新屋子 vs 二手房屋:大马买房费用和7个区别比较

Shawn Ng
每当人们计划购买房子的时候,总会纠结一个问题:“究竟要买新屋子还是二手屋好呢?”
到底新的还是二手的房产比较好呢?买家要怎样评估两者的优点和缺点?这确实是一件令人头痛的事情,尤其对经验不足的首购族来说,他们可能会为这个问题犹豫不决,陷入纠结之中。
买房是人生的一件大事,不能单靠直觉或者道听途说的意见来做决定,前期的市场调查与评估工作更不可少。

马来西亚在购买新屋子和二手房屋方面有什么区别?

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想要知道这两者到底哪一种比较适合你,你首先需要了解它们的差别:
  • 新屋子(英文new property)一般是指由发展商推出的房屋项目,这些房子在建竣和交屋之前,不曾被任何人住过,而买家将会是第一任屋主。
  • 二手房屋(英文subsale property)则是指已经由发展商卖给屋主的房子,买家需要从现有屋主手上购买。
新屋市场(英文primary market)向来是许多买家的首选,因为许多房地产开发商都会提供买家很多优惠,比如现金回扣、免费印花税和律师费,以及无需头期款(downpayment)的买房配套等等,可可以让买家以较低的成本购买到一间新家。
另一方面,随着COVID-19疫情对马来西亚经济带来越来越严峻的挑战,二手房地产市场(英文secondary market)也涌现了许多急着出售的房屋,加上政府为价格在RM500,000以下的房屋提供豁免买房印花税的优惠,让二手房屋也成了热门选项。
在这种情况下,购屋者究竟应该怎样选择?本篇文章将为购屋者分析大马新屋子和二手房屋的8大不同,帮你找出最适合自己的那一个!

1)购买房子的费用

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新屋子:买房费用较低

从买房费用来看,一般上是购买新屋可享有的优惠较多,因此买家的财务负担不会那么沉重。
这是因为,发展商往往会提供买房优惠,包括低额或无需头期款downpayment、现金回扣cash rebate、免费印花税和律师费等等,所以买房费用会比较低。
而且,如果首购族在2025年之前购买RM500,000及以下房子,还能豁免房屋贷款合约(英文loan agreement)及房屋割名文件印花税。
假设你购买的是一间RM500,000的新房子,你就可以通过购买第一间房屋豁免印花税的政府优惠政策,节省RM11,250的印花税费用。
不过,新屋子的房价一般都比较高,而且只能由发展商决定,购屋者无法讨价还价。

二手房屋:买房费用较高

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虽然这还需取决于屋子本身的很多因素,但可以肯定的是,二手房屋买家可以根据房子的状况、地契类型和社区环境等因素,与屋主讨价还价,争取一个合理的价格。
然而,购买二手房屋一般需要承担更高的费用,包括10%头期款、买卖合约(英文Sale and Purchase Agreement)与贷款合约的律师费及印花税、甚至还有房地产经纪的佣金等。
好消息是,如果买家是一名首购族、且购买的是RM500,000及以下的二手房屋,他也能享有豁免印花税的优惠,从而节省RM11,250的印花税费用,只要是在2025年之前购买就可以了!

大马首购族购买一间RM500,000新房子和二手屋子的费用比较

头期(假设是10%)
RM50,000(有些发展商会提供低额或无需头期配套)
RM50,000
房屋贷款合约律师费(假设贷款RM450,000)
RM4,500(有些发展商会免费)
RM4,500
房屋贷款合约印花税
RM2,250(政府豁免/有些发展商会免费)
RM2,250(政府豁免)
买卖合约/房屋割名文件律师费
RM5,000(有些发展商会免费)
RM5,000
房屋割名文件印花税
RM9,000(政府豁免/有些发展商会免费)
RM9,000(政府豁免)
总共
RM50,000(已扣除可能免费的项目)
RM59,500

2)房子的装修费用

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新屋子:视个人要求而定

虽然这往往取决于个人对于室内设计的追求,但一般来说,新屋的户型和设计一般较为新颖和时尚,而且有些还会附送新的家具和厨卫设备。
所以,如果买家对于这些设计和装修没什么太高的追求,只求简单来个装修的话,装修的成本费用并不会太大。

二手房屋:除了个人要求,还要视房子老旧程度而定

在二手房屋方面,装修的费用则更加取决于房子的老旧程度。由于二手屋已有人居住过,所以房子各方面会出现耗损的情况,因此,需要进行修缮的范围越大,相关的费用也就越高。
有鉴于此,购屋者一定要把装修成本纳入买房预算当中,千万不要为了省钱而买入过于残旧的房子,导致最后需要投入庞大的装修费用而得不偿失,这是很多人买二手屋时常犯的错误之一。

3)房子的户型和设计

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新屋子:设计比较新颖和时尚

人们选择购买新屋的最大原因之一,往往是新房子拥有更现代化的户型设计,同时社区环境的规划也更加符合现代的需求。
同时,现今很多新房屋项目有着崭新和独特的发展概念和主题,所以比较能够满足现代人对生活的追求。

