拥有自己的第一套房产确实令人兴奋。但如果你对房地产市场一无所知，那就必须先掌握一些基础知识。首要之事便是了解房地产的市场类型。
房地产市场主要有三种: 一手市场 (primary market)、二手市场 (secondary market) 和拍卖市场 (auction market)。本次我们先来聚焦于前两个市场。拍卖市场涉及诸多复杂性、隐藏成本和风险，因此建议首次购房者先考虑一手市场或二手市场的。待你熟悉房地产市场和购房流程后，再去探索拍卖市场也不迟！
一手市场，也称为在建房地产或新落成的房地产，指的是你直接向发展商购买的全新房产。而二手市场，也称为转售市场，则是你从现有的房主手中购买。无论你选择一手市场还是二手市场，每种方式各有利弊。
一手市场的优缺点
优点
| 全新房产 | 你将是首位业主，从油漆到管道，一切都是全新的。 |
| 较低的入市成本 | 发展商经常提供折扣并承担部分购房费用，如律师费、贷款合同费用等，使购房更加经济实惠，尤其适合首次购房者。 此外，首次购房者通常还可以享受政府推出的购房政策和举措，如首购族在2025年底前购买RM50万及以下的首套房产可免征印花税 (stamp duty exemption)。你可以点击这里了解可负担房屋计划 (affordable home schemes)。 建筑完工后，买家可能享受资本增值。 |
| 现代化设施 | 较新的房产配备现代化设施，维护需求较少。 |
| 缺陷责任期(Defect liability period) | 新建房地产通常有缺陷责任期 (defect liability period, DLP)，期间发展·商负责修复交空房 (vacant possession) 时发现的施工缺陷。 |
| 单位选择多样 | 购房者可以选择心仪的楼层和/或单位（如尚未售出）。对于房地产投资者而言，这一点尤为重要，因为随着房屋楼层的升高，其价格通常也会相应提升。 |
缺点
| 等待期 | 购买一手房产通常需等待建设完成，延期并不罕见。 |
| 质量不确定性 | 虽然房产是新的，但缺乏性能记录，特别是新开发商的项目。潜在问题可能在交房后显现。 |
| 烂尾楼风险 | 开发商若遇财务困难，项目可能被废弃。 |
| 信息不透明 | 开发商或营销人员可能未披露对项目不利的信息，如附近墓地或污水处理厂等。 |
| 未来价格不确定性 | 部分房产价格可能被夸大或以未来价值出售。新区域的租金收益率可能较低。 |
| 竞争激烈 | 交空房时，大量单位涌入市场，竞争加剧。 |
二手市场的优缺点
注意：即使房产新落成但尚未入住，若从业主处购买，仍属二手市场。
优点
| 立即可用 | 二手市场的房产随时可以入住。这对首次购房者来说会是更理想的选择，因为他们无需面对交房延迟或项目废弃问题。 |
| 可议价空间 | 价格可谈判，尤其是卖家急于出售或房产已挂牌一段时间。 |
| 所见即所得 | 可亲自检查房产状况和设施，包括周边环境和便利设施。 |
| 潜在优质房源 | 通过中介可能找到性价比高的房源。二手市场价格由市场力量决定，可能发现更好的交易。 |
| 数据可参考 | 历史租金收益率和资本增值数据可在PropertyGuru等网站上查看。便于基于数据进行比较和决策。 |
缺点
| 房产老旧 | 房产年龄可能意味着更高的维护成本和过时设计，可能需要翻新。老旧房产更难获得贷款，需进行更彻底检查。 |
| 较高的入市成本 | 除了10%的首付款外，投资者还需要支付律师费、过户费用和印花税等。加上可能的装修费用，需准备充足现金。 |
| 潜在问题 | 老旧的房产可能存在结构性磨损等问题，若维护不善，可能导致昂贵维修和翻新。 对房子进行彻底而细致的检查至关重要，因为有些问题可能不会立即显现，而且该房产可能还隐藏着一些不利的历史因素。 |
| 卖家不稳定 | 有时可能遇到不负责任的卖家，因收到更好报价而取消交易。 |
| 优质单位稀缺 | 选择受限于个别业主，可能面临选择限制。 |
1. 财务考虑因素
比较一手和二手市场时，财务方面至关重要。新楼盘因发展商激励措施，前期成本可能较低，但需为施工期间的分期付款做计划，除非买卖合约（SPA）另有规定。相比之下，二手市场初始支出更大，包括首付款、律师费和印花税。首付款通常为房价的10% （但并非总是如此），需要支付给卖家。若房屋贷款未获批准，订金是否没收取决于贷款被拒原因和SPA条款。因此，建议在签署SPA前检查贷款申请资格。更佳做法是在寻找房产前先了解贷款额度。
一手和二手房产的费用包括律师费、印花费、土地局注册费、破产和无力偿债搜索费、土地搜索费、交通费、印刷费、贷款文件费、法定声明宣誓费、电话和传真费以及杂项费用。
订金 (Booking fee) / 保证金 (Earnest deposit)
根据开发商不同而有所差异
2% – 3%
首付款 (Down payment)
根据开发商不同而有所差异
已商定购买价格的10%（含保证金）
买卖合同 (SPA)
律师费、印花税和法律杂费
根据房产价格（所属等级）而定
根据房产价格（所属等级）而定
律师费、印花税和法律杂费
根据房产价格（所属等级）而定
根据房产价格（所属等级）而定
贷款合同 (Loan Agreement)
律师费、印花税和法律杂费
根据房产价格（所属等级）而定
