购买房地产是一项重大的财务决策，尤其是当你要把自己辛苦赚来的血汗钱用来支付头期和其他隐藏的买房费用时，你的感受会更深。
而且，买房也意味着你接下来的数十年要背上一个至少数万至数十万令吉的贷款，因此，选择一个合适的房屋贷款类型非常重要。
在马来西亚，房屋贷款的类型主要可分为3大类：定期贷款（term loan）、半灵活贷款（semi flexi loan）及灵活贷款（flexi loan）。
你可能对这3种房屋贷款早有所闻，但你知道它们之间有什么区别、哪一个更适合你吗？让我们用这篇文章来带你了解吧！
定期贷款（Term Loan）是什么？
马来西亚大多数房屋贷款原本都是属于定期贷款。这种类型的房贷有一个固定的还贷时间表，而且每个月必须偿还的分期付款数额也是固定不变的，借贷人也能明确知道自己所需支付的贷款利息总额。
不过，这类型的房屋贷款是不允许借贷人支付额外的分期供款的。没错，如果你有时候想供多一点钱，银行是不接受的。
就算你硬硬支付额外的钱给银行，你的房贷还是不能省利息的，而且银行往往也不允许你把这些额外支付的钱提领出来。
这是因为定期贷款的利息和还贷时间表是早就已经确定了的，而银行这样做的目的，就是要稳稳地收取你的利息。
虽然定期贷款的机制已在近年来有所改变，但我们还是建议你在选择定期贷款前，先跟有关银行充分了解所有的条款和细则。
你也要记得跟银行确认他们的定期贷款是否允许你在供屋子的时候支付更多的款项，以及额外还款是否会有条件和规则需要遵守等，因为大多数定期贷款在这方面都会附带许多限制的。
简单来说，定期贷款属于较为“死板”的房屋贷款类型，但其优点是供期、供款和利息都更为稳定。
半灵活贷款（Semi Flexi Loan）是什么？
半灵活贷款可说是定期贷款的进化，它也是马来西亚目前最常见的贷款类型之一。
这种类型的房贷让借贷人无需遵循严格且固定的还贷时间表，也允许他们额外偿还更多的贷款和将额外支付的款项提领出来。
因为你可以支付额外的供款，所以你可以比原定的还款时间更早还清你的贷款，这也意味着你需要支付的总利息也将减少。
不过，银行一般都会有一些关于提早还款的条款和细则，比如要求借贷人必须通过电子邮件或书面形式，跟银行申请支付额外的金额。
同时，当借贷人想要把额外支付的款项从房贷户口提领出来时，银行通常会征收一笔手续费，而且每家银行批准提取款项的做法皆有不同。
值得注意的是，虽然semi flexi loan能够在供屋子方面带给你一定程度的灵活性，但这些便利是会伴随一定的费用的。而且，半灵活贷款的利息有时会比定期贷款的利息来得高。
因此，你在选择房贷的时候应该货比三家，找到最符合你要求的房屋贷款。
灵活贷款（Flexi Loan）是什么？
在马来西亚，灵活贷款能为借贷人提供比半灵活贷款更多的便利。如同其名称，flexi loan允许借贷人无需经过复杂的批准程序，就可以支付额外的供款或把之前多付的供款提领出来！
这类房屋贷款的户口会与你的个人往来账户（current account）绑在一起。然后，银行会每个月从这个来往账户中自动扣钱，用来偿还你的房屋贷款。
只要借贷人每个月都有准时支付供款，他们在往后额外支付的供款都能随时领取出来。而且，只要你把额外的资金存入这个往来账户内，那么你的房屋贷款就可以自动减少利息！
不过你要注意，flexi loan也是有其缺点的。首先，大多数银行每个月会对你的往来账户收取费用。这意味着除了房屋贷款之外，你还需支付额外的一笔费用。
其次，在某些情况下，flexi loan的利息会比定期贷款来得更高。而且，马来西亚不是每一家银行都有提供灵活贷款，所以你需要花点时间找一找。
定期贷款（Term Loan）、半灵活贷款（Semi Flexi Loan）和灵活贷款（Flexi Loan）在供屋子方面的区别
如果你想要找到一个适合自己的房屋贷款，你就一定要多比较不同银行的房贷产品。
而且，一旦你有任何疑问，一定要咨询这方面的专业人士，因为不同银行提供的房屋贷款，一般都有不同的条件与条款。
尽管贷款买房的过程相当复杂，但你至少要对房屋贷款的利息有一定的了解。
房屋贷款由两个部分组成。第一个部分是贷款本金（loan principal），也就是你申请的贷款总额。如果你贷款RM200,000来购买房子，那么这RM200,000就是你的房贷本金。
第二个部分则是你必须支付的利息，就是你借RM200,000的利息。
现在，假设你的房贷类型是半灵活贷款（semi flexi Loan）或者灵活贷款（flexi loan），你可以通过支付更多的供款，提前把贷款本金还清和减少你所需要支付的利息。
让我们用一个简单的计算为你演示：