二手房屋:设计比较传统

相比之下,二手屋的室内户型和格局比较传统,可能不太符合时下房屋买家的生活习惯和需求。
例如有一定屋龄的房屋,其卧室未必附有浴室,也没有区分干厨房和湿厨房等等,需要购屋者另外增建或者装修,因此入住前需要进行的改造工程可能会比较多。

4)社区周围的生活设施

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新屋子:生活设施配套可能尚未完善

有些新的住宅发展项目是坐落于还在发展中的城镇,所以商店、医疗资源、教育资源和交通系统等基础生活设施都尚未完善。
这些社区一般需要经过一段时间的发展后,居住环境才能变得更加宜居。同时,房屋买家也无法预知未来的邻居是谁,还有未来的社区环境是否理想等等。

二手房屋:生活设施配套比较成熟

二手房屋通常位于发展较为成熟的地区,因此房子周围的基本生活设施普遍完善,同时交通也会比较发达,生活和出行都相较方便。
买家还可以实地考察当地环境,检查是否靠近污水池、电流变压站、坟场或者处于水灾黑区等等,同时也能够了解附近居民的背景和生活环境等。

5)房子的实际状况

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新屋子:建好前无法得知房子的实际情况

如果你想购买的新屋子是还没有建好的,那么你就无法看到整体房屋项目和屋内的实际情况。
买这些新屋时只能从项目的沙盘模型、宣传图片、样板房和买卖合约的内容等方式,来了解房子的基本建筑信息,所以无法预知建筑品质的优劣,必须等到发展商交屋后才可以检查。

二手房屋:可实地勘察屋子的状况

选择二手屋的话,买家拥有实地考察的机会,可以亲自前往查看房子和周边设施的状况。
如果发现屋内有明显的损坏或者缺陷,买家可以要求屋主先行修复这些问题,如果屋主不愿意,则可以依此协商更低的售价。
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6)房地产的缺陷保修期

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新屋子:有24个月的缺陷保修期

购买新屋的一大好处,莫过于发展商必须履行的保修承诺,也就是俗称“warranty”的缺陷保修期(英文Defect Liability Period,简称DLP)。
根据1966年房屋发展(控制及执照)法令(英文Housing Development Act (Control & Licensing) Act 1966),所有住宅房产residential property的发展商都必须给予买家24个月的DLP,从拿到钥匙的那一日起计算。
因此,在买家入住后,一旦发现屋内的各种设备和结构出现问题,例如门窗铰链没有正确安装、墙壁和砖块有裂缝、墙壁和天花板漏水,或者任何不符合规格的部分,都可以在缺陷保修期内要求发展商维修和解决。

二手房屋:没有缺陷保修期

购买二手房屋是完全没有DLP的,屋主一般也不会给予保修承诺,因此,在看这类房子时,购屋者应该需要花费更多心力检查屋况,任何细节都不能放过。
尤其是有一定屋龄的房子,屋况就可能会比较老旧,从而潜伏着表面看不出的结构缺陷,包括电线老化和水管漏水等问题。
这些都是日后入住才会发现的问题,到时候买家往往又必须拨出一笔金钱才能解决。

7)房子交屋时间

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新屋子:通常要等24个月至36个月

除非你购买的是已经建好的新房子,否则很多新房屋项目会在兴建前开始出售,而购买了这些单位之后,通常都要等几年才能拿到钥匙入住。
根据1966年房屋发展(控制及执照)法令个别地契individual title的房产必须在24个月内完工和交钥匙,分层地契strata title的房产则是36个月,从签署买卖合约的那一天开始计算。
如果不幸遇上有些问题的发展商延误工程,等候8年以上也有可能,甚至会有面临项目被搁置、变成abandoned project的风险。因此,购屋者需做好调查功课,选择声誉好的发展商

二手房屋:一般数个月内就能拿到钥匙

相比很多新屋子以“年”作为单位的等候时间,二手房屋交钥匙和入住的时间相对快速。一般上,买家只需花数个月时间办理完所有二手房屋买卖程序,便能顺利拿到房子钥匙。
如果房子不需要装修的话,甚至可以马上拎包入住,因此,二手屋对急着入住者更为适合。

8)房子的投资潜力分析

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新屋子:只能依靠有限的资料和数据来预测

新房子往往在租金和投资回报等方面的资讯,大多是预测的数据,因此,如果买家是打算在日后把房子出租,便要做更多的市场调查。
需要调查的包括房屋项目的自住者与投资者比例、周围房屋的租金等等,并做好面对租金入不敷出、房子空置的风险管理。

二手房屋:有实际的数据和资讯作为参考

购买二手屋的投资风险则相对较低,因为购屋者可以获取很多明确的资讯,包括房子的总开支、房子的租金水平、当地租户的需求等等,从而较准确地计算出租金投资回报(英文rental yield)。
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