为什么租房合同对房东和租客很重要？
有些时候，你会看到一些房东和房地产投资者因为“不想麻烦”，所以就没有订立租房合同、单凭口头协议就把屋子租出去。
这样的做法非常方便简单，而且还很省钱，但是却极不可取。因为一旦与租客发生争执和纠纷时，事情就会变得复杂，尤其是当双方闹上法庭的时候。
同时，一旦房东和租客在租金方面有所争执，就会演变成有理说不清的局面了。
而且，口头协议也无法囊括所有细节，比如在弄坏家具或屋子的情况下，租客必须支付多少钱作为赔偿或修理费用等问题，都很可能会在日后出现争议。
什么是租房合同？
这是一份房东和租客之间的法律契约，规定并阐明了双方在出租和租用有关房地产期间的责任和义务。
这份租房合同还会清楚记录有关房地产的详细状况，以及屋内的家具、配件和其他设施等。
为了确保这份租房合同尽可能地把所有细节包括在内，建议房东聘请律师进行草拟。而租客则可以聘请一名律师仔细审查，并在需要的地方提出修改的要求，共同商定租房合同当中的内容。
不过，专门聘请律师草拟租房合同的费用很高，所以，马来西亚很多房东会自己草拟一份租房合同，然后要求租客同意当中的条款。
值得注意的是，马来西亚如今还没有制定任何的联邦法律，来规范租房合同的法律范畴和界限。
这表示，房东和租客都可以随意在这份合同当中，增设对自己有利的条款与条件。
所以，在签署租房合同之前，双方都必须仔细和谨慎地检查当中的条款，避免对方占自己的便宜或钻法律漏洞。
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哪些内容是房东和租客应该在租房合同中写明的？
在租房的时候，有许多事情需要详细、清楚、白纸黑字地记录在租房合同里，以避免日后产生误会或争执。
基本上，一份租房合同应该包括以下内容：
1）房地产概况
写明房东出租的屋子的类型和地点位置等详情。若是公寓这类的高楼房地产，还要注明单位的门牌号码。
同时，房东也要明确注明出租的范围，这可能是整间家、其中一间房间，或者是屋子的其中一个区域。
此外，双方最好也将房地产的状况详细记录在案，例如是否具有固定的家居配件、家具和电器，以及是否提供冰箱、空调、炊具等物品。
如果房东有提供这些物品给租客使用，房东就需要在租房合同中加入一份清单，并且让租客在签约前，确认接收这些物品以及物品被接收时的状况。
2）租金和押金
这部分需要清楚注明租客每个月需要支付的租金、付款期限和支付方式（如现金、银行存款或汇款）。
另外，这边还需注明定金（earnest deposit）、保证金（security deposit）和水电杂费押金的金额。
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3）租期和续租选择权
租期就是租客租用有关屋子的规定期限。这点很重要，所以在草拟租房合同时，必须清楚列明和陈述有关期限和时长。
租期通常以“年”作为单位，最常见的租期是一年、两年和三年。凡是租期超过三年的，都视为租赁（lease），而不是租用（tenancy）。如果你是按月出租或租用，记得一定要列明在内。
此外，不要忘记把租房合同签订的日期，以及租期开始和结束的日期记录下来。
房东也可以添加一项续租的条款，让租客在一定的条件下，有权选择续租或延长租期。
4）房东的义务和责任
房东的责任包括每年向有关政府部门缴纳房地产税、为房地产投保并支付保费，并且确保所提供的家具和电器处于可使用的良好状态。
如果你是房东，除了每年的房地产税（如门牌税和地税等）外，你还要支付另一种税务——租金收入税，为出租房地产所赚的收入纳税。
这就跟你出售房地产时获利，必须缴纳房地产盈利税（RPGT）一样，当你赚取租金收入，就要缴纳租金所得税。
5）租客的义务和责任
租客必须按时缴纳租金和水电杂费、维护屋内的家具用品、电器和室内环境、在发现屋子有问题和结构性缺陷的时候通知房东，以及时刻遵守社区规则和房东的租房规定。
6）租房规定、禁令和限制
这部分的内容，概括租客在租房期间不被允许进行的事项与活动，例如不能将房子或其任何部分转租给第三方。
有时候也会注明这个出租的单位仅可作为住宅用途，禁止租客在单位内经营任何商业活动。
同时，黄赌毒等恶习和非法活动，以及屋子的保险所涵盖的投保内容，也会在租房合同里面明令禁止。
有时候，房东还会禁止租客对房子进行任何装修，甚至还可以增加更多限制条件，比如屋子只能由一个家庭或一定数量的人居住。
7）解决纠纷的方式
当房东和租客对租房合同的一些现有的条款，或者因为某些之前没有被提及的条款而出现争执，这时候双方就可以按照合同内商定的方式解决纠纷。
租客需要缴纳哪一些押金，总共需要多少钱？
除了每个月的租金外，马来西亚的房东通常还会要求租客支付定金、保证金和水电杂费押金。
1）定金
这是房东为了把出租的单位保留给租客而收取一笔钱，这样房东就不会在未来7天将屋子出租给其他的租客（保留的期限胥视双方协议，通常为7至14个工作日）。
一般上，定金的数额等同于一个月的租金，并且可以交由房地产中介代为保管。
定金通常是连同租客的“献议书”（letter of offer）一起交给房东的。所谓的献议书，是一份租客向房东表达有意租下有关房地产的文件。
当租约正式生效时，这笔已经支付了的定金通常会被用来支付第一个月的租金。
