经过一番努力后，你总算找到了梦寐以求的理想房子，并计算出了买房所需的费用。
你下一步要做的，就是从银行那里获得房屋贷款（home loan）！但你有想过吗？如果你的贷款申请不幸被银行拒绝了，那你该怎么办？
实际上，在你申请贷款的过程中，或多或少都存在着银行可能会拒绝你的房屋贷款申请的可能性。
眼看你就要实现买房的梦想了，贷款被拒肯定是你最不想听到的消息吧？
虽然你无法百分百确定银行会批准你的房屋贷款申请，但若你按照以下这4个建议去做，就有望大大提高你获得房屋贷款的机率！
1）建立良好的信用记录
在审核你的房屋贷款申请时，银行会做的第一件事就是检查你的信用报告，以评估你有没有能力偿还你正在申请的贷款。
a. CCRIS是什么？
CCRIS的英文名称是“Central Credit Reference Information System”，中文全称“中央信用资讯系统记录”。
CCRIS是由马来西亚国家银行（BNM）旗下的信贷资料局（Credit Bureau Malaysia）所创建的一个信贷系统，旨在提供借款人的信用报告，给借贷人本身或银行等第三方作参考。
CCRIS报告包含什么内容？
国家银行会根据银行、保险公司和水电公司等每个月提供的最新资料，来编制你的CCRIS报告。
CCRIS报告是长这个样子的：
CCRIS报告一般会涵盖了以下这些资料：
- 尚未还清的贷款或债务（Outstanding Credit）– 记录了借款人所有尚未还清的贷款或债务，包括联名贷款及商业贷款等。
- 特別关注账户（Special Attention Account）-“特别关注账户”是指那些被银行归类为需要特别留意的尚未还清的贷款或债务。所谓的“特别关注”，意味着金融机构已对该账户采取特殊措施，以便收回有关款项。
- 信贷申请（Application for Credit）– 记录借款人所有待审批的信贷申请，包括在过去12个月内已获批准或被拒绝的信贷申请。
此外，借贷人所有还未偿还的每月分期付款，将被记录在CCRIS报告的N栏中，病注明是“过去12个月还未偿还的分期付款”（Installment in Arrears for Last 12 Months）。
举个例子，假如你在1月份的时候有2笔还未偿还的分期付款，你将在当月计入2个信用分数(credit score)。而你全年的信用总分，会根据你每个月累积的未偿还信贷分数来计算。
总而言之，CCRIS的信用分数越高，银行批准你的贷款的可能性就越低。
想要获取CCRIS报告，你可以选择以下的3种方法：
- 亲自索取 – 你可以前往国行总部和国行各地区办事处，亲自索取你的CCRIS信用报告。你必须填妥申请表格，以及提交一份身份证副本和表格当中列明的证明文件，如驾驶执照或护照等。另外，你也可在指定的国行分行使用自动服务机（Kiosk）来获取你的CCRIS报告。你只需将个人身份证卡插入自动服务机，通过指纹验证身份后，即可打印CCRIS报告。
- 通过信函索取 – 你可以通过邮寄、电子邮件或传真发函至国家银行客服中心BNM TELELINK索取报告，但要记得附上齐全的文件。
- 上网查询和领取 – 你现在也可通过eCCRIS线上服务平台查看你的CCRIS报告。这个线上平台提供方便、安全的方式，让你随时获取你的CCRIS报告。该服务是免费的，但你必须前往国行的任何一家分行或上网进行首次注册。完成注册后，你便可以通过eCCRIS平台随时在线查看你的CCRIS报告。
b. CTOS是什么？
CTOS的英文是“Credit Tip-Off Service”。跟CCRIS不同的是，CTOS是由一家马来西亚私人有限公司经营的，而CCRIS则隶属国家银行旗下。
CTOS提供的信用报告，是马来西亚银行和其他金融机构在审核贷款申请时广泛使用的参考资料，以评估借款人的还款能力和借贷信用。
在评估你的财务状况时，银行通常会参考几份不同的信用报告，而CTOS与CCRIS是其中两个最常用的报告。
CTOS报告包含什么内容？
CTOS报告是长这个样子的：
CTOS报告一般会包含以下的资料：
- 身份证明：你的姓名、身份证号码和公司注册号码；
- 董事职务和商业利益：你在注册公司的持股量；
- 诉讼和法律信息：是否有人对你采取法律诉讼，或者你是否已申请破产；
