如果想要达到累积财富和实现财务自由的目标，那么就一定要学投资。而在众多可供投资的资产当中，房地产是最为热门的一种。
只要操作得当，房地产投资能够带来丰厚的投资回报，有时甚至可以超越股票等其他资产所带来的回酬。
但从另一方面来说，房地产投资所需的资金会比较高，而且需要时间的酝酿和充足的耐心，才能看到出色的成绩。
如果你正在考虑在马来西亚进行房地产投资，以达到累积财富和实现财务自由的目标，那么你就一定不能错过以下这10个投资房地产的要点。
1）确保你的财务状况良好
不管什么类别的投资都需要资金，房地产投资也不例外，而且投资房产的门槛相当高。
因此，你需要储蓄一大笔资金，以便支付购买房产的头期钱（英文down payment）。
这意味着你需要将各个方面的财务都打理好，而且在投资房地产之前，应该把信用卡债务和其他贷款解决。
你也可以考虑将一些财务管理的程序自动化，如在银行户头设置自动转账，帮助你每个月自动存钱和支付账单等。
你也应该储蓄一笔紧急基金，以应付紧急需要用到钱的突发情况，比如突然失去工作或因突发疾病而必须支付大笔医疗费用等意外情况。
另外，我们会建议你再另外储蓄一笔储备金，让你可以从中提取资金，用于你的投资房地产上。例如，你可以用储备金里的钱对你投资的房地产进行维修和保养。
2）做足功课和制定一个投资计划
作为美国开国元勋之一的本杰明富兰克林（Benjamin Fanklin）曾经说过："如果你没有做好计划，你就是在计划着失败“。这句话在房地产投资也通常适用。
在房地产投资方面，你需要为这个过程制定一个计划，因为这项投资当中会牵涉到许多不同的风险。
问问自己：你的投资目标是什么？你想要的投资回报是多少、什么时候想要赚到这些钱？
当你搞清楚了这些问题，你就可以计算出你需要投资多少间房地产、需要建立多大的资产规模。，才能实现你的财富目标。
有了计划之后，你就能在迈向目标的路上保持专注，而且能够清楚地分析哪些投资机会是值得或者不值得你争取的。
你可以从投资门槛较低的屋子开始，并且将有关方面的费用开销维持在较低的水平。如果你的目标是创造被动收入（英文passive income），你其实不一定需要投资很多间房子才能实现这个目标。
同时，你也需要学习正确的房产投资技能和知识，比如物业管理（英文property management）、投资的费用开销以及房地产的相关税务等。
如果你对这些领域都不太熟悉，你应该做的第一项“投资“其实是投资自己，让自己先学会这些技能和知识之后，再来谈实际的房地产投资。
3）也可以考虑投资房地产投资信托基金REIT
房地产投资信托基金的英文是Real Estate Investment Trust（简称REIT），是一种收购房地产或相关资产，然后通过管理、出租或出售这些房地产和资产来赚取收入的投资信托基金。
REIT一般投资的资产包括办公大楼、购物中心、住宅公寓、酒店、度假村、仓库和储物设施等。
基本上，房地产投资信托基金是不会把自己发展房地产出售赚钱的，REIT通常只是购买和开发房地产，然后将这些房产作为投资组合的一部分来经营和管理。
如果你是一名投资新手，房地产投资信托基金可以让你通过一个没那么复杂和不需太多资金的方式，展开你的房地产投资之路。
相较之下，购买自己的房地产需要很多时间和精力去筛选和经营，而且需要付出的投资成本也高出许多。
最常见的REIT是股权型房地产投资信托基金，这类型的REIT会将投资者的资金汇集起来，然后用来购买、开发和管理不同类型的产业。而通过这些业务赚取的收益，会在日后作为投资分红（英文dividend）回馈给投资者。
4）调查当地房地产市场
如果你打算自己购买房地产作为投资，那么你一定要对当地的房地产市场进行一些研究和调查。
你应该对你想要投资的地区和房地产类型进行研究和调查，看看这些地区和屋子的价格是多少、需求是怎样的，还有潜在的租金回报（英文rental yield）是多少等等。
你可以通过房地产中介（property agent）和住在当地的邻里，探听该地区的人口与社区情况和过往的房地产成交价格等资讯。
