在日常生活中，你应该有听过“地契”（英文land title，马来文geran tanah）这个房地产的术语，但你知道地契到底是什么样的文件吗？
而且，马来西亚最常见的2种地契类型：分层地契（strata title）和个别地契（individual title），你又有没有听过呢？
地契（Land Title）是什么？
当你在购买房子时，你可能会对许多房地产的专有名词感到疑惑，比如地契（land title）就是很常见、但不容易搞懂的名词之一。
简单来说，“地契”就是指发给个人或机构的一份证明文件，而这份证明文件会清楚阐明该个人或机构在法律上是有关土地的拥有者。
基本上，这表示有关土地是属于这个人或这间公司的，而这名地主（landowner）有权决定这片土地的用途，并且可以按照自己的意愿将这片土地的地契转让给任何人。
假设这名地主想把这片土地出售，或者在他们过世后把有关地契转移给受益人，那这些地契要如何假设这名地主想把这片土地出售，或者在他们过世后把有关地契转移给受益人，那这些地契要如何割名呢？
当然，马来西亚已经有既定的法律来执行土地的地契转让程序，而这个程序就涉及到了“产权契约”（ title deeds）。
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所谓的产权契约（ title deeds），就是一份记录产权转让程序的法律文件。
一般上，在购买房子的过程当中，买家的律师会到土地局 （ Land Office）申请查看“产权契约”（ title deeds），以核实卖家的业主身份记录。
另外，马来西亚的地契（land title）最常见的有2种，分别是分层地契（Strata Title）和个别地契（Individual Title）。
分层地契（ Strata Title）是什么？
分层地契Strata Title是属于分层房地产（Stratified Property）的地契，而究竟什么是分层房地产呢？
所谓的分层房地产（Stratified Property），就是指像gated and guarded住宅区、公寓或办公楼这样的房地产建筑。
这些分层地契建筑物的业主除了拥有本身的单位，也和其他的业主共同拥有社区内的公共空间及设施，例如走廊、电梯、停车场、健身房、泳池、保安亭和社区内的道路等等。
所以，分层房地产（Stratified Property）业主除了持有本身屋子的产权，也会跟其他业主一起拥有公共财产（common property）的产权，同时会根据各自的单位份额（share unit）来支付这些公共财产的管理与维修费用。
怎样拿到Strata Title分层地契？
作为一名房地产业主或者买家，你大可不必太过担心领取分层地契的程序，因为这方面的大部分程序都会由项目的发展商帮你搞定。
你只需确保你的买卖合约（Sale and Purchase Agreement）里面关于总地契（master title）的栏目，有将所有重要的资料和细节记录在案即可。
如果你的分层房产至今还未拿到自己的分层地契，你可以跟发展商查询，或者跟当地的土地局查询。
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如果分层地契房地产的业主在拿到本身的strata title前，打算将有关屋子出售或割名，就需要通过产权转让协议（Deed of Assignment，简称DOA）这份法律文件来完成有关产权转让的程序。
根据1985年分层地契法令（ Strata Titles Act 1985），发展商必须代替分层地契房地产的业主向政府部门申请strata title。只要有关房产项目完成了上部结构（superstucture）的建筑工程，发展商就可以向政府申请strata title。
而在项目拿到完工与合规证明书（Certification of Completion and Compliance，简称CCC）后的3个月内，发展商就要把项目拟议的分契计划书（strata plan）提交给马来西亚测量与图测局（JUPEM）的总监，以获得分契计划草案证书（Certificate of Proposed Strata Plan，简称CPSP）。
在这个阶段，发展商要确保项目内所有附属区块和共有财产（common property）的面积已经被测量清楚，并且列明在分契计划书（strata plan）当中。
在拿到分契计划草案证书CPSP的一个月内，发展商必须在代表业主申请strata title。
个别地契Individual Title是什么？
个别地契individual title一般是发给有地房产（landed property）的一种地契，比如排屋、洋房和半独立式房屋等等。
换句话说，只要你是有关房产所在土地的唯一业主，你拿到的就是individual title。