- 交易参考和评论：你可以在此部分对自己的财务状况进行留言和解释。
在CTOS报告众多复杂的信息部分中，最重要的是第4部分（Section 4）的“CTOS分数”（CTOS Score）。这里显示的CTOS分数，是该公司在评估了你所有的信用资料后计算出来的。
与CCRIS完全相反的是，CTOS分数越高，表示你的信用状况越好，银行批准你的贷款的机率就越高。
想要获取你的CTOS报告？你只需在CTOS的官方网站上创建一个帐号，即可在线浏览你的CTOS报告。
为什么CCRIS和CTOS报告那么重要？
你要知道的是， CTOS和CCRIS都不会将有不良财务记录的人列入黑名单。
而且这些报告并不会对你的财务状况提出任何意见，只会提供关于你的信贷记录的真实信息。
如果这些报告表明你没有负债，并且有良好的财务状况，那么银行批准你的贷款申请可能性就会增加，也意味着你可以借到更高的房屋贷款数额。
不过，如果你的信贷记录不佳，那么你所能够借贷的款额就可能不高，或者你的贷款利息会更高，以弥补银行借钱给你的财务风险。
在最坏的情况下，银行可能会拒绝你的贷款申请，导致你必须重新提出申请。
怎样才可以改善我的CCRIS和CTOS信贷记录？
最简单直接的方法之一，就是按时支付账单和偿还债务。
银行喜欢那些在付款方面表现得可靠且负责任的人。如果你有拖欠贷款或债务的记录，那么你就很难从银行那边获得贷款。
此外，你也应该尽量减少你的贷款或债务数量。当你已经背负很多贷款和债务时，再添多一笔新的贷款往往不是一个好主意。
而且银行很容易就可以从你的信用报告中，查到你手头上还有哪些贷款或债务还没还清。
2）了解你的偿债比率（DSR）
银行会通过你的偿债比率（英文Debt Service Ratio，简称DSR），来评估你是否能够偿还正在申请的贷款。
偿债比率DSR太高，是银行拒绝贷款申请的最常见原因之一。在马来西亚，约有35%至40%的贷款申请，是因为偿债比率不理想而被银行拒绝。
在房屋贷款方面，银行会通过偿债比率，来估算你每个月偿还房屋贷款的能力。
银行会根据你每个月的净收入和固定贷款或债务，来计算你正在申请的房屋贷款是不是在你的负担能力范围内。
如果你的偿债比率的计算结果显示，这笔房屋贷款会让你在日后面临还款时感到很吃力，那么银行就不太可能会批准你的申请。
银行是怎样计算偿债比率DSR的？
以下是计算偿债比率的公式：
偿债比率（DSR） = （每月固定贷款或债务 + 你要申请的房屋贷款数额）/ 每月净收入（扣除税务、EPF和SOSCO等费用后）
在这当中，每月固定贷款或债务是指你每月必须偿还的commitment，例如信用卡等。
举个例子，假设你要向银行申请每个月供期RM1,200的房屋贷款：
你的每月固定贷款或债务：
个人贷款：RM1,200
汽车贷款：RM800
PTPTN贷学金：RM200
信用卡：RM300
每月固定贷款或债务：RM2,500
个人贷款：RM1,200
汽车贷款：RM800
PTPTN贷学金：RM200
信用卡：RM300
每月固定贷款或债务：RM2,500
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目前的偿债比率DSR（不包括正在申请的房屋贷款）：（RM2,500/RM6,000）x 100% = 41.7% 日后的偿债比率DSR（包含正在申请的房屋贷款RM1,200）：（RM3,700/RN6,000）x 100% = 61.7% |
你有注意到当你的DSR加入了正在申请的房屋贷款后，你的偿债比率增加了20%吗？
偿债比率DSR的理想范围是多少？
偿债比率当然是越低越好，而一般上属于理想范围的是30%到40%之间。
不过你要知道，不同银行对不同的贷款申请者都有不同的要求，而且每一家银行计算偿债比率的方法也有所不同。
一些银行可以接受高达80%的偿债比率，但一些银行最多只接受50%的偿债比率。
而且根据借贷人的净收入水平的不同，银行也有不同的偿债比率DSR要求。
无论如何，你应该尽量让自己的偿债比率DSR维持在低水平，否则银行往往会认为你的债务负担过于沉重，而拒绝你的房屋贷款申请。
要怎样才能改善我的偿债比率DSR？
如果你的偿债比率DSR不太理想，那么你可以通过减少债务或增加收入来改善。