根据房产价格（所属等级）而定
律师费、印花税和法律杂费
根据房产价格（所属等级）而定
根据房产价格（所属等级）而定
房地产经纪佣金
–
无固定值，但最高不超过房产售价的3%
估价费 (Valuation fees) (如申请房屋贷款)
–
二手房产价值的0.25%至0.4%
产权转让协议备忘录或产权转让协议印花税
1% to 4%
(后期支付)
根据房产价格（所属等级）而定
(后期支付)
根据房产价格（所属等级）而定
1% to 4%
(前期支付)
根据房产价格（所属等级）而定
(前期支付)
根据房产价格（所属等级）而定
银行手续费
RM50 至 RM200
RM50 至 RM200
转权登记 (Perfection of Transfer,POT) / 抵押登记 (Perfection of Charge, POC)
POT: 费用包括MOT专业律师费、印花税和法律杂费
POC: 与POT类似，但印花税仅需RM40
注：直接从个人手中购房时，可能也需要进行产权转让登记，这可能是因为卖方最初从开发商处购房时，开发商发放总产权证的速度较慢
POC: 与POT类似，但印花税仅需RM40
注：直接从个人手中购房时，可能也需要进行产权转让登记，这可能是因为卖方最初从开发商处购房时，开发商发放总产权证的速度较慢
POT: 费用包括MOT专业律师费、印花税和法律杂费
POC: 与POT类似，但印花税仅需RM40
注：直接从个人手中购房时，可能也需要进行产权转让登记，这可能是因为卖方最初从开发商处购房时，开发商发放总产权证的速度较慢
POC: 与POT类似，但印花税仅需RM40
注：直接从个人手中购房时，可能也需要进行产权转让登记，这可能是因为卖方最初从开发商处购房时，开发商发放总产权证的速度较慢
地税 (Quit Rent) 与 门牌税务 (Assessment Fees)
地税：根据房产每平方吃（psf）计算
门牌税：根据房产预估年租金价值计算
门牌税：根据房产预估年租金价值计算
地税：根据房产每平方吃（psf）计算
门牌税：根据房产预估年租金价值计算
门牌税：根据房产预估年租金价值计算
维护费与维修基金（针对分层产权房产）
维护费：根据共享比例计算，具体取决于开发项目的相关因素
维修基金：服务费总额的10%
维修基金：服务费总额的10%
维护费：根据共享比例计算，具体取决于开发项目的相关因素
维修基金：服务费总额的10%
维修基金：服务费总额的10%
房屋贷款保险 (Mortgage insurance)
根据所选类型而定
根据所选类型而定
水电杂费
水、电、污水处理、互联网
水、电、污水处理、互联网
装修费用
一般来说，装修费用不应超过家庭月收入的6倍
一般来说，装修费用不应超过家庭月收入的6倍
2. 法律和行政程序
二手房产的整个购买流程通常需要3至6个月才能完成，具体时间取决于房产是永久产权（freehold）还是租赁产权（leasehold），以及是否存在未结清的银行贷款。以下是马来西亚房产所有权转让的常见步骤：
1. 下定/签署购买意向书
买家决定购买后，房地产中介会要求签署购买意向书（Letter of Offer），并支付2%至3%的定金。对于一手市场，买家需签署预订表格（Booking Form）并支付开发商规定的费用。
2. 申请房屋贷款
买家需要提交所有必要文件以申请房屋贷款。
3. 冻结令（仅二手房产）
买家的律师进行土地查册，确认无产权负担后，将对房产实施冻结令（caveat）。
4. 签署买卖合同
双方同意买卖条款后，签署最终的销售与购买协议（SPA），并送交盖章。买家需承担印花税。
5. 支付首付款
买家需向律师确认并支付正确的首付款金额。
6. 申请州政府批准（仅租赁产权二手房产）
如房产为租赁产权，卖家的律师需向州政府申请售卖和转让批准信（State Consent）。此过程可能需1至3个月。
7. 从卖家银行获取赎回声明
卖家的律师请求赎回声明（redemption statement），详细列明出售前需向银行全额偿还的贷款金额。
8. 州政府批准（仅租赁产权二手房产）
获得州政府批准后，律师继续转让程序。
9. 买家的银行释放部分贷款赎回房产
根据赎回声明，律师建议买家的银行释放部分贷款以支付赎回金额（卖家欠银行的未偿还金额）。
10. 签署并盖章转让备忘录（14A表格）
双方签署转让备忘录 (Memorandum of Transfer, 14A, MOT) 将房产所有权转移。MOT是一份将房产所有权从一个人转移到另一个人的法律文件。无地契房产则签署转让契约（Deed of Assignment）。签署后，买家律师提交MOT并支付印花税（由买家承担）。
11. 土地局登记所有权转让
地契成功登记至买家名下后，律师建议买家银行释放剩余贷款金额。
12. 交付空置管有权
剩余金额释放后，卖家律师结算分摊费用（如地税、门牌税）。二手房产钥匙交予买家律师，再转交买家。
3. 投资潜力
一手和二手市场均提供投资增长潜力。一手市场房产未来增值空间可能更大，尤其是新兴或热门地区。相反，二手市场房产可提供即时租金收入，尤其是维护良好且需求旺盛位置的单位。最终选择取决于个人人生阶段、需求、财务准备及风险承受能力。
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