想要在马来西亚找一个稳定的被动收入？房地产出租肯定是你不能错过的最佳选择之一！
一般上，选择买房来收租的人们大多是中长期投资者。他们每个月通过出租房地产来赚取一笔稳定的租金收入，用以支付本身的房屋贷款。
与此同时，他们静待屋子价格上涨，直到房价涨到一个理想价位后，再把房子卖掉以赚取更大笔的投资回报。
在马来西亚投资房产收租的3个优缺点
虽然很多人会把屋子的租金收入视作“被动收入”（passive income），但事实上，当一名出租屋子的房东（landlord）可不是一件可以轻松“被动”赚钱的事情。
这是因为，除了要在出租房产前做好许多准备功夫，房东在屋子出租了之后也有很多工作需要处理，比如处理租客的入住前、入住后和搬走时的各种事情，还有要时常打理屋子的保养和维修等事务，这些事情一点也不轻松。
不过，只有你能够坚持下来，并且对这些打理租房的事情都上手后，你就可以开始享受当一名包租公或包租婆的各种好处了。
大马出租屋子的3个优点 |
大马出租屋子的3个缺点 |
|
1）每个月带来一笔稳定的收入，让你在等待屋子增值期间，可以用租金收入来应付房贷等各种开销。
|
1）除非委托专人代为处理，否则出租屋子有不少事情需要房东操心，例如租客的要求和投诉等。
|
|
2）可作为额外的居所，在需要时可搬进去居住。
|
2）如果想要确保房屋租金和价值不会下跌，就必须定期置换屋内设施和进行维修，而这将影响屋主的租金回报。
|
|
3）房地产的长期投资风险较低，而且回报稳定，是多元化投资的最佳选项之一。
|
3） 在旧的租客退租后，如果无法立即找到新的租客取代，就会面临一段没有租金收入的“空窗期”。
|
马来西亚出租屋子的10个步骤
如果你认为这种定期收租的投资模式适合自己，那么不妨来看看在大马出租房子的10个步骤！
1）调查市场行情，然后设定投资回报目标
在你将房屋出租之前，你应该先调查市场上的租金行情，比如跟房地产经纪property agent询问、询问物业管理处、或者到PropertyGuru等马来西亚租房网去了解一下同类单位的租金水平。
这时候你也应该了解当地市场的竞争情况，包括同一区的租盘数量、其他同类单位是否有提供家具、电器和装潢，还有竞争对手的租金等等。
如此一来，你才可以更好地制定自己的出租策略，包括是否要进行装修和提供家具电器以及目标的租客群等，然后再设定一个合理的租金，并由此计算这个租金是否能为你带来满意的租金回报率（rental yield）。
值得注意的是，你在这个阶段不应该将自己的屋子局限于长租这一种出租模式而已，而是应该探讨不同的模式，比如短租、分租（sublet）、整间出租和分成房间出租等等。
每一种出租模式都各有优缺点，也可以为你带来不同的投资回报，因此，如果你发现某一种模式并不适用于你的屋子，这时不妨考虑其他的模式，也许可以找到另一种更高回报的出租方法。
2）把房子打扫和布置好，准备带人看房
在带人看房之前，你必须确保屋子兼具整洁和美观，否则你就是在给予租客更多的议价空间，让他们有机会压低你的租金价钱。
如果你打算对你的房地产进行装修和购置家具，你也应该尽量在这个阶段完成，避免给看房的人留下不好的印象。
向你的潜在租客展现一间整洁的家，一方面可以吸引他们跟你租屋子，另一方面还能向他们传达一个信息，就是“这间屋子是值得用这个租金来租的”。
3）委托房地产经纪帮你出租房子
如果你喜欢凡事亲力亲为，那么你这个时候就可以开始寻找租客了，但假设你没时间处理每一个出租的细节，而且对于这方面的程序不太熟悉，那么还是建议你交给专业的房地产经纪帮你。
房地产经纪会在马来西亚租房网帮你的屋子打广告，然后协助你筛选租客、带他们看房、协调你和租客的租房要求、处理租房合约（Tenancy Agreement）的签约和盖章事宜等等，让你省去大量的时间和精力。
最重要的是，熟悉当地市场的property agent可以对你的房产提出比较公正和中立的建议。他们会让你知道你的房屋有什么需要改进的地方，帮你更快地把屋子租出去。
4）筛选租客和协商租房条件
你投资的房地产是否能带来稳定的租金收入和良好的资产增值，将取决于租客的素质。
如果遇到一名准时交租且爱护房子的好租客，那么你肯定可以高枕无忧。但如果不幸碰到一名时常拖欠租金、不爱护房子、甚至在租约到期后赖死不肯搬走的恶租客，你面临的不止是租金的损失，还有精神上的折磨。
因此，在出租屋子前对潜在的租客进行筛选，可说是必要的步骤之一。
如果可以的话，在潜在租客看房时与他们见面交谈，这样不但可以让你更了解他们，也能让他们明白你对于租客的要求。
你也可以通过市场上的信贷机构，调查租客的信用记录，以评估租客的财务状况是否稳定，还有以前是否有过拖欠款项的记录。
房东和租客也可以在这个阶段协商各个租房的条件，比如租金、抵押金、入住的日期、是否可以养宠物，还有日后维修的责任等等。