你可以先还清你欠下的最大笔贷款或债务，这可以在一定程度上让你的偿债比率降低。
你也可以整合一些贷款，如信用卡债务和高等教育基金（PTPTN）贷学金，这不但可以让你更方便管理债务，还有可能帮你节省贷款利息。
PropertyGuru小知识
债务合并（英文debt consolidation）指的是申请一个新的贷款，来偿还其他的债务和贷款，例如信用卡和贷学金等。这样做是为了把多个债务合并为一个债务，以便享有更多的有利条件，比如较低的利息或较低的每月供款。
此外，你也应该去了解你所申请的银行是如何估算你每月的债务。如果你每月支付的债务其实少于银行估算的数额，那你可以提交证明文件向银行解释的，而银行通常都会接受你提出的这些证明。
3）确保你的银行贷款申请文件齐全
除了偿债比率太高或者信用记录不好，你的房屋贷款也有可能因为申请程序有错漏而被银行拒绝。
当你申请贷款时，银行会要求你提供一些文件，包括：
- 一份填妥的贷款申请表
- 清晰的身份证副本
- 买卖合约（SPA）、订购表格（booking form），还有屋子卖方或发展商发出的收据副本
- 个别地契（individual title）副本（若有）
- 收入结单（包括3至6个月的薪资单和薪资入账结单等）
- EA表格（这是一份年度薪水报表，列明你在上一年度的薪水收入）
- 公积金KWSP结单
- 所得税income tax报表
- 存款结单（包括定期存款、信托基金或债券基金等能够显示你拥有应急资金的投资或存款）
值得注意的是，收入证明文件通常是导致贷款申请被拒的最常见因素之一。
不同的银行对收入证明文件的要求皆不同，并且会根据你所提交的文件，以不同的方法来计算你的收入水平。
除了薪水单、银行结单、雇员公积金（EPF）结单，银行通常也会要求申请人提供个人所得税（income tax）的呈报表。
尤其是自雇人士、自由工作者（freelancer）和经常转换工作的人们，银行会以此检查申请人的收入是否稳定。
因此，千万不要逃税和拖欠任何的个人所得税，否则在贷款买房的时候因为拿不出这个证明而申请失败，那就真是因小失大了！
固定收入（Fixed Income）与浮动收入（Variable Income）
如果你的收入是属于“固定收入”类型的，那么银行最想看到的收入证明，就是你缴纳的雇员公积金（EPF）和纳税证明，而这些资料都会列明在你的薪资单里。
如果你收入属于“浮动收入”或佣金（commission）类型的，那么你应该向银行证明你的这些收入是稳定的。因此你需要向银行提供数个月的收入证明文件，一般为6个月。
如果你有几个月的收入差异较大，那么你将需要提供更多文件，以证明你的收入足够稳定，足以承担你的房屋贷款。
如果你的收入来源是佣金，那么你需要告知银行你的佣金是按季度、半年还是年度计算的。
如果你是做生意的自雇人士
如果你是自己经营生意，你需要确保所有的收入文件都保存完整，如果没有把这些经商的文件保管好，很可能会导致你的贷款申请被拒。
在一般情况下，银行会要求你的企业需要有至少2年的经营记录，并且拥有一个经过审计的损益记录，或任何可以通过银行结单证明的交易记录。
与拥有浮动收入或佣金收入的贷款申请者一样，你需要向银行证明你的生意和收入是稳定的。
4）建立良好的就业工作记录
如果这是你第一次申请房屋贷款，那么银行很可能会要求你具备至少3至6个月的工作记录，这样你的贷款申请才比较有可能获得批准。
虽然你的薪水可能还不高，但银行更看重的是你是否有缴纳雇员公积金。如果你是以现金方式领取薪水，那么某些银行可能不太愿意借钱给你。
此外，你的这份工作维持了多久以及你与雇主共事多久的时间，都是贷款批准流程中的重要因素。
这意味着，即使你换了新工作，而且新工作薪水也比较高，但这并不代表你的房屋贷款会更容易获得批准。
不过，你还是可以据理力争的。例如，你可以向银行说明，你获得了一份收入更高的新工作，因此具备了更多的还贷能力。
你除了需要向银行提供你新工作的就业证明，最好也提交前一份工作的收入证明文件，这都会为你的贷款申请带来帮助。
你知道的是，如果你的很多贷款申请都被银行拒绝了，你的信贷记录很可能就会受到影响。因此在向各家银行提出贷款申请前，要小心谨慎和做好准备。
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