10个步骤教你出租屋子,用房地产创造被动收入

Shawn Ng
想要在马来西亚找一个稳定的被动收入?房地产出租肯定是你不能错过的最佳选择之一!
一般上,选择买房来收租的人们大多是中长期投资者。他们每个月通过出租房地产来赚取一笔稳定的租金收入,用以支付本身的房屋贷款
与此同时,他们静待屋子价格上涨,直到房价涨到一个理想价位后,再把房子卖掉以赚取更大笔的投资回报。

在马来西亚投资房产收租的3个优缺点

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虽然很多人会把屋子的租金收入视作“被动收入”(passive income),但事实上,当一名出租屋子的房东(landlord)可不是一件可以轻松“被动”赚钱的事情。
这是因为,除了要在出租房产前做好许多准备功夫,房东在屋子出租了之后也有很多工作需要处理,比如处理租客的入住前、入住后和搬走时的各种事情,还有要时常打理屋子的保养和维修等事务,这些事情一点也不轻松。
不过,只有你能够坚持下来,并且对这些打理租房的事情都上手后,你就可以开始享受当一名包租公或包租婆的各种好处了。

大马出租屋子的3个优点

大马出租屋子的3个缺点

1)每个月带来一笔稳定的收入,让你在等待屋子增值期间,可以用租金收入来应付房贷等各种开销。
1)除非委托专人代为处理,否则出租屋子有不少事情需要房东操心,例如租客的要求和投诉等。
2)可作为额外的居所,在需要时可搬进去居住。
2)如果想要确保房屋租金和价值不会下跌,就必须定期置换屋内设施和进行维修,而这将影响屋主的租金回报。
3)房地产的长期投资风险较低,而且回报稳定,是多元化投资的最佳选项之一。
3) 在旧的租客退租后,如果无法立即找到新的租客取代,就会面临一段没有租金收入的“空窗期”。

马来西亚出租屋子的10个步骤

如果你认为这种定期收租的投资模式适合自己,那么不妨来看看在大马出租房子的10个步骤!

1)调查市场行情,然后设定投资回报目标

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在你将房屋出租之前,你应该先调查市场上的租金行情,比如跟房地产经纪property agent询问、询问物业管理处、或者到PropertyGuru等马来西亚租房网去了解一下同类单位的租金水平。
这时候你也应该了解当地市场的竞争情况,包括同一区的租盘数量、其他同类单位是否有提供家具、电器和装潢,还有竞争对手的租金等等。
如此一来,你才可以更好地制定自己的出租策略,包括是否要进行装修和提供家具电器以及目标的租客群等,然后再设定一个合理的租金,并由此计算这个租金是否能为你带来满意的租金回报率(rental yield)
值得注意的是,你在这个阶段不应该将自己的屋子局限于长租这一种出租模式而已,而是应该探讨不同的模式,比如短租、分租(sublet)、整间出租和分成房间出租等等。
每一种出租模式都各有优缺点,也可以为你带来不同的投资回报,因此,如果你发现某一种模式并不适用于你的屋子,这时不妨考虑其他的模式,也许可以找到另一种更高回报的出租方法。

2把房子打扫和布置好,准备带人看房

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在带人看房之前,你必须确保屋子兼具整洁和美观,否则你就是在给予租客更多的议价空间,让他们有机会压低你的租金价钱。
如果你打算对你的房地产进行装修和购置家具,你也应该尽量在这个阶段完成,避免给看房的人留下不好的印象。
你可以自行上网购买一些家具,来美化你的屋子,然后可以考虑聘请专业的清洁公司帮你的房子打扫得一尘不染。
向你的潜在租客展现一间整洁的家,一方面可以吸引他们跟你租屋子,另一方面还能向他们传达一个信息,就是“这间屋子是值得用这个租金来租的”。

3)委托房地产经纪帮你出租房子

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如果你喜欢凡事亲力亲为,那么你这个时候就可以开始寻找租客了,但假设你没时间处理每一个出租的细节,而且对于这方面的程序不太熟悉,那么还是建议你交给专业的房地产经纪帮你。
房地产经纪会在马来西亚租房网帮你的屋子打广告,然后协助你筛选租客、带他们看房、协调你和租客的租房要求、处理租房合约(Tenancy Agreement)的签约和盖章事宜等等,让你省去大量的时间和精力。
最重要的是,熟悉当地市场的property agent可以对你的房产提出比较公正和中立的建议。他们会让你知道你的房屋有什么需要改进的地方,帮你更快地把屋子租出去。