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5) 存钱给买房的头期Down Payment
如果你已经决定要自己购买一间房子作为投资，你首先需要好好理财、存钱给以后购买屋子时的头期钱（英文down payment），而且这可能是整个房地产投资过程中最为困难的部分。
实现这一目标的方法有很多，但一般来说，最重要的还是设法让支出低于收入，这样就可以一直有储蓄和存钱了。
谨慎理财是需要一些时间后才能看到成效的，但这是建立稳定的财务状况和购买房子的大前提。
因此，要做到这一点，你需要记录和分析你的花钱习惯和行为。 一旦你找出本身的开支项目，你就可以设法减少这些开销，省下一些钱开始存钱储蓄了。
还有一个能够帮助自己为理财和存钱的方法，就是是存一笔应急基金。这样在出现突发状况、急需用到钱的时候，你就不必动用到辛辛苦苦存钱累积的储蓄了。
6）为你的房地产投资制定风险管理策略
股神沃伦巴菲特（Warren Buffett）曾说过，想要成为投资者的第一条准则，就是“不要亏钱”。
任何一种投资都有风险，但风险管理（英文risk management）并不是让你避开所有风险。如果你想规避所有风险，你还不如不投资，因为所有投资都是有风险的。
风险管理指的是，通过识别和分析投资决策中的不确定性，然后采取措施来减少这些不确定性所带来的风险。
你可以通过以下方法管理你的房地产投资风险：
- 投保一份房东保险（landlord insurance）
- 确保你有预留一笔应急基金，以应对经济动荡带来的影响
- 向经验老道和精通房地产投资的人讨教
7）多留意你的现金流
你需要多留意你的现金流（英文cash flow）状况，这一点在房地产投资的过程当中非常重要。
虽然你投资房地产是为了积累财富、实现财富自由，但你也需要有一个应急基金，以应付屋子长期租不出或者突然需要进行昂贵的维修等情况。
你也应该考虑到屋子的维护保养费用，而且最好是在事先为这些开销拨出一笔预算，同时本身也应该量入为出，尽量多存钱。
8）耐心等待房地产升值
罗马不是一天建成的，房地产投资也是如此。一般上，房地产投资是不会在你买房后就马上看到钱滚滚而来的。
想要通过房地产积累财富和实现财务自由，需要时间和耐心。 房地产投资者都需要经过一段时间，才能够累积到可观的资产规模。
你要在长时间持有房地产后，才会看到“复利”（英文compounding）的强大效力。不过，如果你找到一名值得信任的导师或顾问，你可以向他们讨教，从而把这个过程缩短。
9）定期检视你的投资组合
你应该定期检视你的房地产投资组合，并在适当的时候调整你的房地产投资策略。
在房地产投资方面，抱着"一劳永逸"的心态是很危险的，因为投资的路上是不乏意外和突发状况的。
在检视房地产投资组合时，你可以问自己一些问题，帮助自己找出应该保留和出售的资产，例如：
- 这一间屋子在过去这些年的投资回报好不好？
- 这间房子在接下来几年的投资回报会好吗？
- 有没有办法可以改善这间房子的不足之处，从而获得更好的投资回报？
如果你的房地产在3或4年内都无法带来令人满意投资回报，那么这间屋子很可能就不是一个好的投资了。
如果真的遇到这种情况，你应该采取一些行动，比如尝试通过装修屋子，来提高有关房产的魅力和价值，也可以直接出售，然后用这笔资金购买投资潜力更好的房地产。
10）继续扩大你的房地产投资规模
你应该持续扩大你的房地产投资规模，直到达到你设下的投资目标为止。
一个成功的房地产投资，最终应该是能够让你在不需工作的情况下，也能过上理想生活的。
虽然这并不一定是你原本想要达到的目标，但这可以成为你的选项之一。
只要通过遵循这10个要点、购买合适的房地产并耐心等待收成，你会慢慢看到你的房地产投资带来越来越可观的回报，最终帮助你实现财务自由的目标。
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