给卖家，而这也正是我们要向银行申请房屋贷款的原因。
然而，随之而来的房屋贷款利息往往是一个长达数十年的沉重财务负担，也是很多人会想尽办法减少的一笔费用开销。
在我们教你如何节省房屋贷款利息之前，让先我们先来了解贷款利息的基础知识和计算方式。
房屋贷款（Home Loan）是什么？
所谓的房屋贷款，其实就是指房地产买家向银行借贷来购买房地产的一种贷款。
在如今的马来西亚，房屋贷款利息是银行根据各自的基准利息（Base Rate，简称BR），再加上本身的利息赚幅计算出来的。
房屋贷款的利息是怎样计算的？
计算房屋贷款利息的其中一种方法，就是“余额递减法”（reducing-balance method），也就是根据你每个月偿还供期后的贷款余额，来计算你还须支付的利息。
简单来说，你在按期还款后，偿还的款项中的一部分会用来支付银行的利息，其余部分则用来偿还你借贷的本金。
| 你需要支付的利息总额 = 贷款本金 x 利息（%） |
通常你借贷的本金越多，你的分期付款用来支付利息的部分就越多。
而按照房屋贷款这样的机制，只要你有办法把借贷的本金减少，那么你在整个贷款期间需要支付的利息就会变少。
因此，有些借贷者在每个月偿还房贷的时候，会多付一些供款来更快地降低借贷的本金，从而减少贷款的利息。
详细的情况如下：
第一个月
RM20,000
RM355
RM100
RM255
RM19,745
第二个月
RM19,745
RM355
RM98.73
RM256.27
RM19,488.73
第三个月
RM19,488.73
RM355
RM97.44
RM257.56
RM19,231.17
第四个月
RM19,231.17
RM355
RM96.16
RM258.84
RM18,972.33
有注意到你每个月支付的利息越来越少，而偿还的本金越来越多吗？
每个月供屋子的时候供多一点，用更快的速度减少你的房屋贷款本金
如果经济能力允许的话，你可以每个月供多一点。因为如上文所说，若你的贷款本金越高，你要支付的利息就会越高。
那么，究竟怎样才能快速地减少贷款的本金，从而节省房屋贷款利息呢？答案就是利用semi-flexi loan（半灵活贷款）和flexi loan（灵活贷款）的特点。
每个月供屋子时额外多供一些，可以更快地减少你的贷款本金，不过要这样做的前提是，你的房屋贷款一定要是semi-flexi或flexi。
如果你打算这么做，记得跟银行确认自己是否可以在紧急要用到钱的时候，把之前供多的款项提领出来。
你也要问清楚这些多付的供款到底是用来偿还贷款本金，还是银行只是把这笔钱用来抵消下一期的供款。
哪一种类型的房屋贷款可以让你节省房贷利息？
如果你想要多付供款来节省房贷利息，你就一定要选择flexi loan（灵活贷款）或semi-flexi loan（半灵活贷款），而不是term loan（定期贷款）。
但这三种类型的房屋贷款到底有什么区别呢？让我们为你逐一剖析：
马来西亚的房屋贷款类型
- Term loan（定期房贷）
- Semi-flexi loan（半灵活房贷）
- Flexi loan（灵活房贷）
1）Term Loan（定期房贷）
定期房贷的还款期和分期付款的金额都是固定的，而且一般都不允许贷款人额外缴付供款来减少贷款利息。因此，贷款人多付的供款将被用来偿还下一期的分期付款。
不过，贷款人可以向银行要求把多付的供期用来偿还贷款本金，但这要看银行是否批准。
如果你没有事先通知银行就多付供款，那么你多付的金额只会被存放在银行账户里，而且不能提领出来。
这笔多付的款项不但不能帮助你节省房贷利息，银行也不会给你存款利息。
2）Semi-Flexi Loan（半灵活房贷）
Semi-flexi loan不像term loan那样严格，但又不如flexi loan那样方便。
使用semi-flexi loan房贷户头的借贷者可以不必另外向银行申请，就享有支付额外供款来降低房贷利息的便利。
这就是说，你每个月多付的金额都可以用来减低贷款本金，从而减少贷款的利息。
你也可以到银行提领之前多付的金额，不过你有可能需要支付一些手续费，而且有些银行可能会要求你事先跟银行提出申请，才能把这笔款项提领出来。
3）Flexi Loan（灵活贷款）
Flexi loan不止可以让借贷者多付供期来降低房贷利息，也允许贷款人在需要时把预付的款项提领出来。
一般上，flexi loan会跟你的来往户头（current account）连接在一起，然后你每个月的房屋贷款分期付款会自动从这个户口的余额扣除。
而你在这个来往户口存入的多余金额，可以自动用来减少贷款的本金，不需要另外申请或被征收额外的费用。
在选择房屋贷款类型的时候，有什么需要注意的吗？
看到这里，你可能会以为flexi loan就是最好的选择，不过，这类型房贷也是有一些值得你注意的缺点！
首先，有些银行会对要求flexi loan的借贷人支付一笔月费（通常介于RM5至RM10之间），让来往户口保持活跃。
另外，有些银行的 term loan利息会比flexi loan来得低，而且并非所有银行都有提供flexi loan这种贷款产品。
简单来说，如果你有充足的资金，那么flexi loan会是比较好的选项。如果你没有太多可使用的资金，那么定期房贷可能会更适合你，因为这类型贷款的利息通常较低。
什么是 Conventional Loan和 Islamic Financing？
国内银行所推出的贷款主要分成传统贷款（Conventional Loan）和伊斯兰贷款（Islamic Financing）。伊斯兰贷款顾名思义就是符合伊斯兰教义的金融产品。