4筛选租客和协商租房条件

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你投资的房地产是否能带来稳定的租金收入和良好的资产增值,将取决于租客的素质。
如果遇到一名准时交租且爱护房子的好租客,那么你肯定可以高枕无忧。但如果不幸碰到一名时常拖欠租金、不爱护房子、甚至在租约到期后赖死不肯搬走的恶租客,你面临的不止是租金的损失,还有精神上的折磨。
因此,在出租屋子前对潜在的租客进行筛选,可说是必要的步骤之一。
如果可以的话,在潜在租客看房时与他们见面交谈,这样不但可以让你更了解他们,也能让他们明白你对于租客的要求。
你也可以通过市场上的信贷机构,调查租客的信用记录,以评估租客的财务状况是否稳定,还有以前是否有过拖欠款项的记录。
房东和租客也可以在这个阶段协商各个租房的条件,比如租金、抵押金、入住的日期、是否可以养宠物,还有日后维修的责任等等。

5)签署Letter of Offer to Rent和收取Earnest Deposit

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一旦找到理想的租客,而且双方在租房方面的规则和条件达成共识后,就可以签署租房献议书(Letter of Offer to Rent)了。
这份租房献议书将列明屋主和租客的资料,还有保障双方权益的各种条款,比如屋主会在收到租客的定金(英文earnest deposit)后,为对方把屋子保留7天或者14天。
如果对方没有在这个期限内跟屋主签署租约,屋主就可视情况没收这笔定金。
租房子的定金一般是一个月的租金,而这笔定金将在日后双方正式签署租约后,作为第一个月的租金。
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6)签署房合同

签了Letter of Offer to Rent后,双方就要在规定的期限内签署租房合同。房东可以根据自己的要求,寻找一间律师行帮忙准备一份租约,也可以委托自己的property agent协助准备。
租期少于3年的租房合同律师费如下:

租金

Tenancy Agreement律师费

1年租金的首RM10,000
租金的25%
1年租金接下来的RM90,000
租金的20%
1年租金超过RM100,000的租约
费用可商议
租期达3年和以上的租房合同律师费如下:

租金

Tenancy Agreement律师费

1年租金的首RM10,000
租金的50%
1年租金接下来的RM90,000
租金的20%
1年租金超过RM100,000的租约
费用可商议
马来西亚目前还没有制定住宅租赁法令(Residential Tenancy Act),因此,房东和租客只能通过Tenancy Agreement来保障双方的权益。
千万不要小看这一纸租约,因为它是约束业主和租客的租房责任和义务,并且保障双方权益的一份法律文件。
对于房东来说,你的租房合同应该包含以下条款:
  • 业主和租客的个人资料
  • 屋子出租的期限
  • 租客续租的选项
  • 租客要给房东的抵押金、水电费保证金和租金
  • 每个月租金的付款方式
  • 双方在租房方面的义务和责任,包括日后房屋维修的责任
  • 房子提供的物品清单,包括装潢、家具和电器等
  • 提早中止租约的条款
  • 其他特别要求的条款和条件

7)向租客收取租约印花税和租房抵押金

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房东和租客签署了租房合约之后,就要拿到马来西亚内陆税收局(Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia, 简称LHDN)盖章(stamping),这样这份租约才会具有法律效力,并而这时候要支付租房合约印花税(stamp duty)
在签约后,你就要跟租客收取一笔租房保证金(security deposit),这通常是2个月的租金,用来作为租客日后退租时的任何维修和清洁费用。
同时,租客也要支付你一笔相等于半个月租金的水电费抵押金(utility deposit),这样你就能防止日后租客把拖欠的水电费丢给你处理。
你也可以让租客自行注册一个电费户口,这样也可以帮你避免这方面的麻烦。

8购买房东保险(Landlord Insurance

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如果你想要进一步保障屋内的财产和自己的租金收入,你可以考虑购买一份房东保险。
这个保险可以在你的屋子被租客恶意破坏而支付维修费、租客无预警地搬走,还有要支付律师费以发出索偿信(Letter of Demand)给逾期不肯搬走的租客等情况下,为你提供赔偿。
安联保险Allianz的Smart Home Cover居家保险底下的房东保险配套为例,屋主只需每个月支付最低RM51的额外保费,就可以享有相关的保障。
配套一(保费RM51)
高达RM2,000
一年最多只能索偿2次
配套二(保费RM181)
高达RM2,000
每宗事故RM500,一年最多只能索偿2次
一年最多只能索偿2次
配套三(保费RM439)
高达RM2,000
每宗事故RM1500,一年最多只能索偿2次
一年最多只能索偿2次
资料来源:安联保险Allianz

9)租客入住前的准备工作

与此同时,你也应该开始进行租客入住前的准备工作了,这包括确保屋子符合双方协定的交屋状况,比如电器、插座和家具都能正常使用,屋子也已经打扫干净等等。
同时,你也要记得多配一组屋子的钥匙,以防日后租客弄不见钥匙。
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10交钥匙,开始收房租

在交屋当天,房东需要陪同租客一起检查房子,确保一切都是符合租约当中记录的状况。
如果一切都没问题,就可以把钥匙交给租客,然后正式开始当包租公或者包租婆了!
不过你也不要掉以轻心,因为房地产出租是一个必须长期付出心血经营的“生意”,过程当中也会面临许多困难,但如果你能够坚持下去,房地产投资会给予你丰厚且稳定的投资回报。
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