5）签署Letter of Offer to Rent和收取Earnest Deposit
一旦找到理想的租客，而且双方在租房方面的规则和条件达成共识后，就可以签署租房献议书（Letter of Offer to Rent）了。
这份租房献议书将列明屋主和租客的资料，还有保障双方权益的各种条款，比如屋主会在收到租客的定金（英文earnest deposit）后，为对方把屋子保留7天或者14天。
如果对方没有在这个期限内跟屋主签署租约，屋主就可视情况没收这笔定金。
租房子的定金一般是一个月的租金，而这笔定金将在日后双方正式签署租约后，作为第一个月的租金。
6）签署租房合同
签了Letter of Offer to Rent后，双方就要在规定的期限内签署租房合同。房东可以根据自己的要求，寻找一间律师行帮忙准备一份租约，也可以委托自己的property agent协助准备。
租期少于3年的租房合同律师费如下：
租金 |
Tenancy Agreement律师费 |
|
1年租金的首RM10,000
|
租金的25%
|
|
1年租金接下来的RM90,000
|
租金的20%
|
|
1年租金超过RM100,000的租约
|
费用可商议
|
租期达3年和以上的租房合同律师费如下：
租金 |
Tenancy Agreement律师费 |
|
1年租金的首RM10,000
|
租金的50%
|
|
1年租金接下来的RM90,000
|
租金的20%
|
|
1年租金超过RM100,000的租约
|
费用可商议
|
马来西亚目前还没有制定住宅租赁法令（Residential Tenancy Act），因此，房东和租客只能通过Tenancy Agreement来保障双方的权益。
千万不要小看这一纸租约，因为它是约束业主和租客的租房责任和义务，并且保障双方权益的一份法律文件。
对于房东来说，你的租房合同应该包含以下条款：
- 业主和租客的个人资料
- 屋子出租的期限
- 租客续租的选项
- 租客要给房东的抵押金、水电费保证金和租金
- 每个月租金的付款方式
- 双方在租房方面的义务和责任，包括日后房屋维修的责任
- 房子提供的物品清单，包括装潢、家具和电器等
- 提早中止租约的条款
- 其他特别要求的条款和条件
7）向租客收取租约印花税和租房抵押金
房东和租客签署了租房合约之后，就要拿到马来西亚内陆税收局（Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia, 简称LHDN）盖章（stamping），这样这份租约才会具有法律效力，并而这时候要支付租房合约印花税（stamp duty）。
在签约后，你就要跟租客收取一笔租房保证金（security deposit），这通常是2个月的租金，用来作为租客日后退租时的任何维修和清洁费用。
同时，租客也要支付你一笔相等于半个月租金的水电费抵押金（utility deposit），这样你就能防止日后租客把拖欠的水电费丢给你处理。
你也可以让租客自行注册一个电费户口，这样也可以帮你避免这方面的麻烦。
8）购买房东保险（Landlord Insurance）
如果你想要进一步保障屋内的财产和自己的租金收入，你可以考虑购买一份房东保险。
这个保险可以在你的屋子被租客恶意破坏而支付维修费、租客无预警地搬走，还有要支付律师费以发出索偿信（Letter of Demand）给逾期不肯搬走的租客等情况下，为你提供赔偿。
以安联保险Allianz的Smart Home Cover居家保险底下的房东保险配套为例，屋主只需每个月支付最低RM51的额外保费，就可以享有相关的保障。
配套一（保费RM51）
高达RM2,000
无
一年最多只能索偿2次
配套二（保费RM181）
高达RM2,000
每宗事故RM500，一年最多只能索偿2次
一年最多只能索偿2次
配套三（保费RM439）
高达RM2,000
每宗事故RM1500，一年最多只能索偿2次
一年最多只能索偿2次
资料来源：安联保险Allianz
9）租客入住前的准备工作
与此同时，你也应该开始进行租客入住前的准备工作了，这包括确保屋子符合双方协定的交屋状况，比如电器、插座和家具都能正常使用，屋子也已经打扫干净等等。
同时，你也要记得多配一组屋子的钥匙，以防日后租客弄不见钥匙。
10）交钥匙，开始收房租
在交屋当天，房东需要陪同租客一起检查房子，确保一切都是符合租约当中记录的状况。
如果一切都没问题，就可以把钥匙交给租客，然后正式开始当包租公或者包租婆了！
不过你也不要掉以轻心，因为房地产出租是一个必须长期付出心血经营的“生意”，过程当中也会面临许多困难，但如果你能够坚持下去，房地产投资会给予你丰厚且稳定的投资回报。
相关文章