买房子是很多人的愿望清单里面最重要、也最想实现的愿望之一。与结婚生子一样，置业也是一件一辈子的事，所以再谨慎也不以为过。
但买房子的细节和资讯实在太多，例如永久地契（freehold）和租赁地契（leasehold）房地产的差别，就可以从法律权益、购买目的、升值潜能等多个方面来剖析。
对于普通人来说，把这件事搞清楚就已经非常不容易了，更何况是诸如选择MRTA还是MLTA、购买公寓还是landed房地产等涉及层面更广的房地产课题？
不过你别担心，只要一点一滴慢慢累积房地产的知识，总有一天你也可以从新手小白变成地产高手。
所以，今天就让我们先来了解永久地契和租赁地契房地产的主要区别，以及你在购买前需要考虑的因素吧！
什么是永久地契（Freehold）房地产？
永久地契房地产的产权是完全属于业主的，政府不能随意干涉，这一点在独立式洋房（bungalow）、私人住宅和公寓（apartment和condominium）这类房地产最明显。
如果是排屋或独立式洋房这类landed房地产的话，拥有这块土地的总地契（Master Title）的发展商会在房子都兴建好了之后，把产权转让给各个单位的业主。
至于公寓或是其他的高楼住宅，发展商会通过分层地契（strata title）的方式，把每个单位的产权转让给各别业主，而土地的拥有权还是会保留在发展商手中。
虽然freehold房地产是很多买家的热门选择，但很多人其实对永久产权的法律资讯并不了解，误以为freehold房子的产权是自己永远独享的！
我们先来看看freehold房地产的优势和特点。
马来西亚永久地契（Freehold）房地产的优势
- 产权转让的限制较少且没那么严格。
- 那些受限制的freehold房地产（restricted freehold property，即从leasehold变成freehold的屋子），在转让产权的时候还是需要得到州政府的批准。
- 业主可以对freehold房地产进行分割和分配，只要符合城市规划的条件即可。
马来西亚永久地契（Freehold）房地产的特点
- 只有环境和城市规划的政府官员，有权限制永久地契房地产项目的开发。另外，政府仍然有权把这些freehold房地产收回。
- 根据《1960年土地征用法令》，只要有关房地产所处的地段将用于捷运等公共发展，政府就有权这么做。
- 就比如在2018年时，政府为了发展捷运（MRT），就收回了Ampang Park购物中心所在的freehold土地。
- 在这样的情况下，政府根据房地产的市场价值对业主进行赔偿。
什么是租赁地契（Leasehold）房地产？
一般被人们称为99年地契的租赁地契（Leasehold）房地产，实际上属于政府所有。
这类房地产只让业主在一定期限内拥有该房地产，而这个期限一般是30年、60年、99年或999年（999年的案例指出现在沙巴（Sabah）或砂拉越（Sarawak）的一些landed房子）。
相较freehold屋子而言，leasehold房地产在产权方面有很多限制（这些限制都可以在租赁地契中找到）。同时，业主也要按照相关的土地法律，承担维护和保养有关房地产的责任。
一旦州政府发现业主违规或没有履行他们的法律责任，业主的租赁保障可能受到会影响，州政府甚至能够以此为理由把房地产收回。
接下来，让我们来看看leasehold房地产的优势和特点。
马来西亚租赁地契（Leasehold）房地产的优势
- Leasehold房地产的价格，会比freehold房地产的价格略低，所以投资性价比较高。因为leasehold房地产的购买成本较低，加上如果业主能以较高的租金把房子出租，那么投资收益率（rental yield）也会更高。
- 为了抵消leasehold房地产在产权方面的限制所带来的影响，发展商往往会提供更多设施和功能，提高这些房子的吸引力。
租赁地契（Leasehold）房地产的特点
- Leasehold房地产的产权只有获得州政府或相关部门的批准后，才能进行转让手续。
- 通常要从州政府方面得到批准，大约需要半年的时间，而获得批准后，又需要3+1个月的时间来完成leasehold房地产的交易。这是一个业主在专卖这些房地产时，需要面临的问题。
- 尤其是在吉隆坡（Kuala Lumpur）和雪兰莪（Selangor），如果你购买的是一间二手的leasehold 房地产，交易可能需要大约一年或更长的时间才能完成。这是因为租赁产权的转让程序和手续，往往需要经过数次的申请，才能得到州政府的批准。
- 不过，如果你是向发展商或在一手市场购买租赁地契房地产，则不需要那么长的时间。
- 专家指出，虽然租赁产权房地产初期的升值潜力，可能比永久产权房地产更高，但这些房地产的价值会在30年后开始下降。
- 购买某些leasehold房地产时，会比较难申请到银行的贷款。这是因为，银行在接受房地产作为房屋贷款的抵押品之前，一般会对这些leasehold房地产的剩余租赁期限设下一个要求。如果你购买的leasehold房地产的租赁期限已经快要结束，那么银行一般就不会批准你的贷款申请。这就导致了剩余租赁期限越短的leasehold房地产，越难获得银行的贷款。
永久地契和99年地契哪个比较好？你说了算！
说了这么多，其实在选择永久地契（freehold）或者租赁地契（leasehold）房地产的时候，最重要的考量因素还是买家的负担能力和需求。
比如购买freehold房地产的时候，你可能需要花费更多的钱，尤其是在吉隆坡（Kuala Lumpur）和雪兰莪（Selangor）这些寸土如金的地方。
除了价钱，买家在买房时更应该考量到这些房地产的地理位置和交通便利程度。
举个例子，万饶（Rawang）的Bandar Country Homes双层freehold房地产有些只卖RM430,000，价格相当便宜。
但如果你每天都需要到吉隆坡（Kuala Lumpur）上班，住在那边的话就需要承担更多的过路费、汽油和交通工具的保养费用等等开销。
在这种情况下，你可以考虑地理位置比较优越且价格又比较便宜的leasehold屋子，这样你上班比较方便，而且买房的负担又不会那么大。
例如，在Damansara Perdana的Metropolitan Square 公寓，当初发展商在2013年左右的售价是RM199,204。而且该楼盘靠近各种便利设施，如The Curve购物中心、宜家（IKEA）和Empire Damansara等。
而且，该项目还毗邻LDP和Penchala Link等高速公路，所以往返吉隆坡完全不是问题。
不过，你要记住的一点是，位于黄金地段的永久地契房地产数量非常有限，尤其是在发展成熟的市区。
因此，假设你看上两间房地产，而两间的特点都差不多，唯一区别是一间freehold、另一间是leasehold时，这时候你应该选择freehold的那间。
总的来说，房地产的产权不应该是你在买屋子时唯一的考量因素。作为一名精明的买家，你应该更多地考虑自己的负担能力、贷款能力，还有自己与家人的工作和生活需求等等。
记住，只有经过全方位的调查、比较和考量，才能找到最合你心意的房子。
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