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有些房东会选择将定金返还给租客，或转为保证金。
2）保证金
在租客违反租房合同条款的情况下，比如在约定的期限前退租，保证金就能保障房东的权益。
如果租客如实履行租房合同的条款，在整个租期也没有制造任何问题，那么在租期结束时，这笔保证金将会全数退还给租客。
保证金的数额一般相等于两个月的租金，如果租客在租期结束前“跑路消失”了，房东就可以用这笔钱作为清洁和维修房子、还有更换配件、电器和钥匙的费用。
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3）水电杂费押金
房东收取水电杂费的押金，主要是为了应付租客在租期结束后拖欠的任何费用，如水、电和排污费等。
在马来西亚，房东一般会征收50%的租金作为这些费用的押金。如果房东觉得半个月的金额太低，可能会收取一个月的租金。
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在签订租房合同时，租客就必须把保证金和水电杂费押金交给房东。
租房合同的印花税怎样计算？要多少钱？
当房东和租客都同意租房合同的内容后，双方就需要在合同上签名，同时也要在合同的所有页面签字。在签名的时候，双方还需要一名见证人，来见证这个过程。
此时，虽然双方已经签署了租房合同，但它还不是一份具有法律约束力的文件，也不能作为法庭的呈堂文件。
这份租房合同必须获得马来西亚内陆税收局（Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia，简称LHDN）的盖章后，才能在法律上正式生效。
但在内陆税收局盖章之前，你需要缴纳印花税。你可能会问：“这个印花税是由房东，还是租客负责的？”
在马来西亚，租房合约的印花税费用一般是由租客负责，而不是由房东或卖方支付。这已经在1949年印花税法令的第三附表中清楚列明。如果你对印花税还是一知半解，可以浏览我们的印花税指南。
你可以到邻近的内陆税收局办事处，提交两份申请表格，分别是PDS 1和PDS 49(A)给该局的工作人员。
- 基本上，租期少于1年的租房合同，1年的租金总额减去RM2,400之后，每RM250就必须支付RM1的印花税。
- 租期1年至3年的合约，1年的租金总额减去RM2,400之后，每RM250就必须支付RM2的印花税。
- 如果租期超过3年，1年的租金总额减去RM2,400之后，每RM250就必须支付RM3的印花税。
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为什么计算印花税的时候，要把1年的租金收入减去RM2,400？因为每年租金总额的首RM2,400，是可以豁免印花税的！
举例来说，如果你签署了一份为期1年的租房合同，每个月租金RM2,000，那么1年的租金总额就是RM24,000。而这份租房合同的印花税计算方式就是：
可被征收印花税的租金总额：RM24,000 – RM2,400* = RM21,600。*RM2,400租金可以豁免印花税
租房合同的印花税：RM21,600/250 X RM1 = RM86.40
租房合同的印花税：RM21,600/250 X RM1 = RM86.40
根据房地产专家的建议，房东、租客和促成交易的房地产经纪都应该持有一份已经被内陆税收局盖章的原版租房合同，以保护各自的权益。
除了印花税，租房合同还涉及哪些费用？
在草拟租房合同时，还有两项费用是必须支付的，分别是手续费和律师费。
在这当中，手续费是租客支付给房东的一次性费用，费率是根据每个月租金的数额来计算。
以下是手续费的参考费率，但最终收费的金额将由房东或房地产中介公司决定：
在律师费方面，马来西亚一般的惯例是房东和租客酌情分担这笔费用，并非好像印花税和手续费那样，由租客承担全部费用。
如果租期少于3年，租房合同的律师费就是用以下方式计算：
- 1年租金的首RM10,000：租金的25%
- 接下来的RM90,000租金：租金的20%
- 1年租金超过RM100,000的合同：费用可商议
至于租期超过3年（也就是租赁）的租房合同，律师费计算方式如下：
- 1年租金的首RM10,000：租金的50%
- 接下来的RM90,000租金：租金的20%
- 1年租金超过RM100,000的合同：费用可商议
以下是已经支付印花税和手续费、并且获得盖章*的租房合同样本。
注：*青色或红色都是有效的盖章
在马来西亚出租房子的流程是怎么样的呢？
1）租客来看屋子，并且跟房东确认租金和押金的金额。
2）如果租客对这间屋子和租金感到满意，房东就会向租客发出一份“献议书”（Letter of Offer）。而租客在填写了这份献议书后，必须连同定金一同交给房东。
3）双方需要在定金支付后的7天内签署租房合同，合同上也需要见证人的签名。签订合同后，租客就要支付保证金和水电杂费押金。
4）最后，把房东和租客已经签署的租房合同，拿到内陆税收局盖章。
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