- 假设你房屋贷款的本金总额为RM500,000。
- 你一直都有定期还款，并且迄今已偿还了RM50,000的贷款本金。这时你突然获得一笔RM100,000的意外之财。
- 你决定将这笔RM100,000的资金全部用来偿还你的房贷。由于你之前已经偿还了RM50,000的贷款本金，这意味着你尚未偿还的本金为RM450,000。
- 在支付了RM100,000后，你的贷款本金总额就减少至RM350,000！
你接下来所需支付的贷款利息，将根据还未偿还的贷款本金计算，也就是RM350,000。这意味着你所欠的总贷款利息也会减少，从而帮你省下一大笔钱。
至于这个减少利息的效果会在什么时候反映在你的房屋贷款，将取决于银行和有关房贷的条件与条款。
虽然这只是一个非常简单的计算，但你应该可以看出半灵活贷款（semi flexi Loan）和灵活贷款（flexi loan）在如今受到很多人喜爱的原因。
隔夜政策利率（OPR）对你的房屋贷款有什么影响？
隔夜政策利率（Overnight Policy Rate，简称OPR）是一个由马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）设定的利率。国内的金融机构将根据这个利率，设定本身向另一家金融机构借出隔夜资金时收取的贷款利息。
如果你觉得OPR不关你的事，那你就大错特错了，因为OPR的升跌是会对房屋贷款的利息造成直接影响的。
因为2019冠状病毒病（COVID-19）和经济的因素，马来西亚的OPR在2020年一年里面就已经调低了四次。最后一次的调整是在2020年7月7日，当时国行把OPR降至1.75％，是有史以来的最低水平！
这对于打算贷款买房和手头上有房贷的人们来说是个好消息，因为这代表房屋贷款利息也跟着OPR降低了。
而且，如果你之前申请的是半灵活贷款（semi flexi Loan）或灵活贷款（flexi loan），并且有在提前偿还额外的供款，那么OPR的下调意味着你将支付比定期贷款（term loan）更少的房屋贷款利息！
哪一种类型的房屋贷款最适合你？
这个世界没有“最好”的房屋贷款，只有“最适合”你的贷款。如果你想要找到一个适合自己的房贷，你就需要留意以下几个因素：
定期贷款（Term Loan）
- 固定的还款时间表
- 利息可能会比其他类型的房贷来得低
- 不允许你支付额外的供款
- 难以把额外支付的供款金额提领出来
- 最“不灵活”的房屋贷款类型
半灵活贷款（Semi Flexi Loan）
- 灵活程度较高，可支付额外的供款
可提早把贷款本金还清，从而减少需要支付的贷款利息 - 可在有需要时，把之前额外支付的供款提领出来
- 这类型房贷非常普遍，可说是马来西亚目前最常见的房屋贷款产品
- 若你想把之前额外支付的供款提领出来，必须先取得银行的许可
- 贷款利息可能会高过定期贷款
灵活贷款（Flexi Loan）
- 灵活度最高的房屋贷款产品
操作方式相当简单，与往来账户（current account）非常类似 - 可提早把贷款本金还清，从而减少需要支付的贷款利息
- 可以把之前额外支付的供款提领出来
- 不是每一家银行都有提供此类贷款产品
- 每个月需要支付一笔保持往来账户活跃的费用
- 虽有财务收益，但也有一定的成本费用
- 贷款利息可能会高过定期贷款
如你所见，定期贷款（term loan）能够为借贷人提供更多的“确定性”，而且房贷利息也比较低，但是代价就是在供款方面没有那么灵活。
定期贷款的出现，是因为银行想要能够更确切地计算出整个贷款可带来的收益，但对于某些追求灵活供款的人来说，定期贷款缺乏的灵活性是一个很大的缺点。
另一方面，半灵活贷款（semi flexi loan）是顺应市场需求而推出的贷款产品，它能让借贷人提前把贷款本金还清，并且减少需要支付的房屋贷款利息，帮助他们省下一些钱。
而灵活贷款（flexi loan）就能够带来十足的灵活性，但你每个月也因此需要支付一笔费用。
这个金融产品与一般银行往来账户（current account）的运作方式是几乎相同的，而且多了一个好处，即可以减少你需要支付的房屋贷款利息。
总的来说，若你的手头上很常有一笔额外资金，而且你想用这些资金来提早把房贷供完，那么具有灵活性质的贷款产品是比较适合你的选择。
但若你的买房预算相当紧张且很少会有额外的资金，那么最好选择定期贷款，以享有更低的贷款利息。
希望这篇文章能为你提供一些有用的资讯，协助你做出明智的决定！如果你还是无法决定自己应该选哪一种，我们建议咨询专业人士的意见。
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