房屋贷款为什么会被银行reject?让这3位banker告诉你

Shawn Ng

2020年马来西亚房屋贷款批准率(Home Loan Approval Rate)

根据马来西亚国家银行(英文Bank Negara Malaysia,简称BNM)的数据,大马银行的房屋贷款批准率在截至2020年12月的一年内,下跌到了72%,比2019年的73.1%2018年的75.6%都来得低。
全马
74.5%
75.6%
73.1%
72.0%
价格低于RM300,000的屋子
72.3%
72.7%
72.4%
71.4%
价格介于RM300,000至RM500,000的屋子
75.1%
74.9%
74.5%
73.0%
价格介于RM500,000至RM100万的屋子
74.7%
75.1%
73.6%
72.9%
价格超过RM100万的屋子
74.0%
76.0%
68.4%
67.3%
*注:批准率的计算方法,是将银行批准的房贷申请案件数量,除以银行收到的所有房贷申请案件数量,再乘以100。这些数据是根据银行每个月提交给国家银行的数据,并且以12个月移动平均的公式计算得出的。数据和资料来源:国家银行BNM
由此可见,想要申请房屋贷款来买房,在近年来的确有出现越来越难的现象。这可能是国内经济状况不理想、国人生活成本居高不下导致可用的资金不多,再加上COVID-19疫情肆虐,导致银行在放贷方面变得比较谨慎小心。
但对于那些想要申请贷款的人们来说,他们能够做些什么,才能顺利在这样的情况下顺利拿到贷款呢?
我们特别请教了国内几家银行的资深贷款职员,探讨一些房屋贷款申请被拒的常见原因和解决方法,让想要贷款买房的你避免犯下跟前人同样的错误。
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1)房屋贷款申请人不了解银行贷款的申请过程 Surendran,40岁,布城Putrajaya

"在房屋贷款申请的过程方面,马来西亚跟其他国家是很不一样的。
在马来西亚,很多人在一大堆楼盘当中看到合适、想买的屋子后,想都没想就会直接到银行申请房屋贷款。
这个过程存在一个问题,那就是这间屋子的卖价可能会出现与银行的估价(valuation)相差太远的情况。
此外,如果房地产买家没有充分了解本身的买房能力等财务状况,他们很可能会选到一间超出自己买房预算的屋子。
造成这个情况的最常见原因,就是房屋买家对自己的还款能力没有明确的概念。
我们(银行贷款职员)在审核房贷申请时会做的第一件事,就是查询中央信用资讯系统记录(CCRIS)的信贷资料了解房屋贷款申请人的偿债比率(英文Debt Service Ratio,简称DSR)

PropertyGuru小知识

偿债比率DSR 是一种计算收入和债务负担水平的方式,让银行用来评估和决定借贷人是否具备良好的还贷能力。一般而言,借贷人的偿债比率不可超过70%,否则他申请的银行贷款通常会被拒绝!

如果想要提高房屋贷款获批的成功率,我想要强调的是,你必须事先了解并搞懂自己的DSR,这是非常重要的。
PropertyGuru 提供了一个免费的线上工具,可以准确地计算出你的DSR,而且这个系统与你的最新信用资讯(比如CCRISCTOS等)是相连的,说实话,这真的让我的贷款审核工作方便及容易了许多。
除此之外,我还遇过有些房屋贷款申请人伪造财务文件的情况。奉劝大家千万不要这样做,因为这不仅会导致你的房贷申请被拒绝,还可能会遭到警方逮捕和提告!这种伪造假文件的行为是非常不可取的。
另一个导致借贷人的房贷申请被拒绝的原因,是无法出示收入证明。因此,我想借此机会强调,有些收入证明文件是需要在申请贷款前准备好的。
这些文件包括你的储蓄账户结单和所得税申报表,让银行能够查询的你的工资入账以及公积金EPF缴纳记录等。想要成功拿到房贷买房,就要出示这些文件证明你的收入。
还有,记得确保房屋贷款申请表中的基本资料栏填写正确,例如你目前的住家地址和联系方式等。如果你的房屋贷款申请因为这个原因而被拒绝,这实际上是非常愚蠢的!"
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2)银行贷款申请人没有做足功课Adrian36岁,梳邦再也Subang Jaya

“在我看来,我的大部分客户在申请贷款时最常犯下的错误,就是在决定购买房产之前没有做足功课。
这里指的功课,包括检查房屋发展商developer的背景,或对房产卖家进行适当的背景调查。
事实上,有些房屋发展商或卖家在卖房子的时候,有可能已经被宣布破产了。而根据马来西亚法律,如果卖家已经宣布破产,或正在面临CTOS信贷资讯服务公司的法律诉讼时,他们名下的任何房产都是不允许进行交易转让的。
除此以外,有些房屋发展商可能已经被银行、甚至是马来西亚房屋及地方政府部门(英文Ministry of Housing and Local Government)列入黑名单(blacklist)!
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同时,银行内部也有自己的一份房地产黑名单。这些房子会被银行列入黑名单,通常是与它们的地理位置与产权状况有关。
例如,如果一间房地产在经过几年后还没有拿到分层地契(strata title),它可能就会被银行列入有关名单内。
另外,如果一间租赁产权(leasehold)房地产的剩余租赁年限只有30至60年,那么这间房产也会被银行特别留意。
有些银行的放贷政策是,如果一间leasehold屋子的剩余租赁期限只有30至60年或更短,银行就不会为这间屋子的买卖提供贷款。
对银行来说,这种类型的房地产是一种高风险的融资对象,因为银行认为在这些房产的租赁期限结束时,该房地产价值有可能会下跌。
这就是为什么我总是建议我的客户在寻找他们的梦想家园时,使用一个值得信赖的房地产网站,比如 PropertyGuru。”

3)可能因银行职员失误而导致贷款申请失败 – Sue Ling37岁,蕉赖Cheras

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“好吧,这其实可以算是一件不太光彩的事…但是我确实亲眼目睹过某些银行职员因为本身的失误,而导致客户的房屋贷款申请被拒绝。这种情况特别常见于新入行的银行职员。
如果银行职员缺乏这方面的经验,并且对处理房屋贷款申请的严格程序和自家的房贷产品不够熟悉,那么就可能会导致借贷人的申请存有瑕疵而被银行驳回。
这很可能是因为有关的banker是一名新手,还没有完全熟悉银行的具体规定和运作。因此,他们可能没有向客户收集足够的证明文件,来满足银行在审核房贷申请方面的要求。
遗憾的是,任何行业都会有人为失误的情况发生。为了避免这种情况在你身上发生,你在前往银行申请房贷前,最好先评估本身的房贷申请成功率。
我向你保证,这样做不仅会让我们banker轻松很多,更可以让你自己的买房过程更加顺利!"
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