当个别地契房产的业主要卖屋子的时候，都必须填写及呈交马来西亚国家土地法典（Malaysian National Land Code）的14A表格。
怎样拿到Individual Title个别地契？
与分层地契strata title的颁发机制雷同，个别地契（individual title）的申请也是由发展商负责执行。
发展商要将所有相关的文件提交给当地的土地局，为自己的整个发展计划的总地契（master title）申请转换成个别地契，然后土地局才会将个别地契颁发给每一名屋子的业主。
以下是关于Strata Title和Individual Title的一些重要事项：
- 当你购买一间freehold永久产权的产业时， 你拥有的土地和房地产的所有权将永远属于你。
- 假如你的房地产是属于leasehold租赁产权产业，代表你只能在当地政府允许的一段特定时间内拥有房地产。如果你想继续持有这间房子，你需要向政府申请延长期限。
- 假如你的单位是属于土著单位bumi lot，那么你的屋子的地契将受到一些土地的条款与条件所约束。
分层地契Strata title和个别地契Individual title有什么差别？
不管是strata title或individual title，它们都不会对房地产的价格造成太大的影响。
唯一的不同点，只是分层地契房地产和个别地契房地产在公共设施的使用和收费上的差别。
如上所说，公寓condo等分层地契房地产是有公共财产（common property）需要所有业主共同承担使用、维护和保养的责任和费用的，而个别地契房地产就一般没有这些，业主只需操心自己屋子范围的事情就可。
以下是有关分层地契Strata Title和个别地契Individual Title的6大区别：
房屋拥有权
业主除了持有本身单位的产权，也和其他业主共同持有建筑物范围内共有财产（common property）的产权
业主持有屋子所处的土地和房产本身的所有权
颁发给什么类型的房地产？
分层产业（stratified property）
非分层产业（non-stratified property）
房地产类型
通常是公寓和办公楼，也包括一些特定的有地产业landed property
一般是排屋、洋房和半独立式房屋等有地房屋landed property
地契颁发所需的时间
比起individual title，strata title的申请和颁发过程比较缓慢
通常申请Individual title会比较快
申请房屋贷款
在申请房屋贷款购买这类房子时，基本没有问题，只有某些多年依然拿不到strata title的屋子，可能在过程当中面临困难
通常申请银行贷款购买individual title的屋子都不会有问题
业主责任
所有业主共同承担建筑物的管理、维护和保养
屋子的所有的维护责任落在个别业主的身上
地契Land Title比你想象的来得更重要
记得，只有拿到了地契（land title）之后，你才算是真正的拥有房屋的产权。假如没有地契，房屋产权仍然是属于发展商的。如果你买的是二手房，那就算是原有屋主所有。
地契是证明你拥有房屋产权的法律文件，也是一个让你能够享有作为一名业主的权益的保障。
如果你无法证明你拥有一间屋子的合法房屋产权，你就不能将这间屋子出售、转让或者用来抵押贷款。
所以，如果你还没有发展商那里拿到属于你的地契land title，你应该积极跟发展商跟进，必要时更应该向当地的市议会（local council）或者土地局（land office）求助。
这是因为，我国曾经发生过有人通过不法途径拿到了一间屋子的地契后，就冒充屋主的身份设法将屋子出售。
也有的分层房地产（strata property）业主的项目发展商在业主们拿到分层地契前破产，从而导致业主们一直无法从土地局拿到自己的分层地契，因为有关业主的产权资料都在发展商那边。
这种情况是很严重的，因为对于那些超过10年都还没拿到strata title或individual title的屋子，很多银行都不太愿意提供房屋贷款给买家。这就表示作为业主的你，在日后很难将屋子出售。
如果我一直拿不到屋子的地契，该怎么办？
一般而言，在房屋买家支付了买房文件的印花税之后，屋子的地契land title就应该颁发给买家了。
不过，很多时候发展商会因各种原因而无法准时发出地契，比如分割分层地契的程序问题而导致延误，或者是发展商本身不太愿意付出精力和金钱来为业主申请地契等。
不管是什么原因，假如你已经不断地联络房产卖方以及跟进，但仍然面对拿不到地契的问题，以下是你可以做的事情：
- 你可以透过律师或亲自到土地局去，审核地契的处理进度。
- 接着，你可以征询土地局官员的意见，或透过法律途径解决。
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