传统贷款都会向借贷者征收利息，若借贷者有能力提早缴清贷款，就可节约利息开支。至于伊斯兰贷款则是不允许征收利息，而是以利润（Profit）来代替利息。
传统贷款都会向借贷者征收利息，若借贷者有能力提早缴清贷款，就可节约利息开支。至于伊斯兰贷款则是不允许征收利息，而是以利润（Profit）来代替利息。
把房屋贷款拿去再融资（Refinance）
你也可以把你的房贷拿去再融资（refinance），以享有更低、更优惠的利息。
简单来说，再融资就是申请一个条件更加优惠的新贷款（比如利息更低），然后用这个新的贷款去将旧的贷款还清，接着继续偿还这个条件比较优惠的新贷款。
1）再融资（Refinance）的运作方式如下：
再融资前：
假设你现在有一个30年期限的RM450,000房贷，其利息是4.6%，每月供期RM2,307。
再融资后：
10年后，银行提供的房贷利息降低到4%，而你的房贷还剩RM361,549没有还完。
所以，如果你在这个时候以4%申请一笔价值RM361,549的贷款，你的每月供期将是RM2,191，每个月的分期供款比之前少了RM116，总共可以帮你节省RM27,840的利息。
虽然再融资看起来好像很有吸引力，但是你要留意原本的房贷是否还处于锁定期（lock-in period），还有纳入再融资的费用后，是否真的能够帮你省钱。
你可以用PropertyGuru的Housing Loan Refinance Calculator（房贷再融资计算器）来帮你计算你现在是否值得这样做。
2）再融资的费用
这里说的再融资费用，一般包括：
- 房地产的估值费
- 律师费
- 银行放款的费用
- 印花税
这些费用通常是贷款金额的2％至3％。
3）房屋贷款锁定期
许多房屋贷款都有锁定期（lock-in period），如果借贷人在这个锁定期内把房贷还清，就会被银行征收一笔额外的费用。
一般上，这笔额外的费用最高可达贷款金额的5%，所以是一笔不小的费用。
马来西亚银行的房屋贷款利息是多少？
自2015年，马来西亚银行的房屋贷款（home loan）利息都是依据基准利率（Base Rate, 简称BR）来制定的。随后，马来西亚国家银行宣布于2022年8月1日开始，以标准基准利率（Standardise Base Rate， 简称SBR）取代基准利率（BR）。
由于各银行的BR不同，导致许多贷款者难以对各个银行的利率进行比较，而SBR是与马来西亚国家银行的隔夜政策利率（Overnight Policy Rate，简称OPR）直接挂钩，因此所有银行将使用相同的利率，整个贷款机制更加透明化。简单来说，只要OPR调整，SBR也会按相同的幅度调整。
举例来说，马来西亚国家银行今年9月宣布维持3.0%OPR，那么SBR也一样是3.0%。SBR的升跌是与OPR同步的。
以下是以SBR计算房屋贷款利息的方式：
SBR参考利率 + 银行赚取的利息 = 实际贷款利息
例子：3.0% + 1.60% = 4.60%
马来西亚银行提供的房屋贷款利息的高低，取决于许多因素，包括：
马来西亚哪一家银行的房屋贷款最低?
根据的马来西亚国家银行的参考利率（Reference Rate）框架，只要是以BR来计算利息的房屋贷款和融资产品，银行和金融机构都必须在本身的分行和官方网站，向消费者公布一笔标准的房屋贷款和融资产品的参考实际贷款利率（indicative effective lending rate，简称ELR）。
所谓的参考实际贷款利率，就是以一个偿还期限达30年、贷款数额RM350,000且没有锁定期的房屋贷款作为标准，从而计算出来的一个银行利息，供消费者作为参考。
如果以最低的利息来看，那么Affin Bank提供的房屋贷款利息是最具竞争力的，因为他的ELR只有3.55%（请参考以下图表）。
以下图表是iProperty Malaysia根据截至2023年7月的最新资讯，整理出马来西亚银行最新的SBR、BR、BLR和ELR。
马来西亚最新银行贷款利息
资料来源： Bank Negara Malaysia，新闻，相关银行的资料，截止2023年6月为止。
以下则是回教房屋贷款的最新利率。回教房屋贷款中的基本融资利率（BFR），就是等同于传统银行贷款的BLR。
资料来源： Bank Negara Malaysia，新闻，相关银行的资料，截止2023年6月为止。
如果还不起房屋贷款会怎样？
如果你拖欠了一些月份的分期付款，你就会被银行征收罚款。假设这些罚款没有在期限内还清，银行还会向你征收拖欠这些罚款的利息，最终你的债务就会如雪球般越滚越大。
若你真的遇到困难而无力偿还房贷，你应该尽快跟银行协商是否能够进行贷款重组。
如果你一直拖延到事情无法挽回的地步，银行可能会收回你的房子和启动对你的破产呈请。
所以，当你遇到任何可能影响你还款的问题时，一定要尽快与你的银行联系，否则会面临很严重的后果！
相关文章
法律免责声明: 本文所有的信息和资讯仅供参考用途。PropertyGuru International (Malaysia) Sdn Bhd不对这些信息和资讯作出任何声明或保证，包括但不限于在法律许可的最大范围内，对信息和资讯是否适用于任何特定目的作出任何声明和保证。尽管我们已尽最大和一切努力，确保本文所提供的信息和资讯在撰写时是准确、可靠和完整的，但用户不应依赖本文提供的信息和资讯做出任何财务、投资、房地产或法律决定。此外，这些信息和资讯不能取代受过培训、并且能将您的个人真实情况和处境纳入考量的专业人员所提供的建议。如果您使用这些信息和资讯做出决定，我们一概不承担任何责任。